上海商品房用地悄然增加 保障房用地被削减

2011年上海全年土地供应计划近日出炉。在比2010年供应总量增加100公顷的情况下，作为上海保障房核心的经济适用房及动迁安置房的供应量却各自削减了50公顷，而非保障性住房的商品住宅土地供应则悄然增加100公顷，增幅明显。

据上海市规划和土地资源管理局官方网站公布的这份“上海市2011年住房用地供应计划”显示，今年全年住房用地供应总量为1200公顷，其中经济适用房用地200公顷、动迁安置房用地400公顷、公共租赁房用地100公顷，廉租房用地则在有此类详细供应计划公布以来连续第二年为零供应，中小套型商品房则是140公顷，其余则是商品住宅用地。

21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，2011上海住房供地计划有两大亮点非常引人注意，一是公共租赁房用地指标的首次出现，另一个是中小套型商品房供地明显增加。

与以往不同的是，今年年度供地计划中首次明确公共租赁房用地指标，全年计划推出100公顷公共租赁房用地。上海公共租赁房用地未设置户籍门槛，对申请者的条件减弱。

21世纪不动产上海区域分析师邱丹认为，以公租房套均不超过60平米的标准计算，此次100公顷的公共租赁房用地最多可供应1.7万套公共租赁房。这是上海解决非沪籍人才居住问题的措施之一。该市非沪籍人口约近4成。

中小套型商品房供地明显增加，成为近几年上海土地供应结构中一个明显的变化。

2011年上海计划供应的1200公顷住房用地，纯商业住宅、中小套型商品住房的供地面积分别为360公顷和140公顷，各较2010年供地计划中增加30公顷和70公顷；而保障型住房和棚户区改造的供地面积则分别为200公顷和400公顷，均较去年供地计划中减少50公顷。

统计数据显示，2011年一季度，上海全市90平米以下新建商品住宅成交占总成交套数的比例约为36%，同比减少6个百分点。2008—2010年期间，全市新建商品住宅套均成交面积始终维持在117平米左右；而由于新建商品住宅成交均价不断上涨，套均总价却从2008年的163.20万元升至2010年的252.87万元。

不少业内人士认为，适当放宽中小套型商品住房的供地量，确保市场该套型住房供应的充足，可起到平衡市场供需矛盾的作用。

表面来看，由于公共租赁房及中小套型商品房供地增加，该两类住宅用地中占比也由去年的6.36%升至今年的20.00%，开始与保障性住房、棚户区改造形成三分天下的局面。但上海将动迁安置用房用地纳入保障性安居工程的土地计算体系，颇受业内质疑，且上海“习惯于”把动迁安置用房用地也计入保障房用地总量，而动迁房安置用地这几年一直占据这一数据的“大头”。

一个不容忽视的因素是，上海留下了动迁安置用房作为保障性质用房转为普通商品房的“暗道”：满足一定年限即可“转正”。“从这个角度而言，动迁安置用房用地占据主要部分的上海保障性安居工程用地数据，是有水份的。”一位不愿透露姓名的开发商人士直言。