调控更严厉 楼市“拐点”真要来了？

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。为此，出台了八条新规，分别从落实责任、住房保障、税收、信贷、土地、问责等方面进行新一轮调控。

在房地产发展的关键时刻，预期中的新一轮房地产调控终于来临。1月26日，国务院常务会议出台了新“国八条”的房地产调控举措，比起去年4月份出台的被称为“史上最严厉”的调控举措来，这次调控还要严厉很多。从而足以证明，不将过高的房价降下来，中央政府不会善罢甘休。

前不久发布的全国70个大中城市去年的房价走势表明，尽管出台了包括限购在内的严厉调控措施，但全国房价还是同比上涨了近10个百分点，而且最后4个月房价连续环比上涨。房价此种逆势而涨的态势，是对中央政府严厉调控的挑战，使得政策的公信力大打折扣，进而损及党和政府的形象。一旦在社会上形成了这种对国家宏观调控的负面认知，中央以后再出台调控政策，效果更会减弱。这是中央政府所不能容忍的，由此也决定国家必须把房价打压下去，不能半途而废。

这次“国八条”，内容包括将合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，作为地方政府进一步落实的责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，同时加强税收征管；强化差别利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地；合理引导住房需求，从严制定和执行住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。

从上述内容看，此次调控综合运用了行政和经济手段，税收和信贷工具，以及问责机制，同时兼顾房地产的供给与需求两方面，行政色彩非常浓厚，其严厉程度超过了历次调控，充分体现了中央政府坚决抑制房价过快上涨的意志。再加上重庆、上海等地即将出台的房产税，以及各地正在推开的限购令，可以预见，只要各地能坚决执行这些政策，房地产的这波调控会使房价有一个合理的下降。

从房地产与政府的关系看，相对于中央政府，地方政府尤其是城市政府与房地产的关系最直接和密切。这是因为在现有以GDP为考核目标的体制下，地方政府的GDP和财政收入高度依赖房地产业的发展。而中央政府出台的房地产调控政策，绝大多数都是针对新建商品房销售的，这样就会影响GDP和政府税收，这种与地方政绩考核相互矛盾的房地产调控政策，无疑会受到地方政府的软抵制，从而使得地方政府不会去认真落实中央的调控意图；相反，有些地方政府还会借口本地情况的特殊，利用各种制度漏洞，千方百计去化解中央的政策调控威力。这也就是过往调控成效不大的根源。在这种情况下，要想调控达到效果，势必把调控作为一项政治任务和目标去要求地方官员，对调控不力的官员进行严厉问责。此次“国八条”就强化了这方面的责任，将一系列调控目标作为地方政府必须完成的任务，这是本次调控一个最突出的特点。

另外，本次调控在打击投机和投资需求方面，也进一步加码。人们买房的目的无非是或用于自居，或用于投资、投机。在购买新建商品房阶段，无法判断买房者的真实目的，只有在二手房交易的阶段才能判断出。买房用于自居的人，除非家里遭受变故，否则是不会轻易出售商品房的。投资者一般也要选择一个合适的时机出售住房，只有投机才会在获利的情况下随时出售商品房。因此，要打击投机性炒房，必须用重税。本次调控在这方面也有突破，特别是对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税的规定，对那些意欲炒房和囤积居奇者，是一个直接打击。

类似的规定还有很多，例如对保障房的要求，这里就不一一分析。总之，这次调控把地方政府的责任提到了一个前所未有的高度。当然，过于依赖政府的行政力量，也会产生某些不良后果。不过，话又说回来，中国的房地产市场本来就是一个畸形发展的市场，正是因为市场的失效，所以在某种程度上不得不采用行政手段去代替市场去发挥调控作用。从这个角度上看，乃是“两害相权取其轻”，是特殊时期的特殊举措。比起高房价对中国经济和社会产生的系统性后果来，行政手段对房地产行业的不良影响，无疑要轻很多很多，而且今后修复起来也容易得多。

名家看法

华远地产董事长任志强：

为啥每次调控政策一出，就有人怨我把XX气的。难道国家命运系在赌气之上吗？没有土地、货币、利率等调节手段的地方政府承担了遏制房价的重任之后，又能干出些什么呢？

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：

在目前信贷收紧、资金需求旺盛的情况下，提高二套房贷首付比例，对银行可能会是利好行为。与房贷相比，企业贷款的收益更高，目前市场贷款需求非常旺盛，收紧二套房贷对银行来说，影响非常有限。

北大房地产研究所所长陈国强：

预计本轮楼市调控将常态化。2008年有金融危机的影响，政府需要出台刺激政策，导致调控下的房地产市场迅速反弹。现在经济基本面向好，不会有突发事件干扰到楼市调控。只有调控措施常态化，改变公众“调控之后必放松”的预期，才能平衡房地产市场。商品房增量市场重心向二三线转移，住宅地产的产业地位下降是必然趋势。

西南证券研究所所长王剑辉：

此次节前再进行房地产调控，可能是担心放假期间，楼市成交火爆，呈现量价齐升的现象。目前地产股估值合理，10倍左右的估值水平反映了其应有的价值，向下调整空间不大。而对于银行业来说，目前放贷紧张，上调二套房首付比例，对银行业整体放贷规模，影响甚微。预计大盘会小幅向下震荡，市场对地产调控政策审美疲劳，也有预期。

网友跟帖

合肥市网友zhuyuanyou：

关键是落实执行，真正对那些阳奉阴违的地方负责人问责，杀一儆百。否则，上有政策下有对策，又要沦为“空调”。

南昌市网友一鸣：

现在还有一些国家机关，有相当一部分公务员已经拥有二套住房，但还在盖集资房，对这样的问题怎么处理？

上海市网友5837：

建议取消商品房预售制度。商品房预售制度是推高房价的重要原因，是国家房地产宏观调控的绊脚石，给银行带来了高风险。可以说，商品房预售制度是房地产市场不规范的重要根源：1.商品房预售制度是造成高房价的重要原因之一。房地产开发商办到房屋预售证后，房屋一经销售，银行的钱就开始流入开发商手中。在这种房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以，开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商通过“价格合谋”的手段，让房价持续上升。2.取消商品房预售制度后，在需求一定的前提下，房地产开发公司之间竞争会激烈，房价必然会下降。

沈阳市网友175168：

政府要做的是让每个人有房住，是按照承诺建保障房和廉租屋，不是在商品房上做文章。

昆明市网友11962：

看看郎咸平的说法，现在炒房的都是以前做实业的企业家，因为民营企业投资环境恶化，而炒房赚钱快，这不明摆着吗？所以，不让炒房了，估计会去炒油、炒大蒜、炒绿豆，有一天会炒卫生纸……如果没有其他投资渠道，还是有大把的人继续炒房。

黑龙江网友1130：

二套房1~2年后若交易征500%交易税；3~5年征300%交易税；5年后征100%交易税；10年后不交税。这样肯定能抑制投机。