CBD商圈：世界500强支撑下的商业梦想

黑色、灰色和棕色是这里的主色调，高效、快速是这里的主节奏，每天可能有数以万计的文件从各个甲级写字楼传送到客户手中。整个上午，各楼层里都充斥着浓浓的咖啡味道；在这里工作的中国人，几乎无一例外地都有一个英文名，用外语流利交谈是每个人必备的工作能力。没错，这里就是北京CBD，云集了世界500强的商界精英。

高档写字楼释放的高消费

从更广泛的意义来看，CBD(Central Business District的简称，又称中央商务区或商务中心区)是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，如纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、深圳福田CBD等。

小靳是CBD商圈里一家香港茶餐厅新招的外卖送餐员，除了给国贸一、二期写字楼里送餐外，她的送餐范围新增了财富中心写字楼。小靳送的工作餐中，最便宜的45元，一般的120多元一份。她虽然现在还叫不上每家国外公司的名字，但是根据订餐的楼层和房间号，她能够很清楚地说出哪家公司的待遇更好，每顿工作餐都是100元以上标准的。要知道，这相当于她一家三口五天的伙食费。

小靳不清楚的是，在国贸及其周边CBD地区的写字楼，每平方米每天的租金价格达到10元左右，一个1000平方米的办公区，每年仅租金就需要360万元。

CBD地区的消费确实让普通人咋舌。不过，CBD地区优质的甲级写字楼、便利的交通设施以及周围会计、律师、传媒等配套的商务服务，仍使其成为国内外知名企业总部落户CBD的首选。

来自朝阳区政府的相关统计显示，目前CBD地区已成为北京高素质人才的主要聚集地之一。同时，CBD地区也是北京高收入人群的聚集区，年薪数十万的白领非常普遍，对于在这个地区工作的人来讲，肩背LV、身穿香奈儿或普拉达，完全不用“伤筋动骨”。

时下，无论是电影版的《杜拉拉升职记》还是《媳妇的美好时代》等反映北京都市生活题材的影视剧中，国贸大厦的空镜头几乎成了北京这座现代化国际大都市的标志。

今年8月底全面开业的国贸大厦，高达330米，被称为京城第一高楼，与国贸一期、二期一起构成110万平方米的建筑群，成为全球最大的国际贸易中心。这是CBD乃至北京的标志性建筑。

根据仲量联行的统计，目前，CBD商圈内在租的甲级写字楼共计54个。今年第四季度，预计约有400万平方米的写字楼面积入市，其中60%位于CBD区域。

CBD地区高档写字楼集中，其租金价格领跑京城写字楼市场，平均每日每平方米的租金价格在10元左右，新开业的国贸大厦的租金价格达到23元。一位在嘉里中心办公的传媒公司负责人向记者坦言，“意向中的合作伙伴看到公司的办公地点在CBD地区，也会增加几分信任感”。

大砖窑上垒起的豪华商务区

其实，从2000年朝阳区举办首届国际商务节并正式提出CBD概念，到如今的繁华，仅仅十年。再往前推，大北窑这个地名多少能够看到当初的景象——这里是个大砖窑区，一座大窑的烟囱是这里的标志物。

根据相关史料记载，CBD的大北窑地带，在明朝时曾是皇室的游猎场，由于这里土质适合烧砖，由此得名“大北窑”。新中国成立后，大北窑地区建起了机床厂；再往北办起了光华染织厂，如今的“光华路”因厂得名。当初的光华染织厂和附近的京棉一厂、京棉二厂等造就了东郊赫赫有名的“棉纺区”。在上世纪中期，纺织行业是北京经济创收的重要来源，也是创汇大户。当年，这里还没有现在的三环路，纺织厂和棉纺厂周边仍是土路和苇坑。

上世纪90年代以后，工业企业退出三环、四环，大北窑、光华路等地区的“老住户”通过土地转让等方式，逐渐外迁到远郊。

棉纺厂、机械厂、汽车制造厂等撤出市区后，国贸大厦、嘉里中心、汉威大厦、央视新大楼等拔地而起，这里的新住户换成了马士基公司、澳大利亚电信公司、美国通用公司、中央电视台等。时间在变，不变的是半个多世纪后这里仍是北京主要产业区和外汇业务区。

