冯国亮：存量房时代的五大财富新机遇

进行学习交流活动中学友们纷纷介绍买房创富并改变人生的经历，其中有一位全职妈妈分享，她在家闲着没事，去年就在大厂买了一套老房子，然后突发奇想，找了一位做样板间的朋友进行低成本精装修，效果比样板间还好，去年四季度参考我的建议，她决定转手，结果引发几十人疯抢。

   虽然在家带孩子，不过这次尝试还是让她收获颇丰，而且积累了经验，与装修方及经纪人达成了默契，只要有条件还可以继续复制。一次不经意的小尝试，却昭示着一个全新产业正在形成。

   试想，如果是一群全职妈妈在低价买下一栋老楼进修精装改造，然后高价卖出，是不是就可以创造数千万增值收益。当然也可以由专业机构如基金等来进行操作，全职妈妈们出资坐享其成。

   有一家房企建了全省顶级别墅区，建成后发现富人都已转移资产，根本卖不出去，每天损失几十万，于是来京咨询该怎么办？以前也有类似情况找我，其实也很简单，主要有两种途径，要么通过金融手段进行资产优化处置，要变形式加优质内容运营起来。

   同样去年1月在辽宁省去库存会议中，我为在场几十家房企董事长提供了5种解决方案，库存是存量资产，要告别卖房子的单一思维，通过创意创新创造附加价值从而促进销售。

   存量房时代的五大财富新机遇

   数据来源：WIND，中泰证券研究所

   房产增值运营是大势所趋

   2016年北京二手房的成交额约占房地产交易市场的9成，一线城市均已步入存量房市场为主体的阶段，深圳由于城市规模较小因而步入时间更早，旧城改造的项目正在成为主体。

   就此，陈方勇认为，在存量时代，城市更新、资产管理、内容再造、资产证券化，加上不断的投资并购重组，大资管时代呼之欲出。

   4月曾走进鑫苑中国聆听董事长介绍，他们与科技巨头合作打造房产数字化平台，引入区块链技术，通过房产评估标准化和数字化分割，创新金融模式，释放房产流动性，从而盘活百万亿房地产存量市场。

   二手房交易创造的税收贡献比例很低，2016年在整体财政收入中占比仅为1.3-1.4%，未来土地财政会逐步减少，那么房产税费由开发环节转向持有环节是大势所趋，由此持有成本将会逐步提高，同时考虑房屋折旧成本，没有运营增值收益而光靠货币驱动型升值那么收益率会相对有限，因而政策与市场将倒逼房产步入增值运营的新阶段。

   存量房时代的五大财富新机遇

   城市升级与再生的增值型机遇

   在北京繁华的CBD写字楼向外看，楼下的平房依然随处可见，城市建设依然有很大的空间，其它城市同样如此。如今伴随非首都功能的人口与产业及资源向外转移，北京城区优化升级蓄势待发，很多老旧的建筑都可以通过城市再生实现功能与价值大幅提升。

   城市再生是存量房时代的新机遇，北京老旧建筑升级改造是万亿级的新风口。其实美国总统特朗普就是干这活发家的，他将破旧旅馆改建成凯悦大饭店，在百货公司地段建起特朗普大厦。

   按理说美国上世纪30年代纽约等中心城市已经高楼林立，在很多人看来已经没有太多机会了，而特朗普家族专注小众路线，通过不断创新，依然取得了不菲的业绩。

   参考：从特朗普经典地产投资案例看中国三大财富机遇

   既有建筑绿色化改造空间广阔

   同时光北京绿建改造的规模就将以万亿计，家庭相关需求也大有市场。近日有学友来做咨询时介绍他在面向家庭及企业从事新风系统与空气净化改造，之后读了我转发的<让健康人居进万家———【国亮说人居8周年】>，他提出要把这个标题作为公司的目标和口号，健康人居进万家是一项崭新的事业。

   存量房时代的五大财富新机遇

   听冯国亮讲购房，跟上财富新趋势

   众创空间创造全新价值

   房地产与各行各业的融合日益紧密，正呈现泛化的趋势，空间与产业融合的新模式层出不穷。例如办公空间领域的存量盘活已然形成规模，北京CBD5万余平的地下闲置空间经过运营成为众创空间，内容、形式和资源转变升级过程中创造新的价值，同时也激活了创业市场。

   这不仅是物理空间的转变，更是化学式改变，由此形成新的形态，新的物种。同样很多二三线城市商办项目去库存压力很大，闲置空间较多，也可以引入新的模式和内容题材进行转化。

   长租公寓是10万亿新蓝海

   去年6月3日国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中通过税收优惠，鼓励租房住和房产出租。提供金融支持，鼓励发展住房租赁企业。同时规范市场，建立长期成熟租赁机制。

   租房时代正在到来，国家政策扶持，一大批房企正在逐步走向“包租婆”，长租公寓是10万亿的新蓝海，几个全新的品牌正在逐步形成。同当年连锁酒店快速发展一样，长租市场发展也为存量房大规模改造运营提供了可能。

   参考：禁售70年!预示楼市全新时代来了

   共享房屋模式盘活海景房等

   还有大量闲置的海景房成为“死资产”，这是社会资源的严重浪费，而今伴随互联网+模式与共享经济兴起，闲置的海景房也有望得以盘活运营起来。

   在本周刚发的文章中跟大家介绍了共享房屋模式，对于市场来说，共享房屋有利于盘活闲置房源，提高资源配置效率。从房东角度来看，在共享房屋的短租模式租金回报率远高于长租。对于租客来说，租住共享房屋比住酒店在经济上更划算，而且更有“家”的感觉。

   参考：共享单车火了，共享房屋来了!约吗？|新潮流

   总之，中国房地产正在告别野蛮生长的阶段，步入存量房为主的全新时代，卖地致富曾是中国富豪主要的发家途径，买房致富是家庭财富的主要来源，而精细化更新运营则是未来十年的新趋势，也是财富的新机遇。(具体实操经验之后再逐一详细解读)。

   再次提醒学友们，依靠政策红利和货币红利买房就能赚钱的时代大势已去，而中国6成以上财富仍在房地产，存量房产通过更新或运营创造价值是新的蓝海。

   广阔天地，大有作为，我们一起共进。

   时代呼唤房产领域的创业者!