永新人：楼市调控要上帝的归上帝

 房价高了，高得离谱，已经危及经济发展影响社会和谐了，所以要调控。所谓调控，就是维稳，既不要大涨也不要大跌，最好慢慢地涨，小步地走，既带动经济发展，又避免怨声载道。

   为了这个目标，有关部门使尽了招数。先是做减法，限购限贷，就是限制需求；然后又做加法，供地供楼，就是增加供应。在市场的两端，一边限制需求，一边增加供给，这对于保持市场平衡是不错的办法，比较靠谱。

   最近楼市调控方面改革创新，出现了限售限价的政策。

   啥叫限售呢？就是开发商开发的房子，不能全部销售，要有一部分出租。比如最近上海拍卖两宗地，设定一个前提条件，就是开发商要在竞得的土地上建若干套出租房。这些出租房不能卖，只能租，产权为开发商所有，并且要持有70年。在这个前提之下，大家竞拍吧。

   另一个政策是限价。就是限制土地出让价格，在这个基础上竞标配建部分(通常是保障房)的面积。操作起来也很简单，政府确定拟出让土地的最高价，愿意参与竞标的公司不是竞拍土地的价格，而是在这个土地价格的基础上竞标保障房的面积。这个保障房的价格是规定的，低廉的。谁承诺建保障房越多，谁就中标。

   应当说，无论限售还是限价，都是不错的创意。限售限价对楼市调控的作用不言而喻。对开发商而言，所建的房子要有一部分出租不能全部销售，或者要建一批保障房低价销售，这就要好好计算一下效益问题。过高的地价就承受不起了，地价于是就下来了。地价一下来，房价自然就下来了。更主要的是，房价为啥节节上升？只因为刚需旺盛，政府提供的保障房不够哟。这下好了，由开发商提供保障房，既租又售，就可以缓解刚需者的燃眉之急，也为高房价泼了一盆冷水，一举两得。

   但本老头凡事喜欢从坏处着想。对这种限售限价的招数用坏处着想的思维思一思想一想之后，就觉得这个招数有点混乱。最明显的混乱之处就是把政府的保障职能与企业的盈利职能混在一起了。

   这里面的机关，实际上是政府让渡一定的土地价款给企业，由企业来建保障房代行政府的保障职能。

   这样做可行么？也许在别的什么国家可行，但在我们这样特色明显的国家，可能就行不通。我们有啥明显的特色呢？那就是企业唯利是图，而且信誉缺失；政府监管粗放，而且朝令夕改。这样一个有创意的事情放在这样的特色环境之中，可以想象不久就会出现许多种意想不到的情况。包括所建的保障房质量数量都不够，容积率奇高；自持的出租房建成之后名为出租实为出售；几年之后形势变化导致政策调整改由政府收购，或者允许全部改租为售，使当初的70年持有成为笑话。你以为不可能么？很可能哟!

   本老头明白一个道理，但凡政府与企业合作，最后吃亏的必定是政府。这不是政府官员不聪明，不是，而是他们太聪明了。限售限价政策下，开发商用低价拿到土地，在保障房与自持的出租房方面大力减低成本，那就照样会赚得盆满钵满。

   以本老头凡事从坏处着想的思维，觉得还是要信奉一个原则，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。政府是上帝呀，是观世音菩萨普度众生。该政府干的事，不要缺位，政府要干到底，一点也不要企业沾边。企业是凯撒，可以不择手段唯利是图，只要不犯法。该企业干的事，政府只管依法监管，依法征税，也一点不要沾边。具体到楼市调控，政府干啥？收税呀，你觉得楼价高了，要打击投机炒房，就在各个环节征税，并且不时调高税率，看看房价还涨不涨？还有大建保障房呀，最大限度地满足那些中低收入人群的居住需求。这大部分人群的刚需满足了，房子还能炒起来么？有人说，政府没钱呀，需要企业参与呀!这是扯淡!政府放手拍卖土地，地价越高越好，用拍卖所得去建保障房，怎么没有钱？

   在这里，放手拍卖土地很重要，千万不要在土地价格上动脑筋。有些地方人为压低地价，以为这样就可以压低房价，这是弱智行为。应当完全按照市场原则出让土地，不要怕地王不断刷新。关键是要用土地出让金去盖保障房。一旦政府保障到位了，开发商要当地王，让他当好了，总有后悔的一天。

   总之，市场经济条件下，一定要厘清政府与企业的边界，不可模糊它们各自的功能。

   现在的问题是，许多人喜欢模糊其边界。这样好呀，官员有租可寻，企业有利可图，皆大欢喜。最后政府成了冤大头，这没关系，老百姓买单。

   所以，我们吃瓜群众一边吃瓜一边也要注意观察，但凡有这样把政府职能转嫁给企业的，这里面一定有猫腻。即便现在没猫腻，要不了多久就会产生猫腻。因为一个不言而喻的事实是，企业不可能吃亏做贡献。