保障房覆盖率高 上海房改或走新加坡道路

12月22日，上海市长韩正向上海市人大常委会介绍，2011年全年，上海各类保障性住房将新开工和筹措1500万平方米，上市供应1150万平方米。

1150万方，这是一个极具冲击力的数字。12月15日，上海统计局公布，2010年1-11月，上海商品住宅新开工面积为1836万平方米，商品住宅销售面积为1451万平方米。也就是说，上海2011年保障房开工、上市的面积，已经接近上海今年商品住宅的开工和销售总量。

这是否意味着，上海将率先试水保障房高覆盖率的新加坡模式？

动迁房占比过高？

22日，上海市政府召开保障性住房建设总结及明年保障性住房建设推进会，会上公布，上海今年有200万平方米经济适用住房竣工，403万平方米经济适用住房和806万平方米动迁安置房开工。

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在会上介绍，截至11月底，今年上海经适房已竣工175万平方米，经适房已开工352万平方米，动迁安置房已开工789万平方米，全年目标综合完成率达到94%，预计全年将超额完成目标。

而明年，上海将确保保障房新开工建设和筹措1500万平方米，供应1150万平方米。

此消息一出，部分市场人士惊叹“上海房市将要变天”：接近今年全年商品住宅推出总量的保障性住房开工和上市计划，或将从根本上改变目前上海房市的供需结构。

不过，复旦大学住房政策研究中心主任陈杰表示，这其中最重要还得看上海保障房的构成。“如果大部分都是动迁房、小户型，那么这个量对市场的影响就不是很大了。”

陈杰说，如果是公租房、经济适用房占主导，才能有市场影响力。

上海规划和国土资源管理局公布的数据显示，截至10月20日，今年上海已累计供应住宅用地948公顷，其中保障性住宅用地供应达764公顷，占已供住宅用地的80%。

细数这764公顷供地，其中绝大部分都为动迁房，占590公顷，新纳入保障房体系的中小套型普通商品房为41公顷；而真正能保障中低收入者的经济适用房为119公顷，公租房仅14公顷，后两者相加，仅占已供地面积的14%。

“在今年的供地中，动迁房占保障房体系的绝大部分，这对于保障房建设的意义不大。”陈杰说，动迁安置房主要是为在旧城改造中的拆迁居民进行的房屋补偿，而政府在这个过程中是有土地出让的差价收益的。

“现在又把中小套型普通商品房纳入了保障房体系，这个也不严谨。”陈杰表示，上海如要真正保障中低收入百姓的住房需求，应该着重扩大经济适用房、公租房的建设。

“十二五”保障房结构或调整

尽管目前上海保障房的供地构成中，公租房和经济适用房占比较小，但依据上海规划中的楼市计划表，整个“十二五”时期保障房建设将出现结构性变化。

刘海生此前透露，“十二五”期间，上海市拟计划新建住宅1.25亿平方米。其中，保障性住房约占新建住宅总面积的50%，保障性住房套数约占新建住宅总套数的60%左右。

铺展开此份数据，其中，2300万平方米将用于经济适用房建设，2000万平方米用于廉租房、公租房建设，2000万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，2000万平方米用于普通商品房建设(中小型、限价房建设)，1700万平方米用于商品住宅建设，2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。

“如果能遵照此份计划表进行上海的保障房建设，自然对于房地产市场是一个巨大的冲击。”陈杰表示。但其同时提醒，从往年各地保障房建设规划来看，存在诸多朝令夕改、执行不力的现象，这需要政府的强力推进。

上海版房改

自10月上海落实中央楼市调控12条意见之后，四季度的上海楼市步入胶着。但经历了10月份的交易量下探、11月份的企稳之后，12月份上海房地产市场又“蠢蠢欲动”。业内人士认为，调控的药效正逐渐式微。

中国房产信息集团的最新数据显示，过去一周（12.13-12.19），上海全市共有16个楼盘推出28.43万平方米的新房源，环比前周多供应了25.6%。成交量也环比上升了20%，达到27.17万平方米。成交均价达到23555元/平方米，环比涨幅达10.27%。

在12月楼市成交重现活跃之时，围绕上海房产税开征方案的传闻再次此起彼伏。上海版房改之路如何行进，政府、市场、民众多方参与的政策博弈始终未见明确解答。

早在2010年上海“两会”之时，上海市委书记俞正声谈及上海的高房价之时就曾表示，对于投资型需求的遏制，有的是办法，但这个办法不是行政的办法或经济的办法。

而到年底，俞正声所言的“办法”并没有出台，外界人士期待已久的上海房产税也未出炉。

在最近举办的一场上海地产论坛上，上海易居研究员综合研究部主任杨红旭告诉记者，上海版楼市调控正呈现“以时间换空间”的态势。

杨红旭解释，所谓“以时间换空间”，是指一方面通过调控政策抑制楼市短期过快上涨，另一方面则通过扩大保障房建设和持续供应来最终达到平抑房价的长期效应。“以短期的价格控制来换取长期的供需结构调整效应，两条线并行不悖。”