目前，CBD区域形成了国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。这里的高端酒店有中国大饭店、香格里拉嘉里中心店、国贸饭店、利兹·卡尔顿酒店、JW万豪酒店等高端酒店。今年上半年，CBD中心区实际利用外资达到5.9亿美元，占朝阳区的36.4%，占北京市的16.5%。而位于CBD的外资金融机构、世界500强、跨国公司地区总部已经占到全市的约70%。

在今年10月份，宝马汽车金融有限公司、鲁能金穗期货有限公司、北美信托银行北京分行、永亨银行北京分行、大连银行北京分行签署了入驻北京CBD的协议。据悉，今年前三季度共有45家金融机构入驻朝阳，平均一周就有一家金融机构落户在CBD及其周边。

在朝阳区金融办主任常树奇看来，年初中国国际期货总部从深圳迁回北京入驻CBD，全国最大的财险总部中国人民财产保险公司年中迁入新址银泰中心，对CBD乃至朝阳区的金融业都具有里程碑意义。

顶级奢侈品的“中国会所”

CBD地区的高收入人群和高消费需求，让一些国际大牌弃王府井、西单等京城传统繁华地而选址CBD。

就在上周，作为顶级相机制造商，德国徕卡相机在国内市场的首家专卖店落户国贸商城。每台相机数万元乃至数十万元的价格，足以显示其高贵血统。

国贸商城是CBD地区最老牌的高端商场，也是北京城国际品牌最为齐全的商场。国贸商城经过三期扩建后，在原有一、二期商城的商户基础上增加了一系列首次登陆北京的品牌，其中仅80个是国际顶级品牌。此外，国贸商城三期还新设了北京最大的外文书店——叶一堂书店。国贸商城在CBD地区乃至京城的高端地位难以撼动。

除了国贸商城在不断扩容、提升自身品牌外，CBD地区购物中心也不断添丁。除了新光天地、华贸购物中心等新秀外，日前，北京财富购物中心正式纳客，该购物中心引进了众多品质高、刚进入北京市场的服饰品牌及有特色的餐厅，2000平方米的法式生活广场力图再现法国小镇风情。财富购物中心集购物中心、商业走廊、超市、餐饮街、美容美体等功能于一体，力争打造“办公室后花园”。

餐饮方面，在CBD你可以找到泰式、港式、台式、西式等各种风味的餐厅，定位高端商务宴请的苏浙汇、俏江南等中式餐厅也在CBD地区密集开店。与王府井、西单等街区醒目的肯德基、麦当劳、星巴克LOGO不同，在CBD很少能看到大众化餐饮品牌。

据悉，国内家电零售巨头苏宁电器去年推出的精品店(SUNINGELITE)经过一年试水，正在CBD核心区选址，打破此前家电连锁围绕社区开店、未涉足商业繁华区的局限。

区域膨胀下的商业渴求

应该说，CBD地区是北京城市规划的见证者和受益者。大北窑、光华路等地区由原来的工厂聚集区变身为总部经济聚集区。

CBD地区商务服务业的辐射范围在不断外延，目前朝阳路、朝阳北路地区已拥有朝阳大悦城、西单商场、华堂商场、住邦写字楼、天鹅湾高档社区、星河湾公寓等购物中心、写字楼、高档住宅区等业态，朝青商圈已初具规模，这是CBD外延的最好见证。

随着城市功能的外移，政府部门也在借助CBD的辐射面向外拓展。自今年5月份起，第二轮规划建设，也就是CBD东扩正式启动。即沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区。

根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融等，将CBD发展成为现代化高端商务区。受CBD东扩带动，目前朝阳北路已成为商家另一个掘金地区。

需要提出的是，CBD辐射面不断外延，离不开交通。三环路、立交桥、地铁等交通上的完善，为CBD的腾飞插上了翅膀。

我们不妨回溯到上世纪80年代，大北窑地区先是建起了公交站、修起了三环路，接着又修建了立交桥，道路打通后，国贸中心、中服大厦等高档写字楼出现了。

目前，CBD地区近百条公交线路、地铁1号线、地铁10号线以及环绕CBD核心区的商务班车，大大提高了人们乘坐公共交通的频率。据统计，CBD地区的公交出行比例已达到62%，远远高于北京市公交出行比例的既定目标——40%。

