须持续削弱房地产泡沫的货币基础

近日，有媒体报道，发改委可能会广泛推行“房价备案制”，即开发商要将商品房售价向政府备案，个别城市还规定了房价浮动的“上下限”。而一旦开发商的实际销售价格超出这个限制范围，则会被主管部门约谈。

无论这种备案制是否会实施、何时执行，抛开备案制本身，就房地产调控而言，相比2008年的对地产“大救市”，各种小招数频出，让人恍如隔世。中国房地产泡沫的核心基础是货币，泛滥货币上构建了房价（房租）上涨预期。正如温家宝总理在不久前全国“两会”记者招待会上说“要消除房价上涨的货币基础”。也就是说，只要给出强硬货币回笼的“备案时间表”就可以了，但是常被“地产过热、经济吃药”的谬论所挟持，迟迟未见此类稳定的预期。

那种“地产过热、经济吃药”观点认为，中国通胀源头是房地产，房价不断上涨强化了人们的通胀预期，只要限制房价涨幅，那么通胀预期就会削弱，社会矛盾就会缓和。如果用加息手段，相当于对整个经济降温，最终的副作用是经济下滑和失业。这种观点的错误之处在于，刺激经济客观上产生了房地产泡沫，背后的实质是资源的整体性扭曲性配置，而这不可能采取所谓的“对房地产精准打击”的方式来完成资源配置的重新合理化，这种观点将泡沫想象成一串相互隔离的气球，只要戳破那个最大的就可以了，不会影响其他。

我们认为，只有让货币回笼“备案”才能真正控制房价。政府应当“约谈”那些鼓励宽松性货币政策的相关部门人士。长期看，货币回归中性同失业率是没太大关系的。长期创造就业是保持货币中性平等、鼓励自由创业、鼓励创新、消除行政垄断、降低税收和维护竞争性市场。短期看，货币收缩，的确经济会产生一定下降，失业会有所上升，但是要知道，货币强行收缩下（通缩）的暂时失业从来没有引发社会动荡，过去国企攻坚改革的时候已经证明了这一点。相反，通胀才是社会问题的基础。

2007年底，中国房地产原本进入了一个调整时期，但是美国金融危机改变了一切。美国金融危机没有改变美国、英国、爱尔兰等西方国家的房地产调整周期，但是强力改变了中国房地产的运行方式。这是一个令人吃惊的故事，新加坡国立大学的邓永恒和吴璟等人在最近出版的论文《MonetaryandFiscalStimuli，OwnershipStructure，andChina'sHousingMarket》里面描述了银行系统按指令放贷、同时国企和地方投资平台作为接受资金方（“花钱方”），创造了货币“刺入”经济系统的条件，它更改了其他国家头疼的“马拉到河边却不喝水”的问题——“货币注入，却没有信贷需求与之配合”。

正是货币“刺入”导致2009年2季度后北京、天津、上海、杭州、深圳等若干东部地区城市房价租金比先后出现大幅上升，如北京房价租金比从2009年2季度的34倍上升至现在的平均55倍的水平。这意味着纯租金收入下的住房投资需要55年才能收回成本。也就是说，以货币“刺入”后带来的房价增长，在房价目前水平停滞情况下，有购买意愿和资格的居民收入必须连续5年10%以上的实际增长才能消化。

否则，按照邓永恒和吴璟的测算，如果房价长期增长率的预期由6%下降到5%，那么要让买房继续“合算”，就要求当前房价下跌30%左右，或者租金提高40%左右，一般而言以前者调整居多，但不可思议的事情发生：中国新一轮的调整继续是以房租的高速上涨来实现的，也就是说，民众对货币继续“灌入”的预期或许不是降低了，而是增强了。因此，当务之急，就是要“消除房价上涨的货币基础”。