陈东海：楼市再调控还能怎么调

一家之言

至今为止，几乎所有的房地产调控政策最终结果都不理想，说明过去一切的房地产市场调控措施不是力度太小，而是搞错了受力对象，也就是把调控对象搞错了。

2011年1月4日新年开市第一天，沪深股票市场开盘和收盘都上涨，其中地产股成为主要领涨板块，大涨5.2%，多家地产股票涨停。新年开市地产股的大涨，反映的是房地产市场和股票市场齐齐对2011年房地产市场前景的看好。（背景新闻：A股开门红地产股全线爆发）

地产股的表现不是偶然的，在房产市场和土地市场都得到了数据支持。中国房产信息集团公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，北京涨幅最大，同比大涨42%。

关于土地出让金方面，28个重点监测城市土地出让金同比增长35%，总量达到11243亿元，其中北京全年土地出让金达到1639亿元，为全国第一。这些土地出让金，将逐渐成为一两年后新房的直接成本。

面临一年里两次最严厉的宏观调控，市场迎来的是土地成本和房屋价格的双双走高。元旦3天，北京房屋总成交量与去年元旦同期相比，上涨幅度达150%。因期盼房价下跌和对于调控有信心的部分刚性需求者们，在希望破灭后，不得不付出比过去更大的成本才能拥有自己的房子。

因此，市场传出这样的消息：若2011年1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，可能会催促新一轮调控政策加速出台。

其实市场目前最急需的，并不是出台新的调控政策，而是检讨2010年房地产市场多次的、严厉的调控政策出台为何起不到理想的作用，甚至也要检讨为什么2010年之前的多次房地产市场的调控政策效果不彰。至今为止，几乎所有的房地产调控政策最终结果都不理想，甚至有一些被称作“空调”，说明过去的房地产市场调控措施不是力度太小，而是搞错了受力对象，也就是把调控对象搞错了。

迄今为止，几乎所有的分析，最终都把房价走高的最根本的原因归结为土地财政和宽松货币政策这两项。但是，历史上所有的房地产调控，都没有针对这两个因素。即使是目前的两盆“冷水”：信贷偏紧预期和房产税传闻，真能落实的话，也不要对于房价下跌抱以希望。因为针对房产商的信贷收紧和各种涉及房地产之类的税收的政策多有所出，但是既没有压垮开发商，也没有压下房价。难说2011年如果这两个因素成真，就会立竿见影。

所以，2011年房地产市场如果不调控则已，要调控则必须正视根子问题。首先需要正视土地财政问题，其次是整个经济的货币供应问题。而不是出台新的税收，以及只是收紧针对购房者和开发商的信贷的问题。如果不能正视和解决这些问题，新一轮调控政策也没有出台的必要性。

陈东海（上海学者）