北京公主坟商圈：远去的城乡背影

站在公主坟庞大的立交桥旁边，一边是人声嘈杂、鱼龙混杂的服装店、手机卖场，一边是屡创京城销售奇迹的翠微大厦和走高端路线的翠微广场。车流、客流在这里穿梭，高端商场与低端店铺同时存在，都经营得风生水起，一项把公主坟地区打造成高端商务区的计划被提上了日程，惟有曾红极一时的老牌商场——城乡贸易中心在这个商圈中日渐落寞。公主坟，这个曾经的城乡接合部，经历了多年的城市发展与商业繁荣，如今已是名副其实的闹市，最初的“城乡”印象已经远去。

今非昔比

“城乡接合部”日渐繁华

今年11月底，很多消费者去公主坟商圈购物时，都感受到交通的“吃力”，络绎不绝的车流使消费者找空余的停车位都要等上不少时间。原来，翠微大厦正在举办店庆。它在四天内达到4亿元的销售额，再次刷新了北京商场的店庆销售纪录。其实，由于销售火爆，每到翠微大厦店庆，公主坟的交通都会面临一次大考。

公主坟，这个坐落在海淀区复兴路和西三环路交界处的商圈还有很多的故事。时光追溯到1965年，北京开始修建地铁时，公主坟被发掘，墓园外的围墙被拆除时，出土了不少兵器、怀表等陪葬品。虽经专家进行考证后得出葬在这里的是清朝嘉庆皇帝两位公主的结论，但坊间对于这个墓依旧流传着各种不同的说法。1997年，一位台湾女作家经过此地了解到一些传说后得到灵感，写出了红遍大江南北的《还珠格格》，也让公主坟的受关注程度达到了顶峰。

在北京诸多商业聚集区中，公主坟是京西最重要的商圈。公主坟地区位于长安街西延长线与西三环的交汇，曾经被定位为“城乡接合部”。这里拥有北京西部最早形成的交通枢纽，地铁1号线在这里经过，并成为公交换乘的主要站点，因此每日在此经过的客流十分庞大。有人气的地方必然有商业，公主坟地区浓厚的商业氛围自然而然地形成，并日渐繁华起来。

1992年，城乡贸易中心开业，填补了京城西部商业的空白，它很长时间以来一直是公主坟地区的标志性商业设施，成为京西居民们购物的首选。公开资料显示，北京城乡被评为1992年北京经济百强企业之一，在北京市位居第三位，人均销售收入、人均利税居北京市第一位。

此外，公主坟地区的手机卖场也是当时北京人选购BP机、手机的主要场所。

三十年河东三十年河西。随着城市化进程的推进，京城商业的日渐成熟，消费者不断接触新鲜事物，不断追求更高的购物享受，红极一时的城乡贸易中心渐渐跟不上消费者的步伐。

1997年冬天，翠微大厦紧挨着城乡贸易中心开业了。当时，京城商业界人士对它的未来并不看好。当时，北京的零售业正处于一个相对萧条的时期，再加上老牌商场城乡贸易中心的坐镇，选址公主坟商圈的翠微大厦一度令人堪忧。顶着不小的压力，翠微大厦依靠在当时相对完善的业态组合，以及首度引入的“店庆”概念等营销措施，开业后即大获成功。随后，翠微大厦还在一直不断提升销售业绩。在今年翠微大厦的店庆首日，其就将去年店庆单日8000万元的销售纪录提升至1.1亿元，成为京城首个单日销售过亿元的商场。

旁边的翠微大厦开始崛起，吸引了越来越多的顾客。高端百货被京西消费者所接受并喜爱。在翠微大厦“跑步前进”的同时，定位“高档精、中档全、低档保必需”的城乡贸易中心却因为一直以来较为依赖于固有传统优势，慢慢丧失了公主坟商圈第一商业企业的光环。

同时，公主坟“城乡接合部”的特点也发生了质的改变，紧挨三环、长安街成为这里发展商业的重要筹码。“城乡”的定位逐渐远去。

定位分化

高低端卖场都有人买账

单体百货店位列北京商业前列似乎让公主坟商圈“很有面子”。不过，相比于王府井、西单等其他核心商圈，公主坟地区目前只能更多地依靠翠微大厦这个百货巨头支撑商圈的经济发展。记者从相关研究报告中看出，公主坟地区优异的销售业绩背后，还藏着一丝隐忧。

