限购限贷升级 北京调控新政直指楼市投机要害

北京楼市调控新政16日正式出台，包括15条细则，对限购、保障房建设、税收金融监管等方面措施进行了强化。其中，“外地人购房须提供五年纳税证明”等规定，更是被业内人士认为“很猛”、“很给力”。而细则中提到的“在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率”等表述，则意味着北京对二套房信贷政策进一步收紧的可能性大增，对市场的威慑力极大。

限购力度升级

在去年4月国务院常务会议出台调控楼市的十条措施之后，北京市在去年5月即出台了商品房限购政策，是率先出台限购政策的城市。北京市此次出台的调控细则再次强化了商品房限购的政策。

细则要求，自17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

细则还要求，加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

“刚看见北京的细则，我就觉得这对外地人购买北京房子方面的影响将是巨大的。”地产大腕潘石屹感慨。

“据我们统计，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5%，占64.5%的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过5成，二手房市场将有1/3的购房人群受新政影响而暂时无法买房。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

更为重要的是，相比“新国八条”在限购政策上的表述，北京市将非本地户籍居民买房的纳税证明年限从一年提高至5年，而这一周期的设定不仅打击了投资、投机性的购房需求，更使非理性的购房需求受到直接的限制。

三大闸门全面收紧

此外，北京还全面收紧了信贷、税收、土地三大“闸门”。

根据北京楼市调控细则有关规定，人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。据此判断，北京市对二套房的信贷政策严格程度超过“新国八条”的可能性大增，对市场的威慑力极大。

另外，细则中还祭出了“实行差别化土地增值税预征率”的利器，即对定价过高的新豪宅项目，提高土地增值税预征率，具体办法将在后期公布。细则还要求，加强对对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

有关税务专家表示，土地增值税执行的是累进税率，一般而言开发时间和周期拖得越长，房价涨得越高，税基也就越大，开发商需要支出的税金也就越高。北京出台上述政策，不但能抑制“豪宅”的出现，而且可以迫使资金来源趋于紧张的房企加快开发和销售的节奏，打破目楼市“价涨量跌”的僵局。

细则还要求，严格征收个人转让住房的营业税、个人所得税，及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。这很可能将导致目前部分二手房交易的交易成本大幅上涨，从而抑制投资和投机需求。

另外，细则还明确提出，要杜绝“土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况”，即要控制地价。

保障房建设目标大幅提高

在保障房建设方面，细则要求，确保保障性住房建设用地占北京市住房供地的５０％，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的７０％，商品住房用地计划供应量不低于前２年年均实际供应量。

细则还强调，坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。记者注意到，2010年，北京市要求确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。据此推算，2011年北京保障性住房量将上涨近50%，竣工量更是翻了一倍多。

北京市还对公租房建设做出了详细部署。根据细则要求，在加大政府投入的同时，将完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。

细则还明确，全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

“加强保障房供应、限购、限贷、加强税收监管……北京的楼市调控细则，具有很强的针对性，直击此前助推房价上涨的投资、投机性需求的几大要害。”胡景晖说，随着政策威力的逐步显现，楼市的投资、投资性需求有望被“冰冻”。

市场分析人士普遍认为，随着北京房地产调控15条细则的实施，短期内京城楼市成交量回落已成定局，成交均价上涨的脚步也将随之停滞。