陈思进：全球泡沫楼市将降温

随着美联储进入加息周期，并将大幅缩表，各国也将渐渐跟进，借贷成本必然大幅上升，对于楼市泡沫来说，好似釜底抽薪。有史可鉴，一方面，泡沫楼市的接棒者将迅速减少，楼市的拐点将至；另一方面，随着利率不断上升，还贷额的不断增加，将重现几年前美国金融海啸的情景：断供房导致法拍屋越来越多……

   总体而言，美联储的加息缩表对全球楼市将会去泡沫化，将之前由债务堆出来的“财富”抹去，拭目以待吧。

   美联储加息+缩表全球泡沫楼市将降温

   文/陈思进

   6月14日(周三)，美联储如期今年的第二次加息，将基准利率上调25个基点到1.00%至1.25%的水平，并表示今年至少还将加息一次。同时，宣布将在年内启动缩减资产负债表，概述了其4.5万亿美元资产负债表的减少计划，起步上限为每月100亿美元。

   这项缩减计划包括了政府债券、抵押担保证券、以及金融危机之后所收回的其它资产，而且还将逐渐增加缩减规模，直至国债削减规模达到300亿美元，抵押支持债券(MBS)为200亿美元(一年为6000亿美元)。

   事实上，美联储加息早已在市场的预期中，但这样的“缩表”计划却大大出乎人们的意料。这明显地表明了美联储多年的货币宽松政策的拐点真正来临，也就是将原来释放到市场的几万亿美元的货币逐步收回去。

   有专家预测，美联储最终会将基准利率提高至4%以上，并将4.5万亿美元负债规模缩表至3万亿美元。这样规模的加息和“缩表”，必将影响全球的楼市、金市、债市和股市。

   一方面，加息对于持有美国国债和美元资产来说，意味着每年获得的利息变多了，升值便成为必然趋势，因此持有美元资产就会更赚钱。

   另一方面，加息对于楼市来说，就未必是好事了。而每一次的楼市调整，一般都是以豪宅开始的，所谓的“春江水暖鸭先知”。

   举例来说。今年6月28日，在美国的德克萨斯州，将举办一场房地产“礼宾拍卖”(TheConciergeAuctions)活动，其中Champd’Or是18栋拍卖物业之一，也是这场拍卖会叫价最高的房产。

   Champd’Or位于达拉斯以北，坐落在约30英里之外的山核桃溪(HickoryCreek)旁。这栋占地面积达48,000平方英尺的豪宅，建于2002年，其设计灵感来自巴黎著名的'deVaux-le-Vicomte城堡，是美国最大的手机分销商CellStar的创始人——艾伦·姤菲尔德(AlanGoldfield)夫妇共同打造的梦想家园(比如，主卧的穿衣柜门把用18K金制造)，整个建筑拥有6间卧室和14间浴室，建造成本为5200万美元。

   然而，Champd’Or目前的业主塔巴尼集团CEO——塔巴尼(ZaffarTabani)，曾经在2015年底美联储加息前夕，将其产业挂牌上市，打着“购买此豪宅，免费获赠直升机和罗斯莱斯”，总要价为1750万美元，也无人问津接盘。

   当然啦，这次礼宾拍卖会将不包括飞机和罗斯莱斯，预计开盘价在550万美元到1000万美元之间，不保留(No-reserveauction)，即无论拍卖价格是多少，Champd’Or一定要售出。从中不难看出，加息对豪宅价值的巨大影响。

   近日，随着美联储加息和“缩表”超预期，使得美国、加拿大、智利、意大利、希腊、以及巴拿马等地的私人岛屿，也出现一片豪宅抛售潮，几乎全球出现泡沫的楼市都开始下跌，或出现了开始下跌的迹象。

   接下来，英国、加拿大等政府也将紧跟美联储的步伐，预计也将通过加息来收紧货币，这种主动刺破房地产泡沫的举措，是避免未来出现经济危机的最佳的货币政策。

   因为近年来，楼市具有泡沫的国家或地区的百姓家庭所增加的“财富”，越来越多地建立在债务上。如加拿大多伦多的两卧房公寓，在前十年间，从30万加元飙升至60万加元。由于超低的利率，人们感觉自己还贷能力大幅增强，于是毫不犹豫的向银行贷款，根本不管未来在利率上升时，是否还具有还贷能力，即无视自己未来可能的入不敷出。他们根本不会去想，这十年来目前市值60万加元的公寓，其中有30万加元，其实是靠银行的借贷，即债务堆积而来的。

   据AbacusData(加拿大市场研究公司)最近进行的调查研究显示，加拿大楼市泡沫越吹越大，是随着民众承担着越来越多的债务，即楼市泡沫带来的所谓“财富”。

   而通常来说，金融市场每次泡沫被吹大，大众、甚至专家往往深信不疑：“这次是不一样的。”在一段时间，他们可能是对的。然而每一次泡沫被刺破，却都是相同的原因，这次也一样。

   随着美联储进入加息周期，并将大幅缩表，各国也将渐渐跟进，借贷成本必然大幅上升，对于楼市泡沫来说，好似釜底抽薪。有史可鉴，一方面，泡沫楼市的接棒者将迅速减少，楼市的拐点将至；另一方面，随着利率不断上升，还贷额的不断增加，将重现几年前美国金融海啸的情景：断供房导致法拍屋越来越多……

   总之，总体而言，美联储的加息缩表对全球楼市将会去泡沫化，将之前由债务堆出来的“财富”抹去，拭目以待吧。