海淀区商务委的相关负责人曾表示，公主坟商圈目前存在商业项目数量较少、国有企业为主、竞争体制较弱、档次不高、硬件设施落后、区域竞争不明显等症结。与此同时，公主坟地区的消费群体购买力强、大宗团购占很大比重。在体验式购物中心盛行的京城商业市场中，作为较早成型的商圈，公主坟在人气、地理位置等方面具有传统优势，但简单的传承让公主坟渐渐落伍，商业设施远远跟不上消费需求。这也导致很多商家、品牌虽觊觎周边的消费力，但无奈没有合适的商用物业进驻，只能望而兴叹。

在巨大发展潜力的催化下，定位生活消费的嘉茂购物中心翠微店和定位高端奢侈品的翠微广场陆续亮相。

据悉，翠微广场由高档商务酒店、甲级写字楼构成，项目整体风格突出高端。翠微广场定位于高端奢侈品，其开业弥补了整个京西高端商业的空白。同时，嘉茂购物中心翠微店则以餐饮、娱乐作为主打。该项目的开业提升了公主坟商圈内餐饮、娱乐休闲业态的比重。有专家认为，公主坟商圈的此次商业升级更为全面和立体。

事实上，记者从可靠渠道获悉，“十二五”期间，公主坟商圈将成为京城新的高端商业区。不过，迫使公主坟商圈改革的根本原因还是消费者的需求。公主坟周边有大量的社区和机关单位，部队大院也相对集中，因此这里的消费人群以居住人群、机关事务人群和部队人群为主，所以这也让公主坟商圈的消费水平相对较高。翠微广场的开业自然也是针对这些消费需求。

公主坟地区商业的未来除了属于高端消费之外，也属于另一部分同样巨大的消费群体。这里是京西地区最重要的交通枢纽，也是外地进京的必经要道，与西客站只有两站地的距离让公主坟依旧要面临另外一个阶层的群体。这也就是一直被称为“城乡接合部”的公主坟商圈中，“乡”的部分。

在公主坟走一走就不难发现，一些服装专卖店的生意十分红火。卡玛、真维斯等价位不高的专卖店，即使在品牌外立面大面积装修时也客流密集。而各式各样的小吃店同样能聚集不少客流。在这些区域购物的群体，翠微广场对于他们而言或许并不重要，公主坟未来的商业定位不可能不考虑这一消费群体的存在。这是商家和政府都正在面临的一道“选择题”。

谁主沉浮

手机卖场特色不再鲜明

除了城乡贸易中心、翠微大厦、大大小小的专业店之外，公主坟的商业还以手机卖场集中闻名京城。在业内人士看来，具有手机卖场这一特色，将使公主坟商圈的吸引力大大增强。只是目前公主坟地区现有的手机卖场相对低端，导致公主坟手机卖场的优势随着近几年市场的快速发展已经慢慢消失殆尽，仅迪信通、中复等手机经销商规模的壮大就已经让北京手机市场格局发生了不小的变化。目前京城手机市场群落除了公主坟以外，还有西直门、木樨园、中关村等。因此，公主坟手机市场的优势正在慢慢地被吞噬。

与此同时，家电卖场与超市近几年开始销售手机，公主坟商圈的手机市场遭受了巨大冲击。而公主坟商圈中国美电器的开业，将一些零散或者中小规模的手机销售商逼入绝境。

公主坟地区的手机卖场群落一直存在着一个分水岭，靠近国宜通讯广场西南角的卖场规模较小，档次也不是很高，且在店铺门口时常聚集一些收售二手手机的手机贩子，店铺的氛围也显得有些凌乱，不会引起大部分购买者的欲望；而一些规模超过1000平方米的大型卖场，或者是知名的手机经销商，则基本分布在环岛东南角。

不过，公主坟地区的手机卖场特色已经具备了较高知名度，商家也认为这仍是具备潜力的商业业态。近日，公主坟国宜通讯广场正在大面积地进行装修与整顿，用卖场中商家的话说，是想把这里的形象弄得再“正规一些”。

