美联储加息后的香港楼市会怎样

9月27日凌晨，美联储宣布加息25个基点，香港金管局紧跟着上调贴现窗基本利率25个基点，至2.50%。这个利率是金管局通过贴现窗口向商业银行借取隔夜港元的基准利率。

   当日，香港主要银行宣布上调港元最优惠贷款利率，为十二年来首次。汇丰银行、恒生银行、中银香港三家香港发钞银行齐齐上调最优惠贷款利率12.5个基点，至5%以上，华侨银行甚至上调至5.5%。港元最优贷款利率由香港各家银行自行确定，是贷款特别是楼市按揭贷款的基准利率。

   港元挂钩美元，一旦美联储上调利率，香港金管局必须跟随。普遍认为，2020年底联邦基金利率预期中值为3.4%，这意味着香港利率也必须加到3.4%，香港房地产按揭贷款利率也将相应上调，由此香港楼市将承受巨大压力。

   近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法，过去逾10年的香港超低息环境结束了。

   利率的上调让市场最关注的是香港楼市。瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市第一位，属于“极度负担不起”之列。迄今为止，香港房价中值已连续上涨了27个月，仅今年上半年，房价就飙升了13%。

   所谓成也萧何败也萧何，香港楼市泡沫就是在过去10年的超低利率中形成的。金融危机后，几乎所有的中央银行都实施超级宽松的货币政策，不仅仅压低利率，而且央行还大量印钞票去市场购买资产。

   香港作为亚洲的国际金融中心，四面八方的低成本资金涌来，然而弹丸之地，何以承受如此多的热钱，十多年来香港楼市供不应求，香港房地产价格平均以10%的涨幅攀升。

   目前香港楼市已经出现放缓迹象。香港楼市7月销售放缓，预计8月将进一步萎，7月新房销售合同成交1740宗，环比减少15%。8月香港楼宇买卖包括住宅、车位及工商铺物业，全月成交仅6700宗570亿元左右，分别按月下跌20.9%及42.6%。近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案，预示着楼市热度开始转冷。

   资金的流向能够解释这一切，有机构统计，2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，去年全年的数字高达70亿美元。而由香港流向内地的资金却正在逐步扩大，尤其是流向a股的。

   沪港通、深港通交易活跃，北上资金加仓抄底动作愈发明显。今年以来，北向资金净流入2377.98亿元。这些资金倾向于低估值的中大市值公司偏爱大消费类行业、金融类行业。近期还打开了香港同胞赴内地购置房地产的大门，这无疑对香港楼市都不是好消息。

   很明显相较于泡沫严重的香港楼市，a股今年的连绵阴跌已经相对安全，尤其是一些大市值的股票具有配置价值。然而，本人认为这些资金并非就是外资，也可能是早就流入香港的内地资金，转战北上。

   香港尽管与内地的经济和金融市场联系越来越紧密，其资产价格受内地市场的影响越来越深远，但是港元却长期挂钩美元，当美联储货币政策开始紧缩时，内地的货币政策仍然无动于衷，这让金融市场开放的港元及其尴尬。

   香港楼市对于香港的金融体系攸关生死，泡沫破裂也会影响内地金融市场。笔者注意到近期相关监管机构已经未雨绸缪，比如酝酿在香港发行央票等等，这些措施的最终效果仍待观察。