谢逸枫：谁让你买不起房？

老谢一直强调，不是增加住宅土地供应、增加商品房、增加住宅房供应、降税费、降首付、降利率、降门槛、降低购房成本的调控都是耍流氓，是不负责任的调控。因为这样的调控会让真正想买房的首次刚需与改善型需求买不起房，也让外来人口实现不了购买城市住房梦，不利于户籍与土地城市化。最悲剧的是以为调控了房价就会下跌，殊不知调控导致供应减少、成本上升、入市门槛抬高了，房价实质上是变相的上涨了，最大的受益者依然是政府与银行，吃亏的还是购房者。4月以来，35个城市533家银行，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已停贷。

   谢逸枫：谁让你买不起房？心中奔腾着一亿个草泥马

   反思过去中国楼市30年调控，四次收紧型、三次救市型的楼市调控与政策次次重蹈覆辙，这是最值得去总结经验与吸取教训的。为什么中国的楼市调控会是这样，如何去完善与改善楼市政策。楼市调控目的、目标不仅是降房价，关键是不仅让有钱人买得起房，也应该让更多的普通老百姓与外来流动人口买得起城市商品房，不是让他们买不起房。老谢一直反对采取违背经济规律、违背市场的政策去调控房价，反对违反-宪-法、违反-法-律、违反公平公正、反对增加房企楼盘开发成本、融资贷款利息的调控政策，不仅破坏了市场供需关系，也变相的增加购房者购买成本、经济生活负担、房价不断的因成本提高上涨。

   当前中国一线与热点二三四线城市楼市已经进入“禁购、禁售、禁贷、禁转售的“四禁”，认房认贷认离的二套房标准“三认”，限购一二手住宅、限购商住、限购公寓、限购平房、限购产权酒店、限贷、限房价、限地价、限签、限售、限转售、限楼盘销售套数、限面积、限精装、限户型、限对象、限外的“十七限”的盖帽托底的、惨无人道的计划经济时代，意味着防止银行危机爆发成为第一任务。最让人心痛的是越来越多的城市银行纷纷收紧房贷、首付上调、优惠利率取消、利率上升、增加税费、提高入市门槛，许多的刚需与改善需求无法实现买房梦。

   其一是限购城市已经扩围到73市、县、区。根据老谢最新调查分析，截止到2017年5月10日，全国共有73个市、县、区限购，这轮数量之多与波及区域之广及杀伤力已经超过上轮46个城市限购。包括2016年3月25日之前的北京、上海、广州、深圳、三亚的没有放松限购并加码升级的，除没有重启限购或者是没有限购的太原、昆明、西宁、银川、呼和浩特、贵阳、乌鲁木齐、拉萨、长春、哈尔滨、沈阳、大连，共12个省会弱城市、弱二线城市外。到2017年5月10日，剩余的省会二线城市全部重启或加码限购，加上新增的限购城市，全国共有73个市、县、区实施限购政策。

   其二是限贷的城市扩大到63个市、县、区。根据老谢最新调查分析，截止5月10日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌、西安、新郑市、荥阳市、中牟县等63个市、县、区限购的首套、第二套房贷首付都调整了，其中12个城市第三套房停止贷款。其三是限价、限签、限售的城市扩大到30个城市。根据老谢最新调查分析，截止5月10日，北京、上海、广州、深圳等30个城市实施了限价、限签、限售的政策。

   其四是限转售的城市扩大到23个市、1区、1省。根据老谢最新调查分析，限购、限贷之外，“限售”成房地产调控的又一新手段，截至2017年5月10日，已经有25个市、区、省进入“限转售模式”。包括环广东省广州市和环深圳市的珠三角城市群、长三角城市群、京津翼城市群、中部城市群则成重灾区。北京、成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、东莞、扬州、常州、长乐、启东、白沟、承德市、海南省、西安、济南、郑州、海口、三亚、新郑市、荥阳市、中牟县等市、区、省相继出台“限转售”政策，首次启动了买房后一定年限制出让的楼市调控政策。

