房企销售和资金压力骤增 房价拐点或加速逼近

陆续披露的上市房企4月份销售数据显示，万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额增速放缓或下滑，其中万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长，保利销售面积出现下滑，金地销售面积和销售额更是双双下滑，为历史上各相关公司单月销售数据中罕见景象。与此同时，房地产企业的资金饥渴也进一步显现，部分企业甚至被迫求助于利息高达40%的“高利贷”。

分析人士认为，目前楼市调控高压态势未见松动，甚至出现加码迹象。随着销售和资金压力进一步显现，房企未来只能通过加大促销力度，以价换量。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。

上市房企4月销售大滑坡

近日，四大一线房企“招保万金”中，三家公布了4月销售情况。其中，万科4月份实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%。但从单月销售面积和销售金额的同比增速来看，万科今年1月至4月数据呈逐步下降趋势，4月份的同比增速更是首次下降到个位数。对此，万科表示，调控对市场的影响十分明显，成交速度普遍放缓。

保利地产公布的数据显示，4月份公司实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%，但签约金额同比上涨63.41%至66.84亿元。

引人注意的是，金地集团的销售情况出现了“双降”——4月份公司实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降16.9%和3.2%。

上述几家地产龙头的销售情况也是全国房地产市场状况的一个缩影。国家统计局日前公布的数据则显示，1-4月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长34.4%和24.4%；但1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%，销售面积累积增速回落8.6%，4月单月的销售面积同比下降10%，环比下降24%。

部分房企被迫求助“高利贷”

在销售下滑的同时，房地产企业的融资困境则进一步显现。

根据上海证券报记者调查，目前，民间借贷资本已经开始警惕房地产企业的偿债压力，并在提高利息的同时，进一步提高贷款门槛，开始对房企抵押物、偿债来源，甚至法人信用等进行严格审查。

一位上海的民间放贷人士向记者表示，目前民间资本对房地产商的贷款利息在30%左右，最高甚至接近40%。其中，有上海物业做抵押的房地产企业融资便利性较高，利息也略低，约为20%左右。“因为有上海物业做抵押，比较安全。”该人士称。

据他介绍，一家不久前成功地从民间融得资金的企业，就用位于上海市区的数套高档别墅作为抵押，每套3600万元的别墅，最终评估作价1800万元/套。也就是说，一旦偿债无力，债主方可以以极低的价格获得这些物业。“这家企业在银行有大量债务没有还清，因此不可能从银行体系获得贷款，所以只能找我们融资。”贷款方称，也正因为抵押物资质较好，这家房企的利息成本在20%左右。

另据了解，目前温州民间资本对房地产商的贷款利息高于上海，约在30%以上。“他们对项目的考查也越来越严格，比如对抵押物的要求，偿债来源的考查，甚至法人代表的信用资质等。”一位业内人士介绍。

除了民间资本外，房地产信托的门槛也在提高。中国银监会主席刘明康日前表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设。

一家信托公司高层表示，其实，目前的房地产宏观调控，以及楼市销售状况已经提醒信托公司提高对房地产信托的警惕。但是，也不排除一些公司在业绩驱动下继续大力发展房地产信托的可能性，其中部分公司还以保障房之名希望顺利发行房地产信托产品。这种动向已引起监管层关注。

据了解，目前房地产信托利息成本已经高达22%甚至25%。“用高利贷来形容也不为过。”一家房地产公司高层表示。

近年来，房地产融资结构正在发生变化，2002年前后，银行信贷是房企融资的最大来源，而到了2010年，国内贷款金额占房企资金来源的比例已经下降到17.3%。“房地产公司希望通过银行信贷获得资金的模式要发生转变。受调控影响，从银行信贷或者资本市场上获得资金有相当大的难度。”国泰君安首席经济学家李迅雷称。

中国房地产业协会在有关报告中分析，2011年将有更多房地产企业通过并购重组、合作开发、私募、股权投资等方式实现融资。其中中小房地产企业融资渠道相对更窄。

分析人士认为，目前楼市调控高压态势未见松动。而随着销售和资金压力进一步显现，房地产企业未来可能被迫通过加大促销力度，实现“以价换量”。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。

来源：上海证券报