额外印花税吓住热钱 香港楼市成交量暴跌

上周五，香港财政司司长曾俊华宣布，香港在现有的从价印花税基础上，引入短期交易“额外印花税”，适用于以个人或公司名义在11月20日或以后购入、并在24个月内转售的住宅物业交易。目前香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。另外，当局将全面取消所有住宅物业交易延迟缴交从价印花税的安排。

香港金融管理局当天亦宣布，即时起下调楼宇按揭成数。楼价1200万港元或以上的物业按揭成数，由六成下调至五成；800万元至1200万元的楼宇按揭由七成下调至六成。

港府新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周末减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，其中，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。

在荔枝角美孚新邨、九龙湾淘大花园、沙田第一城和马鞍山新港城等炒楼客云集的二手楼盘，一些在新政出台前不久才签订临时合约的炒楼客放弃定金毁约离场。部分手中楼盘较多的卖家见形势不妙，纷纷降价2%至10%，或者给中介加佣金，以求迅速出售手中物业。还有不少资金实力雄厚的业主干脆将手中物业由短炒改为收租。中原地产的一位高级经理透露，近期天水围栢慧豪廷就出现了大量租盘，由前一周不足10个租盘突然增至本周的60-70个租盘，在其附近的栢慧豪园，也出现了低于市价5%的放租盘。

在新政影响下，香港一手楼交易也出现了明显降温。上周末在香港开盘的6个楼盘总共只售出42套新房，人气最旺的西半山蔚然也仅卖出28套，之前业界曾经传闻该楼盘已有70套新房被业主预订，但上周末的实际销量还不及传言的一半，可能有不少潜在购房者半路而退。

自香港特区政府上周五宣布对楼市交易征收额外印花税后，香港楼市一夜降温，一手楼市和二手楼市成交量近期均暴跌。来自房地产中介的数据显示，上周末，香港十大指标性二手楼盘的交易量骤降80%，跌幅之深创三年来之最，甚至远超2008年金融海啸期间的成交量跌幅。

在热钱炒作等力量推动下，香港此前豪宅价格已超越1997年高峰期一成。业内人士普遍认为，港府重拳出击调控楼市的措施对打击短炒十分有效，预计香港楼市未来几个月成交都将低迷，短期价格可能会下跌5%-10%。但如果热钱泛滥和楼盘供不应求的基本因素不改变，香港楼市长期向上的趋势恐不会就此扭转。

中介暂停开新店

香港美联物业首席分析师刘嘉辉表示，从业20多年来，从未见过港府如此严厉的调控措施，上周末楼市成交量的暴跌甚至远超金融风暴时期楼市成交的调整，预计未来无论买家和卖家都会选择观望，楼市成交低迷或将持续数月。

香港另一大型地产中介中原地产住宅部董事总经理陈永杰也表示，未来一个月香港楼市总成交量将较上月减少30%至50%。他表示，新政令炽热的楼市“急冻”，短线投资者转售成本大大增加，相信会严重阻碍短炒投资者的入市意愿，物业市场投机活动会大幅减少。

面对骤然下跌的成交量，香港各大地产中介纷纷召开董事会研究“过冬”对策。中原地产住宅部董事总经理陈永杰透露，公司本周一召开了董事会，各区董事一致通过，全部暂停开设新的分店，并即时削减广告支出，中原地产将观察未来市况变化，下月董事会再商讨进一步措施。陈永杰表示，对于地产代理来说，最重要的是成交量，但是调控新政令一、二手楼盘交易量均出现急跌，对于整个地产中介行业的生存威胁相当严峻，所以不能不提早预防。

美联物业周一也召开特别董事大会，并罕见地联同地产子公司香港置业一齐开会。美联主席黄建业主持会议，向各区董事分析了最新市况变化，希望他们尽力应变。在香港上市的美联集团本周股价已连跌两天，跌幅高达20%。

不排除进一步出招

值得注意的是，这已经是香港特区政府在一年内第四次出招调控楼市，也是香港历史上最严厉的一次调控措施。此前港府推出的调控措施包括提高豪宅交易印花税、规范新盘销售手法、收紧物业按揭成数和剔除购房移民政策等，但效果均不明显，楼市泡沫进一步酝酿。

进入10月，美国新一轮量化宽松措施的预期令香港迎来了更多的国际热钱，香港楼市也成为热钱奔流的乐园。受到资金充裕和超低利率的刺激，香港楼市投机气氛日渐浓厚，短期交易急速增加。今年头9个月，12个月内转手的楼宇买卖上升了114%，同时12个月至24个月的交易，则减少了18%，显示出炒卖的时间已越来越短。

港府统计数据显示，目前香港豪宅楼价已超越1997年高峰期一成。虽然一般住宅市场的平均楼价仍与1997年有12%的距离，但近期亦出现较急速的升幅。以少于70平方米的住宅单位为例，在今年3月至9月间，楼价已上升8.1%，快过大单位，大单位即面积最少100平方米的住宅，升幅为6.1%。由此可见，豪宅市场的炽热气氛，已经逐渐蔓延至一般市民的住宅市场。

曾俊华强调，楼价急速升幅已经超越一般市民收入的增长幅度。即使以现时超低的利息水平，市民的置业负担已经由2008年第4季的32%，飙升至今年第三季的42%。如果楼价持续上升，今年第4季的负担水平将会进一步恶化。只要利率回升3个百分点，市民平均按揭供款就会增加三成，而他们的负担水平就会急升至54%，超越长期平均比率。他表示，如果此次措施无效，政府不排除会采取进一步的调控措施。

金管局总裁陈德霖也表示，“在极低利息和全球资金继续泛滥的宏观环境下，很多投资者都很容易忽略了香港市民收入与楼价已经越来越脱节，我们非常关注楼市和按揭市场的升势是否会导致银行体系的信贷风险持续增加。”

在公布新政的第二天，曾俊华在网上撰文表示，由于美国本月初推出的第二轮货币量化宽松政策，香港经济正处于一个异常的经济环境，在这个非常时期，香港特区政府更加需要果断作出判断，该出手时就出手，才可以防止资产泡沫风险恶化。

曾俊华认为，在降低香港资产泡沫风险的决策中，应该立足于市民福祉，根据香港自身经济特点，“要有所为，也应有所不为。”

关于“有所不为”，曾俊华指出，香港是国际金融中心，一直奉行自由开放信念，因此不可以进行资本管制，或推行专门针对外资的措施，或改变香港现有的简单税务安排。他说，港元联系汇率制度不是增加泡沫风险的主要原因，因此特区政府认为没有必要、也不会改变这个制度。至于“有所为”，曾俊华表示，财政司早在今年2月发表的财政预算案中，已提出四个稳定楼市、减少泡沫风险的方向，即增加楼宇供应、确保物业市场透明度、防止按揭信贷扩张，以及遏制物业投机。曾俊华说，“我们绝不会对影响社会经济和金融稳定的风险坐视不理，我们将会密切监察市场，在有需要时，再次推出适当的措施。”