另外，CBD还大力发展地下通道以及二层连廊项目，改变国贸桥下长期以来存在的人车混行情况。目前，中环广场-银泰中心、京澳中心-财富中心地下通道已经打通。据悉，CBD核心区将在地下一层实现互连互通，以商业业态为主，在区域中心将建设一座下沉广场。

专家把脉

北京可借鉴CBD多点布局模式

CBD的消费群体与其他商圈不同，比较固定，消费者大多是国贸附近写字楼的白领，对于商业的重视度较高。同时，消费者的主要消费时间是中午到傍晚，午餐占据了商圈消费的较大比重。

北京未来可以学习洛杉矶CBD多点布局的模式。在洛杉矶共有4个CBD，有主打奥特莱斯、旅游消费等不同定位的中央商务区。事实上，北京的通州等地区都有成为CBD的条件。

商业尚为CBD配角

CBD商圈不同于王府井、西单等一般意义上的商圈，它是以生产型服务业为主导，生活服务业是围绕生产型服务业的配套行业。商务是CBD的主角，商业是配角。因此，在这一地区消费不会像一般商圈一样便利，这也是国内外CBD商圈的特点之一。

北京CBD商圈已超越商圈概念，通过高端总部集聚，在国际上的影响力不断扩大，已成为北京这座现代化大都市在全球经济的标志。随着CBD东扩，应该更好体现人性化，在交通拥堵方面有新举措，加强低端产业向外疏解，提升商圈功能和水平。图片为资料图片

记者手记

皇城文化下“洋味儿”最浓的圈子

外资机构构成了CBD的主体，即使入驻的知名品牌，也很难见到北京老字号的招牌。这使得CBD在北京浓重的皇城文化下透着“洋气”。

在CBD各写字楼，随处可见外籍人士。不过，这里出入的老外不同于前门、三里屯的老外，他们不会手拿中英文旅游指南跟你问路，这里是他们工作的地方，他们的身影是忙碌的。在电梯里一位身着黑色职业装的普通人士，可能来自世界500强公司，他能够用流利的外语与客户和上司交谈。

国贸和大望路两个商业中心托起了CBD商圈。不同于其他地方，这里的商务氛围高过商业本身。正是这种商务工作环境，让CBD商圈也不同于其他商圈。

在周一至周五的工作日期间，这里的餐馆非常火爆，这里工作的白领和高级白领在午餐时间会从各层办公间出来就餐，排队、占座司空见惯，这与一般商圈工作日是淡季的消费特点截然相反；在LV、GUCCI等店里，进去挑选商品的客人，可能下午就要飞往重庆见客户，他们临时需要一个宴会上用的手包。当双休日王府井、崇文门等商圈人头攒动时，CBD商圈的消费群开始“换血”，一些平常不在此出入的消费者来这里购买高档商品、品尝异国美食，而平时就在某个写字楼忙碌的职场人士，是不愿意在休息日再感受这里的工作氛围的。

CBD商圈的高端消费，到底能给商家带来多少利润，这是一个未知数，不过，这里的高端消费并非适合所有业态。某外资零售巨头负责人曾直言，其CBD门店的销售不敌在宣武门地区的业绩，这出乎公司当初开店时的预料。原因是，这里的人群虽然收入高，但这是一个工作区域，一些日常消费不会在这里发生。

虽然这里一件衬衣的价格要上四位数，一个看似普通的小玩具可能出自名师之手，但是，这里却缺少了王府井、西单的便利和热情。穿梭在各写字楼中间，想要喝杯饮料，对不起，您得正正经经在咖啡店里坐下来；肚子饿了，您得到楼下快餐店去点；如果从外部进入大厦，您得走对门，要不然，此路不通！

高消费是CBD商圈的特点，在强调“高贵血统”的同时，如何体现出CBD这个世界500强云集地区的商业特色，让商业配套环境能够与国际化商务服务比肩，可能是CBD东扩中不得不考虑的问题。

来源：北京商报