对当前房地产调控应该进行深刻的反思

在7月31日中央政治局会议对房地产调控政策重新部署之后，中央政府的职能部门马上召开了部分城市房地产工作座谈会，在会上，住房城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求，比如加快制定住房发展规划；对楼市调控不力的城市坚决问责等等。对于这些要求效果如何，肯定又是不确定的。

   可以说，无论是胡温时代，还是现行的领导层，房地产政策一直是其经济政策的焦点与重心，都会出台各式各样的房地产调控政策希望保证楼市健康发展。但这些房地产调控政策出台之后，其政策效果往往会事与愿违。比如，出台的遏制房价上涨的楼市调控政策，不仅没有把过高、上涨过快的房价得以下调，反之，许多城市的房地产调控政策出台之后则让房价越调越高。政策效果是反方向的。

   即使是2016年之后，中央政府对房地产市场定位是十分的清楚，就是要让房地产市场回归到以居住为主导的市场，就是要遏制房地产市场的投机炒作。但是，在对房地产市场如何定位清楚的情况下，不少城市的房价仍然还在持续上涨，全国的房地产市场房价过快上涨，从一线二线城市一个又一个地向三四线城市转移。这不仅表现当前绝大多数城市的房价还在上涨，而且还表现为一些城市房价持续3年里还在上涨(有城市房价已经持续上涨39个月)，而且还出现了一些城市的房价突然暴涨。如果房价还在持续上涨，那么国内房地产市场要想回归理性，回归到以居住为主导的市场是根本不可能的。

   现在的问题是，国内房地产市场调控政策出台了这样多，出台楼市调控政策是如此之频繁，为何效果会如此之差呢？估计最大的问题是，这么年来，国内房地产调控政策在路径相依的这个背景下，多数是做加法，是很少进行认真深刻反思的。在这种情况下，房地产市场的调控政策看上去是会出台得越来越多，甚至于越来越严厉，政府参与更多，但是实际效果则是十分不理想的，甚至让国内房地产市场乱象丛生。

   很简单，房地产市场的调控政策越多，政府参与越多，行政性干预越多，这必然会与市场法则越来越远。可以说，在市场经济这个大背景下(即房地产市场基本上是以市场经济法则在运行)，房地产调控政策中政府行政性干预参与越多，那么住房投机炒作者一定会寻找越来越多的规避这种行政性干预的方式。在这种情况下，国内房地产市场岂能不乱象丛生？

   对于房地产市场调控政策，政府为何会越来越采取更多的行政性的干预政策，并非政府一定要对抗市场，一定要用行政的方式来对抗市场法则，估计最大的问题应该是在从而没有对已有的房地产市场调控政策进行过认真深刻的反思。因为，中国房地产市场由计划经济向市场转轨而来，从而没有经历过一次周期性的发展和调整，所以中国房地产市场的发展都在试错中进行。政府一旦看到房地产市场有问题，就出台一些房地产调控政策来应对和试错。由于对房地产市场的问题没有进行认真深刻的反思，这自然使得国人及政府对房地产市场内在性的认识一直处于混沌之中。

   直到2016年对房地产市场的重新定位，才认识到现代房地产市场的本质特征。不过，也正是没有对以往房地产市场调控政策进行认真深刻的反思，即使以中央文件确定了中国房地产市场基本定位，但是同样在房地产政策路径相依的背景下以试错的方式推出不同的房地产市场调控政策，希望以此让国内房地产市场回归到居住为主导的市场，而不是单刀直入地推出有效的经济杠杆让房地产市场真正回归到以居住为主导市场。

   可以说，目前所谓的住房限售政策、住房公有产权政策、发展住房租赁市场，以及深圳推出房地产市场发展的新模式等都是以试错的方式希望中国的房地产市场得以调整，得以回归到以居住为主导的市场。甚至于提出稳地价、稳房价、稳预期的地方政府的责任目标。实际上这样的责任目标要让国内房地产市场回归到居住为主导的市场，要回到房地产市场的“只住不炒”的市场定位上去根本不可能的事情。因为，如果让房价稳定在当前许多城市过高的水平上，那么要让这些城市的住房回归到以居民居住为主导的市场是根本不可能的。要落实十九大报告对房地产市场的定位，就得让高的房价理性回归，就得让绝大多数居住消费者有能力购买。否则，让房价稳定在投机炒作者才有能力购买水平，那么国内房地产市场如何可转型及价格如何可理性回归？更何况既然是市场价格，能够用行政性的手段来稳定吗？除非操纵。

   现在的房地产市场调控一定在强调稳预期，预期是什么？是投资市场投资者对资产价格未来变化的预测，一般来说，这种预测与现实投资品供需多少无关，而是与投资者对预测未来投资品价格变化有关。所以，基本上是就投资市场而言，主要是与投资市场有关。如果政府的房地产政策是要稳预期，这就意味着政府仍然是把当前国内房地产市场完全看作是投机炒作为主导的市场。在这种情况下，国内房地产市场同样也是无法转变为以居住消费为主导的市场。

   可以说，国内房地产市场调控政策，由于很少进行深刻反思，从而也就无法真正认识到国内房地产市场的本质特征。房地产市场本质特征认识不清楚，当然对房地产市场的问题无法对症下药。这样，房地产市场调控政策出台得越多，房地产市场乱象丛生越是严重。所以，现在该是对当前房地产市场调控政策进行认真深刻反思的时候了。