银行“徘徊”万亿保障房融资 难在公租房

核心提示：介入保障房融资，不再仅仅是银行履行社会责任的问题，而是必须抓住的市场机会。

随着1000万套保障房今年开建，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，逐步向“双轨制”过渡。

与此相对应，房地产金融格局将发生重大变革。1000万套保障房总投资1.3万亿，至少需要向金融机构融资1万亿元。“介入保障房融资，不再仅仅是银行履行社会责任的问题，而是必须抓住的市场机会。”一位股份制银行行长对本报表示。

保险、信托资金也跃跃欲试。两大保险巨头——中国人寿总裁杨超和中国平安董事长兼首席执行官马明哲2011年“两会”提案都包括利用保险资金支持保障房建设。一家信托公司总经理则对本报称，“如果被银行、保险抢占了先机，信托业将错失形成核心盈利模式的机遇。”

不过，保障房融资仍然障碍重重，特别是受制于地方融资平台过高的负债率，银行既朦胧地感觉到了市场机会，又徘徊不前。1月12日，银监会曾召开新闻发布会，工农中建交和国开行集体表态支持保障房建设，但仅国开行称计划贷款1000亿元，其它银行都没有公布信贷指标。

银行“徘徊”不前的原因在于，保障房建设主要靠地方财政投入。而目前全国地方融资平台贷款余额已高达9万亿元，地方政府已透支了未来若干年财政收入。并且，银监会2010年统一部署对地方融资平台贷款实行“解包还原”，重新落实抵押担保物。时至今日，“大多数地方，能抵押的资产都悉数抵押给了银行，拿什么来为新的融资抵押？”一家国有大行公司部人士称。

同时，公租房将是今后保障房建设的重点，而各类金融机构对公租房融资都没有经验。公租房投资回报周期长，至少需要20-30年，除国开行、建行等少数大银行，大多数银行根本没有期限如此之长的贷款品种，且银行资金来源多为短期负债，发放长期贷款，期限高度不匹配，也无法对冲利率风险。

难在公租房

保障房1.3万亿元总投资，从地方政府投融资的实践来看，一般仅能筹集到项目资本金。目前保障房项目的最低资本金比例要求为20%，需要项目资本金0.26万亿，剩下1.04万亿需要外部融资。

住建部提供的数据称，1.3万亿投资中，有8000多亿要通过社会机构投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

业内人士分析，前述8000多亿中的绝大部分将向金融机构融资，5000亿元政府投入中，除中央财政投入的1000亿元，剩余4000亿元中的绝大部分也需向金融机构融资。两者相加，估计在1万亿左右。

细剖各类保障房建设任务可发现，经济适用房、两限房融资较容易，棚户区改造融资难度亦较低，真正难的是公租房。

住建部称，1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）有近200万套，所需投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本（包括财务费用），且可以利用在建工程抵押，建设周期短。因而，“融资不难，银行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士称。

另有400万套是各类棚户区改造，所需投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。

前述大行公司部人士分析，这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。

这部分资金缺口可能主要由银行贷款解决，目前国开行、建行、工行、交行等都有此类贷款品种。棚户区改造一般联动土地一级开发，可以用相应的土地运营收益抵押，或财政等第三方提供担保，加之期限也较短，银行资金进入难度不大。

融资真正困难的是廉租房和公租房。按规划，今年要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。住建部未透露廉租房和公租房分别需要投资的金额，但在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉租房和公租房所需投资在3000亿-4000亿元。

其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值收益、土地出让净收益中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。

今年公租房建设已经明显提速，去年还仅为40多万套，今年的目标则是220万套。在“十二五”规划的3600万套保障房中，公租房的占比还将进一步提高。

徘徊之因

经济适用房、两限房建成后能以等于或略高于成本的价格销售，现金流有保证；棚户区改造联动土地一级开发，土地运营收益加上政府补贴也基本能够覆盖成本。因此，这两类项目融资本不应太难。

但前述大行公司部人士指出，若承建主体为地方融资平台，则其高企的负债率，以及抵押担保物的缺乏，将对银行信贷资金介入产生掣肘。公租房融资难，也是受制于此。

一位股份制行公司部负责人表示：“假如政府能给银行过硬的担保物，银行是没有多大顾虑的，银行首要关注的是资金的安全，能不能按时收回贷款本息。”

从实践来看，地方政府进行公租房融资，开出的贷款条件都较苛刻，如重庆市开出的条件是：信用贷款、资本金比例20%，期限12年、基准利率下浮10%。

地方政府拿不出过硬的担保物，靠公租房本身的租金收益收回成本又期限太长，是银行资金徘徊不前的主因。

按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本（土地由政府划拨不计算在内）至少需要20-30年。这使得银行信贷资金面临两个难题，一是期限不匹配，二是利率风险无法对冲。

银行的负债来源多为5年期以下的存款，贷款期限若长达二三十年，短借长贷，对银行的流动性管理带来挑战。

其次，目前国内金融衍生品市场不发达，长期贷款的利率风险无法对冲，而银行业预期，未来利率市场化的步伐会显著加快。

不过对保险资金来说，则正需要寻找安全性较高的长期资产配置渠道。“保险资金和公租房，可以说是一拍即合。”一家保险资产管理公司人士说。

保险资金投入公租房，现成的金融工具是“债权投资计划”。其实质是一种私募债券，相当于发放一笔长期贷款。3月10日，太平洋资产管理公司（下称“太保”）宣布，其发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”通过保监会备案。太保通过该债权投资计划募集资金40亿元，与上海地产（集团）有限公司合作，用于指定的公租房建设。

太保此举受到保监会的肯定，但保监会亦随后要求，太保应制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划收益和本金按时足额偿付。“这反映了保监会的审慎态度，既希望保险资金投入公租房建设，又对可能存在的风险心存忌惮。”前述保险资产管理公司人士称。

银监会的态度和保监会类似，银监会在今年2月10日下发的《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》中称，“仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域（公租房、廉租房、棚户区改造）适度新增。”为保障房建设贷款开了“绿灯”，但同时要求“要在风险可控、商业可持续的前提下支持保障性住房建设”。

各地负责保障房建设的融资平台在2010年的清理中被保留，但银监会对地方融资平台的偿债风险保持高度警惕。

因此，依靠传统的贷款模式解决公租房融资，难度很大。前述大行研究部人士认为，要撬动银行信贷资金，银监会需要出台差别化的信贷政策，如投向公租房的贷款打折计算信贷规模，在计算风险资产时给予特殊的政策，少占用风险资产，少计提拨备等。

一位信托公司总经理则认为，金融创新才是解决问题的根本之道，建议尽快推出针对公租房的REITs（房地产信托投资基金）产品。

一位房地产公司财务总监则对本报表示，通过建立财政补贴和税收优惠机制，加上公租房的土地由政府免费划拨，“合理设定租金水平，让公租房能实现商业可持续才是关键。”