叶檀：政府向既得利益阶层妥协导致房产税拉锯

中国2010年房地产调控只是未来长期调控的开端，从2010年开始，中国房地产作为支柱产业的地位从理论上被削减，如果2011年开征房产税，将逐步从实践上削弱房地产的支柱地位。

如果房地产市场调控的成功与否以价格稳定为标志，毫无疑问，2010年中国房地产调控不算成功。在最严厉的调控政策出台后，总体而言房地产的价格与成交量还在上升，期间还伴随着各地此起彼伏的强拆新闻。

上海与重庆征收房产税的传闻山雨欲来风满楼，从调整中国经济结构、从刺破房地产泡沫、从中央与地方财政的均衡来看，明年进行房产税试点是大势所趋。

从短期来看，房产税能够抑制房价的效果立竿见影。房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重置成本，投资者将不得不抛售物业。事实上，在前期增长较快、性价比不高的地区，已经出现部分投资者抛售性价比不高的物业的情况。

另一方面，征收房产税，能够将资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场，而对于资金实力雄厚者则无能为力。从2010年房地产调控的情况看，大型的、资金实力较强的开发商与购房者受到的冲击不大，房产税出台后也是如此，自有资金雄厚的投资者不会受到房产税冲击，依靠借贷、资金链崩得较紧的开发商与投资者将被驱逐出市场。

对房产税的长期效果不可抱持过于乐观的态度。如果认为房产税一出定乾坤，就过于天真、过于乐观了。

房产税起作用有赖于稳定的货币政策与土地财政的瓦解。

明年货币政策以稳定为主，进入严厉的加息周期可能性不大，为经济结构转型保留一定的流动性是题中应有之义。

土地财政不仅没有不了解，反而日益坚固。预计今年12月，全国主要城市北京、青岛、佛山、厦门、温州、武汉等主要城市都会笑纳“地王”。据中国指数研究院一份研究报告，11月份全国120个城市住宅用地成交均价达到2135元/平方米，环比上涨32%，截止今年11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元位居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连以893.28亿元位居第三北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元。到11月，土地市场已经进入狂热状态。

将时间推前一年，2009年，全国有六十个城市的卖地收入增长超过了一倍，市场活跃度超过地价飚升的2007年，杭州、上海、北京居前三位，分别为1200亿元、1043亿元，928亿元。2010年则在疯狂的2009年的基础上再创新高。

像任何改革一样，拉锯已久的房产税会是一场综合考虑各种经济因素、平衡各种利益之后的妥协，一向地方土地财政妥协，二向拥有数套房的过往投资者的妥协。

房产税无法取代土地收入。根据中国人民大学财经金融学院教授安体富的计算，房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元，按照安体富的计算，在现有的住房中，有60%的房子在房产税征收范围之内，全国有150亿平方米的住宅可以征房产税。假定平均房价是3000元/平方米，房产税税率是1.2%，那么住宅部分的房产税可以达到5500亿元，加上商业地产已经征收的房产税，整个房产税规模大体上是7000亿元。

这是目标，远不能成为现实。这一计算既高估了房产税税率，也高估了缴征率，建立在房产税在全国推开、应收尽收的背景下。按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，但媒体报道的上海的房产税税率，远低于1.2%。

并且，房产税雷声大雨点小，在上海、重庆两城市的试点左右辩难，更不必说在全国推广。12月12日，财政部财政科学研究所所长表示，中国计划改革现有的房地产税收体系，考虑引入类似美国的房产税。未来房产税应该成为中东部省份财政收入的主要来源，而资源税则应该成为西部省份的税收支柱。也就是说，房产税初期将主要在某些经济发达地区推广。预计可收税收远不到一千亿。

不仅如此，由于房产税存量房不计税的传闻，导致房产税出台之前形成购房高潮，投资者纷纷进入市场，争取让名义物业成为不计税的存量房，房产税传闻反而起到推高房价的作用，令人哭笑不得。

房产税的征收在很长一段时间内将与土地财政并存，直到房产税逐渐取代土地财政，这是绥靖之一。

绥靖之二是向既得利益阶层妥协。据报道，从目前确定的征税思路，房产税将按人均面积为起征点。其中，重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产。这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。

住宅地产的房产税将成为十二五期间地方政府最重要的收入来源，是税费整体改革中的突破口。但在目前的宏观经济背景与金融背景下，对房地产的调控如火中取栗，惟恐拿捏不准，既怕直接刺破泡沫，又怕泡沫过大影响经济健康；既要保障房地产促内需的功能，又要削减投资功能。调控声中四处强拆、地价上升、被业内人士嘲笑也就不足为怪了。

因为房地产实实在在地捆绑了中国经济、中国金融。

难，实在是难。再难，笔者依然坚定地支持征收房产税，否则，中国经济将永远看不到从房地产战车上脱身的指望，一场货币泡沫就能将宏观经济财富化为泡沫。