事实上，在公主坟地区购买手机价格实惠的优势可以继续推广。曾经在公主坟购买手机，价格会低于其他手机市场，可以说在几年前，光价格方面，公主坟手机市场对广大购机者来说具有不小的吸引力。很多品牌经销商都在这里开有门店。1999年5月，迪信通在公主坟商圈首创国内手机大卖场模式，随后中复、金飞鸿两家知名度很高的手机经销商也在这里近水楼台抢占了商机，城乡贸易中心五层也一直是手机大卖场，这些规模较大经销商的竞争激烈，也影响到了其他规模较小的手机经销商。

改走高端

引进品牌做大蛋糕

随着翠微广场和嘉茂购物中心翠微店的开业，京城商业“东强西弱”的格局将有所改变。多家商场在进行经营业态互补后，将大大提升对消费者的吸引力。与此同时，更多的商场必将带给顾客更多的品牌选择，商圈竞争力也将进一步增强。同时，公主坟商圈将从商业集中地真正提升为京城商业繁华地段。

翠微大厦、翠微广场的定位提升带动了公主坟商圈的升级，如果城乡贸易中心能够成功实现软硬件升级，公主坟商圈未来的商业前景将备受看好。在一位业内人士看来，未来公主坟商圈的商业将形成多极化、立体化发展。翠微大厦定位于精品店，主攻中高端消费者；翠微广场将奢侈品作为卖点，可以满足辐射区高端客群的购物需求；尽管同样定位于生活化，但嘉茂购物中心和城乡贸易中心的客流并不重合，前者的目标客层消费能力略高。

如此一来，这几家商场各自服务于不同的消费群体，彼此之间互不干扰。照此发展，公主坟商圈将逐步实现商业企业间的竞合，共同将蛋糕做大。公主坟商圈对于周边的吸引力将进一步增加，辐射区域也将随之增大。不久后，该商圈或将辐射超过100万人次的客流。

据记者了解，未来公主坟商圈还会有一个重点商业项目，就是位于长安街与西三环交汇处的国海广场。据了解，该广场将位于新兴桥东北角，建筑面积26万平方米，商业面积近8万平方米，项目整体斥资30亿元，悉心定位、规划前瞻性的高端综合建筑集群。作为区域内的新地标建筑，项目建成后将成为公主坟商圈内集餐饮、购物、休闲、办公、居住于一体的高档商务、商业中心。可以说，无论是硬件上还是业态上，都已确立了国海广场在公主坟商圈中的核心地位。

业界谈商圈

未来高端商务区需高水准服务

几年后，公主坟商圈就将成为北京重要的高端商务区，这要求公主坟地区的商业企业在商品结构和服务水准上还需要更进一步。翠微百货这一品牌一直在商业服务水准的提升层面动作不断。今年开业的高端商业项目翠微广场，就包括了高端酒店和餐饮等业态。高端不完全是价格的提升，而是商业服务水准的升级。

深挖消费需求引进高端品牌

与北京其他商圈的特点不同，公主坟地区的商业消费特点明确，商圈内聚集了大批的机关、部队大院，这部分群体具有很强的消费能力。由于高端消费的利润率更高，植根这部分消费者，深挖他们的消费需求，针对其特点引进品牌、开展营销活动，商家就会拥有良好的发展前景。

交通是一道绕不过的坎儿

公主坟虽然正在“热热闹闹”地改革着，但是当来到这里后复杂的交通环境仍然给消费者造成了不小困扰。

公主坟的新兴桥是西三环路与复兴路两条交通动脉的交点，共由12座桥梁、4条匝道组成。立交上层为南北方向的西三环主路，中层为基本处在原地面高度的复兴路，辅路系统还设置了内外两条环线。如果开车来此，面对这样的介绍是不是已经有些头晕了。

如果步行或是借助公共交通设施，就会更容易被错综复杂的道路绕得晕头转向，如果想要寻找某个公交站牌，且不是对道路十分熟悉，很有可能花费几十分钟都无法找到。而如果寻找地铁，好几个地铁口也仿佛在与人们玩着“捉迷藏”。

在政府相关部门对未来公主坟商圈的发展规划中，交通问题仍被摆在了首位。据称，未来的公主坟商圈很有可能成为空中、地面、地下相结合的立体交通，打通商业设施内部主流与支流畅通的循环体系，实现主要商业设施互连互通。希望这样能让人们更加简单地进行购物，而不是让人在公主坟“找不着北”。


来源：北京商报