地方建设保障房仍有三大瓶颈待破

随着楼市调控的日渐深入，作为重要调控手段之一的保障房建设受到热捧，各地方政府都制订了庞大的保障房建设计划，众多龙头房企也表现踊跃。然而目前保障房建设还称不上一帆风顺。根据多家券商研究机构近期对多个省市的保障房建设进行的调研，记者发现，目前各地保障房建设存在最主要的三个瓶颈亟待突破，而这也直接关系到保障房建设的落实和整个调控效果的深化。

瓶颈之一：资金来源

根据中央计划，我国今年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。

4月中旬，瑞银证券前往中部和东部具有代表性的省市进行保障房建设实施情况的调研。而保障房的建设资金问题是调研过程中瑞银证券关注的焦点之一。

“经适房和配套商品房是保障房中开发商最愿意参与的，因为建成后政府大多全部回购，开发商资金可以很快抽离。而租赁性保障房的建设资金最成问题。”一位参与上海保障房建设的政府部门工作人员向记者介绍。瑞银证券的调研结果也证实了这一点。在其调研的城市中，由于公租房的租金收益率过低，政府在公租房建设的实际支出的比例较低，最终资金来源仍是城市开发公司从银行得到的贷款。

据记者了解，上海徐汇区首个公租房项目将于今年10月动工，而建设资金至今尚未到位，还在与银行商谈贷款事宜。一位内部人士向记者透露，银行要求区政府说明贷款的还款来源，否则就不能提供贷款。而公租房项目短期内无法回笼租金，更无法获利，因此区政府正考虑能否将公租房项目的商业部分从10%的配比提升到20%，并考虑出售，以此获得银行贷款。

由此，资金来源仍是保障房的主要瓶颈。从瑞银调研情况来看，建立新的融资平台可能成为地方政府解决资金问题的主要方式，预计会诞生一批作为保障房建设融资平台的城投公司。

瓶颈之二：产权归属

公租房建设资金的瓶颈其实与产权归属有关，产权问题也已经成为制约保障房建设落实的另一大瓶颈。

记者了解到，目前除了重庆明确公租房产权可有条件的出售外，其余各地均规定公租房只租不售，产权归政府所有。莫尼塔(上海)投资发展有限公司近期前往重庆对公租房开发模式进行了专项调研，调研人员发现，重庆专门成立了几家公租房平台公司，通过住房出租、商业租售、住房流转等手段解决信贷偿还的难题，其核心创新在于允许公租房在恰当条件下在特定市场中出售。

“从我们跟开发企业的沟通中发现，企业是否愿意参与公租房的建设，很大程度上取决于公租房产权的归属问题，也就是可不可以出售。”一位参与上海公租房建设的人士告诉记者，有房企表示，只要政府明确公租房可售的年限，哪怕是10年、15年后才能卖，房企都愿意参与。

不过，在瑞银证券的调查中发现，由于出售条件的种种限制和公租房产权的残缺，重庆模式5年后的销售情况有很大不确定性，保障对象是否愿意购买公租房目前尚不确定。不过，重庆模式仍是目前解决公租房资金来源的创新性尝试，未来各地仍有公租房产权政策变化和调整的可能性。

瓶颈之三：退出机制

除了公租房之外，即便是政府承诺回购的经适房和配套商品房，如今也遇到了资金退出的问题。在中国指数研究院近期举行的一次保障房建设座谈会上，上海绿地集团一位参与保障房建设的企业人士向记者透露，目前上海青浦区就出现了原本政府承诺100%回购的保障房，现在可能不回购了，而是提供给企业一份有资格购买此类保障房的销售对象名单，由房企自行销售。企业最担心的是，政府不回购保障房的做法在全市范围内普及。

从机构调研了解到的情况来看，保障性住房建设具有政治上的保证，地方政府完成保障性住房建设任务的态度很明确，但是不同的地区有不同的模式。“开发商和代建企业在保障房建设上投入的资金如何退出，是决定企业参建保障房的重要因素。”有机构分析师告诉记者，而企业的参与程度将直接影响保障房建设在各地的最终落实。