   老谢研究发现，1988年-2017年的中国楼市30年发展过程中，房地产市场共历进四次收紧型的楼市调控，三次救市型的楼市调控。第一次是1988年-1997年是中国第一次控制与调整楼市政策。中国第一次土地制度改革与公积金制度及保障房制度改革、房产项目资本金35%、楼市调控之后，房价比较平稳，没有大起大落，上涨幅度比较小，低于收入增速。1988年修宪允许土地批租制开始，1989年、1990年-1997年土地供应大，收紧银根之后，房价上涨一直非常缓慢。一方面是商品房的供应有限，购房需求没有激活及投资投机需求没有全面进场。另一方面是土地供应足，商品房市场刚刚开始，管制的政策基本不存在。

   第二次是1998年-2002年上半年是中国第一次救市与房地产成为支柱产业。为应对1997年亚洲经济危机与去化商品房库存及应对中国经济下行，房地产首次成为支柱产业，1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、土地增值税，行政事业性收费；1998年-2002年上半年的住宅分配货币化、免个人所得税、免征产易营业税与土地增值税、契税减半、公积金贷款的个人与银行免税、5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%、财政补帖、降息、降准、个人住房转让营业税征免时限由5年调整为2年。这一时期的房价，在2002年开始，逐渐出现暴涨的现象。

   第三次是2002年下半年-2008年2月第二次控制与收紧楼市调控。楼市调控与土地出让方式改革及保障房制度不跟进、分税制度改革之后，政策管制越来越多，房价呈现大涨、小跌，上涨时间长、下跌时间短的周期性现象。2002年时的严格开展土地供应，土地招拍挂制度实施与恢复土地增值税，房价开始一路上涨。2003年的121文件、2004年的准备金上调、加息，2005年的房贷优惠政策取消、旧国八条、新国八条、212文件，2006年的国六条、90/70政策、171文件的限外令、加息，2007年的加息、购房税费提高、房贷首付、利率上调、地价不断的上涨，并且外资“限炒令”扩大，同时不断的收紧地根、银根。结果就是房价不仅没有下降，反而不断的因为调控的干预，土地市场的火爆，地价的上涨与地王的冲击下，房价出现暴涨的局面，楼市进入疯狂的局面。

   第四次是2008年3月-2009年11月是中国第二次救市与房地产再次成为支柱产业。为应对2008年国际金融危机与中国经济下行，房地产又一次成为支柱产业。2008年、2009年一系列的免税费、降房贷首付、降利率、降门槛、财政补帖、降息、降准、4万亿投资、10万亿的信贷等，2009年5月，房地产项目资本金由35%下降到20%-30%、这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。最后，就是房价进入上涨，逐渐演变成疯狂的上涨局面。

   第五次是2009年12月-2013年中国第三次控制与收紧楼市调控。2009年12月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，又约谈600市的市长、土地出让金缴纳时间收紧。市场在短期内现观望,二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复上涨。2010年1月的国十一条、房贷首付与利率上调、第三套房贷停贷、限购、限价、限售、限签、限外、房产税试点、停发股票债券不给贷款等，2011年的加息、新国八条、规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税、房贷利率与首付上调等，2012年的问责等，2013年的新国五条、二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。可笑的是房价竟然还在上涨。

   第六次是2014年-2016年3月25日前中国第三次救市与房地产又一次成为支柱产业。为应对中国经济下行的危机时刻，房地产又一次成为支柱产业。2014年的930房贷新政、降准、降息、降利率、降首付等。2015年的330新政，930新政、个人转让两年以上住房免征营业税，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税、二套房贷首付下降、降准、降息、降利率。2016年2月3日，首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日公积金贷款利率调整、2月19日，降低契税优惠；2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。房价终于在2014年11月迎来上行，到2015年-2016年一二线城市全面暴涨。

   第七次是2016年3月25日-2017年5月10日，预计到2018年上半年中国第四次控制与收紧楼市调控。2016年3月25日上午10点，上海称“沪九条”、2016年9月1日新广告法出台，最具影响为一手房。老谢最新跟踪调查的数据显示，自2016年3月25日开始，截止2017年5月10日，全国已经有80个一二三四线市、县、区实施新一轮地方楼市调控。包括住宅、商住、平房禁购、禁贷、限购、限贷、限价、限售、限签、首套房优惠利率取消、取消外来人口买房补帖、限制新房上市交易时间、二套房认定标准、个税或社保年限不断上升、商业贷款与公积金贷款首付提高、商住限购限贷、土地限地价、竟配建等调控升级、加码的政策。

   毫无疑问，第八次肯定是救市型的楼市调控，时间会是2018年下半年开始，还是会更早些时间呢。