千亿额度诱惑 多地开抢国开行保障房贷款

核心提示：目前保险资金及商业银行徘徊不前，争取到贷款额度，对于地方的保障房建设来讲，无疑是雪中送谈。

土地无忧后，如何找钱成了各地保障房建设的头等大事。

近日，国家开发银行董事长陈元与成都市政府签署了《支持成都市保障性住房发展合作备忘录》。3月1日，该行四川省分行一位高层表示，双方将以公租房、廉租房为合作重点，给予200亿元的贷款额度。

事实上，自年初国开行宣布今年安排保障房贷款新增规模1000亿元后，地方政府便闻风而动，据记者不完全统计，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都获得了贷款或与国开行签署了保障房合作协议。

“目前保险资金以及其他银行仍徘徊不前，争取到国开行的贷款额度，对于地方的保障房建设来讲，无疑是雪中送炭。”某大行四川省分行一位人士认为。

成都：国开行200亿支持

根据协议，国开行承诺将优先保障成都市本级保障性住房建设，即成都主城五区及高新区的保障性住房建设。此外，还将通过开展规划、顾问、信贷融资、综合金融服务等给予支持。

“总的贷款额度应该能达到200亿元，具体的贷款我们需要根据项目进展发放。”国开行四川省分行一位高层透露。

他表示，之所以选择重点支持廉租房和公租房，是根据成都市政府的重点需求来定的。从国开行对保障性住房来定义，保障房还包括经济适用房、限价房、棚户区改造等项目，甚至可以扩大到城乡统筹地区的农房改造等。

按照规划，2011年，成都市廉租住房建设目标为40万平方米，公共租赁住房204万平方米。成都市统计局数据显示，该市2010年1-11月住宅成交均价约为5741元/平米。当地一位知情人士认为，倘若当地保障房以2500元/平米—3000元/平米成本粗略计算——该成本包括了建筑成本、土地成本、贷款利息等——今年成都公租房和廉租房的资金需求大约在61亿元—73亿元范围内。

按相关规定，地方政府必须按土地出让净收益不低于10%的要求筹集落实廉租住房建设资金，并在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，统筹用于发展公共租赁住房。

“除了土地出让金收益，如果国开行的贷款能较快落实，成都公租房和廉租房的资金应不成问题。”上述知情人士认为。不过他称，由于是框架性协议，目前双方还未约定利息水平、抵押物及还款来源等。

早在2008年12月，银监会和央行就在《廉租住房建设贷款管理办法》中规定，贷款人必须已与政府签订廉租住房回购协议；此外廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。

利息方面，应按同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。同时，廉租住房建设贷款应为担保贷款。借款人不能提供足额抵（质）押的，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。

成都市方面的贷款人是成都市城乡房管局下属的住房保障中心和住房储备中心两家业法人单位。成都市房管局一位人士透露，从以往的情况来看，两家中心获得的贷款成本都较低，并且由于有政府信用兜底，所以在银行获得的信用额度支持会比较大，下一步可能引入如中房公司等国企一起参与建设。

“仅靠租金收入，公租房和廉租房肯定是不够偿还贷款的。政府应该还会配置其他例如土地收益等资源来保障还款。”上述知情人士表示。

2010年4月成都市房管局曾提出，要加快推进廉租住房出售试点，并要求彭州市、崇州市、金堂县要抓紧制定廉租住房出售试点方案，实行租售并举的措施。此举曾被认为是解决资金难题的路径之一。

“当时的想法是一定期限后可以由租住人购买，但是目前来看条件还很不成熟。”上述知情人士表示。

江西保障房融资模式

不仅是成都，多地都希望获得国开行在保障房贷款的支持。

2月24日，山西临汾市开始与国开行商谈合作建设保障性住房事项；2月22日，国开行与深圳市签署“十二五”开发性金融合作备忘录，保障性住房民生业务就是其重要的合作业务方向之一。除此之外，2011年以来，包括河南、湖北等地也都与国开行签署了类似的合作协议。

