唐史主任：万达轻资产化的原因

 王健林卖掉自己的项目，同时潘石屹也在卖。很多人阴谋论说他们是准备跑。但卖完都是人民币，你怎么跑。这种阴谋论固然会有一定的市场，推理上也不会有太大瑕疵，但终究不成立。任志强前段时间说，现在的政策至少还有一年半才能放松，也就是说他从以往的调控周期出发判断，要在2018年底到2019年初开始松绑限购。

   那我们且不管接盘的是谁，我们来看看这些年房地产企业是怎么变大的，正和岛有一篇基本说对了：

   不外乎是去拿地

   然后土地升值，抵押给银行拿更多的钱。

   然后拿来的新地又升值，继续抵押给银行钱。

   就这么像武侠小说里武当的梯云纵，踩着自己的脚背可以飞上天。

   那么这种吹泡泡怕什么呢？最直接的自然是怕银行抽贷。你屯的地再多，其实都是银行的钱。不管手上有多少现金，只要囤地资产达到一定比例，银行抽贷立刻就现金流断链。因为囤的地不能马上变成房子，变成房子也不能马上卖掉。不管万达是主动砍仓还贷，还是被动还贷，其实都是为了使现金流处于安全区间。

   从中期来看，这种模式最怕房地产政策。前一阵北京放地，附加条件是“你盖好了只能卖这么多钱一平”，这种限价模式其实让房地产商清楚地意识到，以前的捂盘炒房模式已经无效了。你捂只会增加时间成本，并不能提高价格。上海则更狠“地你拿走，但是你不许卖，只能出租”。去年后花园我码了一篇2017房子怎么走，结论是一线防大涨，二线防大跌，三四线去库存。

   万达轻资产化的原因

   

   就目前看，整个去化过程的指导政策基本是这样的。北京的目标是要在今年内把房价压回2016年10月的位置，而很多二线城市去年涨多了都出现环比回落(尤其是非核心区)，三四线正在涨价去库存。

   我们不难想象，当三四线出现需要补库存的时候，房产政策地底气有多硬。前几天大家都骂城镇居民人均三十多平，农村四十多平的数据有问题，个人觉得没有。北京的小二居把成都的客厅拿过来平均就OK了。扯这么多，大家应该明白，去化完成后，房产政策会趋严。趋严不是不让你老百姓买，是不让你开发商高价卖(高价卖风险还是在银行)，甚至有些品类压根不让你卖。

   从长线来看，就是土地政策变化了。我们现在在做土流。这项政策在智囊中的推进者其实是刘鹤先生。他的十八大三中提出的383政策就很明确地提出来要让集体土地等权全面入市。这项政策在后来的实践中变成了“集体所有制经营性土地试点入市”，比如深圳凤凰社区的试点经验就非常成功。按照我党一贯的做法，摸石头过河摸石头过河，只要摸到石头了，水浅就立刻往前过。目前来看，各省的试点都没有闹出大问题，群众除了防基层官员黑钱外，基本都是支持这项政策的。这和城里棚户区居民盼拆迁没多大区别。

   即使土流没有全面铺开，但只要经营性土地全面有序放开，就已经够够的了。更何况让整个重庆房价长期处于全国最洼地的黄奇帆先生正在人大财经委立法。我们不难想象，他的地票制度和刘先生强力推促的等权入市一结合，便是现下最般配的“目标与渠道”。按照目前的进度，2019年是可以拿出一套可行的做法，开始全面推进的。这又与任大炮的时间节点契合。

   农村退出的宅基地，以及平整的乡间地头闲置地，都将变为可流通的地票，用于城市建设。之前国土测算过，这个空间有一亿亩。就算三分之一拿来用，也是3000亿亩。而整个2016年全国土地出让面积也才300亿亩。只整理三分之一就能凭空多出来十年的土地用量，地价降不降？地价如果降了，哪怕10%，囤地多的就要翘辫子，因为他们都是高杠杆且地价会直接反馈到存量房价。

   所以说，房地产企业现在轻资产化，观望一下土地政策和“房子是用来住”的执行力，不是什么坏事。至少不会亏钱。这种做法，其实也符合宽松周期结束的趋势，毕竟联储即将开始缩表。

   不聊房子哈，不要问我房子问题哈。就酱。