负债率攀升 开发商资金链趋紧

以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑。与此同时，银行贷款收紧、信托融资受阻，房地产企业资金状况加速恶化。业内人士认为，虽然目前房企以观望为主，但随着未来几个月楼市供应量加大，降价销售、减少拿地、持有现金或成为房企的主要选择。

回笼资金愈发艰难

2月份在严厉限购政策与春节传统淡季双重作用下，一线城市成交量出现大幅下挫，北京、上海、深圳等一线城市成交量环比降幅均超过五成，接近2008年同期水平，北京新房成交环比下滑70.2%，上海下降了63.2%，深圳也下降了56.2%。虽然成交均价仍保持高位，但偏远郊区开始出现少量打折优惠。

各大地产公司交出的前两个月销售报告也显示，销售已骤然进入低迷期。万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，虽然同比大增，但环比却缩水七成。雅居乐今年前两个月实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。富力地产最新公告也显示，2月内合约销售收入约有12.22亿元，环比下降57%。复地2月份实现合约销售面积6.27万平方米，销售金额约6.67亿元，比1月份的销售业绩也略有下降。

德意志银行近日发表的研究报告指出，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至最低，并在一段时间内维持低位，部分开发商受影响较大。

在这种调控风暴影响下，各地开发商目前普遍持观望态度，推盘意愿大大降低。搜房网监测表明，全国72个大中城市，2月仅有239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%；上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙、常州、合肥等城市2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上；石家庄、郑州、太原等15个城市2月甚至出现零开盘。

负债率攀升至高位

按兵不动或只是暂时选择。中国证券报记者统计，截至3月8日，按照申万一级行业分类，已经公布2010年年报的19家房地产上市公司期末合计持有货币资金764亿元，较2009年末的521亿元增长了46.64%。不过引人关注的是，上市房企的存货也出现大幅攀升，从2009年末的合计1919亿元升至3122亿元，增长幅度高达62.69%。

房地产企业的负债已增长迅速。已发布年报的19家上市房企2010年期末短期借款已累积达到103亿元，较2009年末的82亿元增长了25.61%；一年内到期的流动负债更是近乎翻番，从2009年末的134亿元增加至261亿元。

尽管2010年末上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率攀升为未来埋下隐患。19家上市房企中，扣除三家ST公司，有7家公司资产负债率超过70%，保利地产资产负债率高达78.98%，华远地产资产负债率77.55%。还有华侨城、中弘地产、华丽家族和广宇发展等4家公司资产负债率在60%以上。而2009年末，这19家公司中扣除3家ST公司，只有5家资产负债率超过70%。

地产巨头保利地产2010年末资产负债率达到78.98%，较2009年上升8.99%，达到了历史峰值，剔除预售款之后的资产负债率45.14%，较2009年上升了8.36%，长期负债上升了268亿元。

不仅如此，19家上市房企中有12家经营活动中的现金流量净额也为负，保利地产现金流出最为明显，净额为-224亿元，华侨城为-54亿元，中华企业为-51亿元。而2009年保利地产经营活动中现金流量净额为-11.4亿元，华侨城为73亿元。

国泰君安分析师邓京晶报告指出，目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。

中国证券报记者也发现，为加快回笼资金，虽然目前尚无开发商明显降价，但以增加赠送面积、扩大VIP卡抵扣金额、加大买房折扣等优惠活动已悄悄展开。专家预计，第二季度将有大量新盘上市，开发商融资更加艰难，价格战或难以避免。

来源：中国证券报