江西则已经拿到相应的贷款。

国家发改委公布的信息显示，1月底，以国开行江西省分行为牵头行的银团，向该省棚户区改造和保障性住房建设项目发放了第一批贷款资金29.4亿元。

按计划，江西该项目将向以国开行为牵头行的银团融资130亿元，融资期限10年。

江西省此前公布的《全省棚户区改造和保障性住房建设融资、建设、偿还实施方案》显示，其融资目标是除中央与该省棚户区改造和保障性住房建设专项补助资金外，就是向金融机构融资，后者额度为100亿元。

具体的操作模式为，以江西省城镇开发投资有限公司（下称“江西城投”）为融资主体，统一向金融机构融资，国开行江西省分行牵头，联合其他金融机构组成银团。

抵押物上，由各市县政府提供相应土地给江西城投作为抵押，然后该公司以保障房项目的土地开发成本返还收入和项目综合收益形成的应收账款及市县政府抵押土地的出让收益形成的应收账款质押给银团。另外母公司——江西省行政事业资产集团有限公司提供连带责任担保。

还款来源方面，则包括市县土地出让收益、保障性住房租售收入、各级财政安排的棚户区改造和保障性住房建设有关资金和其他资金为还款来源。

“一般而言，银行比较关注保障性住房的就是抵押物以及还款来源两个方面。其实，江西模式要复制到其他地方还是比较容易，因为其实际上依然是使用土地抵押模式进行平台公司统一贷款、分配的模式翻版。”一位银行业资深人士认为。

“我觉得还应该关注的是，政府是否可以拿保障性住房的这一块产权作为抵押，土地加房屋产权两者相加，估计银行的积极性会高很多。”该人士说。

2010年4月成都市房管局曾提出，要加快推进廉租住房出售试点，并要求彭州市、崇州市、金堂县要抓紧制定廉租住房出售试点方案，实行租售并举的措施。此举曾被认为是解决资金难题的路径之一。

“当时的想法是一定期限后可以由租住人购买，但是目前来看条件还很不成熟。”上述知情人士表示。

江西保障房融资模式

不仅是成都，多地都希望获得国开行在保障房贷款的支持。

2月24日，山西临汾市开始与国开行商谈合作建设保障性住房事项；2月22日，国开行与深圳市签署“十二五”开发性金融合作备忘录，保障性住房民生业务就是其重要的合作业务方向之一。除此之外，2011年以来，包括河南、湖北等地也都与国开行签署了类似的合作协议。

江西则已经拿到相应的贷款。

国家发改委公布的信息显示，1月底，以国开行江西省分行为牵头行的银团，向该省棚户区改造和保障性住房建设项目发放了第一批贷款资金29.4亿元。

按计划，江西该项目将向以国开行为牵头行的银团融资130亿元，融资期限10年。

江西省此前公布的《全省棚户区改造和保障性住房建设融资、建设、偿还实施方案》显示，其融资目标是除中央与该省棚户区改造和保障性住房建设专项补助资金外，就是向金融机构融资，后者额度为100亿元。

具体的操作模式为，以江西省城镇开发投资有限公司（下称“江西城投”）为融资主体，统一向金融机构融资，国开行江西省分行牵头，联合其他金融机构组成银团。

抵押物上，由各市县政府提供相应土地给江西城投作为抵押，然后该公司以保障房项目的土地开发成本返还收入和项目综合收益形成的应收账款及市县政府抵押土地的出让收益形成的应收账款质押给银团。另外母公司——江西省行政事业资产集团有限公司提供连带责任担保。

还款来源方面，则包括市县土地出让收益、保障性住房租售收入、各级财政安排的棚户区改造和保障性住房建设有关资金和其他资金为还款来源。

“一般而言，银行比较关注保障性住房的就是抵押物以及还款来源两个方面。其实，江西模式要复制到其他地方还是比较容易，因为其实际上依然是使用土地抵押模式进行平台公司统一贷款、分配的模式翻版。”一位银行业资深人士认为。

“我觉得还应该关注的是，政府是否可以拿保障性住房的这一块产权作为抵押，土地加房屋产权两者相加，估计银行的积极性会高很多。”该人士说。

来源：21世纪经济报道