谢逸枫：深圳房价连续7个月“假摔”

老谢一贯忠于房价事实胜于专家作秀，只说实话不说假话、客套房。心知此时调控期间，讲房价没有下跌，会招来一些人的不满意一些不明真相的人攻击。不过，老谢可以告诉你，不要以为深圳房价已经连续7个月下跌，这是数据游戏的“假摔”。一方面是错误的调控政策，限购、限贷、限价、限签、限售引起供需波动，房价丧失客观性、真实性。另一方面是人为的房价统计与网签的因素干预，双合同、三合同、产品与供应及区域的结构性因素，网签滞后性。因此，统计数据显示的房价下跌毫无意义，买不起房的一样买不起。

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   一组国家统计局数据显示，深圳房价自2014年12月环比止跌上涨，到2016年9月，已经连续上涨21个月，于2016年10月涨幅见顶下跌，截止2017年4月已经连续7个月下降。而深圳房价同比自2015年4月止跌上涨，到2017年4月已经连续上涨25个月，于2016年5月涨幅放缓，截止2017年4月已经连续11个月收窄。

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   一组地方官方数据显示，新政颁布以来，房价环比连续7个月回落，2016年10月深圳新房成交均价环比下跌9.7%，首次下跌。到深圳2017年4月新建商品住宅成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%，同比增长9.5%。成交面积190269平方米，环比大涨136.9%，同比减少24.7%。地方数据显示，4月全市新房成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%；受多个新盘入市影响，成交1977套，环比大涨146.2%。2016年10月，深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛，让投机行为受到了限制和打击。深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈现平稳态势。

   深圳中原研究中心统计数据显示，4月份新房住宅成交1977套，相比上月803套环比大幅回升146%，是近三个月以来的最高月成交水平。根据国土局的备案数据，4月一手住宅成交价格54619元/平，环比小幅下跌0.2%，价格水平连续6个月处在5W水平线以下。从深圳楼市近期的表现上来看，政策严控后的楼市价格水平维持平稳。成交量因刚需带动开始回升。新房市场供应成交开始增多，带动二手成交预期增强，业主报价稳定，成交量也有所回升。从2016年9月的61600元/㎡，到2017年4月的54619元/㎡，全市一手住宅成交均价已经下跌11.3%。同比2016年4月，深圳一手住宅成交量下降16%，成交量甚至还未恢复至2016年12月的水平。

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   Q房网数据研究中心统计，2017年4月，深圳全市二手住宅共成交6301套，环比上涨30.24%，同比下跌26.01%;成交面积51.80万㎡，环比上涨26.60%，同比下跌28.05%。4月份全市二手住宅成交均价为52881元/㎡。4月二手住宅过户量突破6000套，而这一部分数据，恰恰反映了3月中下旬开始的实际成交情况。从过去一年的月度数据可以发现，4月份的量值已经是近一年的接近高位水平。对比之前二手房数据，2016年，全年月均7991套，如果排除1-4月份政策前的高位量值，则剩余月份月均5627套，而去年5月-今年4月，月均5095套。

   因此，4月份6301套已经超越了2016年325政策效果显现之后的市场平均水平。但是，值得注意的是，对于深圳后续是否会跟进新的政策，还是个未知数，但可以肯定的是，短期内政策环境不会放松，市场依然承压。从目前深圳市场的情况来看，价格走势平稳，一二手成交量纷纷回升，刚需成交主力地位不断增强。随着价格回归理性以及市场观望情绪消散，买方入市信心增加，进一步促进开发商推盘入市增多。

   在经历一系列政策调控后，深圳新房均价已连续下跌7个月。根据“深圳市规划和国土资源委员会”公布的最新数据：4月深圳一手住宅成交1977套，环比上涨146.2%；一手住宅成交面积190269平方米，环比上涨136.9%，同比减少24.7%。成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%，同比增长9.5%。从区域来看，龙岗、罗湖、宝安一手住宅成交均价分别为38639元/平方米、78583元/平方米、46312元/平方米，环比下跌10.2%、7.9%、4.4%；南山、盐田片区一手住宅成交均价则有所上涨，分别为113191元/平方米、48478元/平方米，环比涨幅为13.8%、5.9%。

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   2016年10月4日颁布的“深八条”有效抑制了深圳房价的上涨，调控效力继续蔓延，使得深圳新房均价从去年十月份到今年四月份已出现七连跌：55611元/㎡→54986元/㎡→54946元/㎡→54931元/㎡→54778元/㎡→54730元/㎡→54619元/㎡，从去年9月份房价峰值的61600元/㎡来看，房价已下跌6981元/㎡。从“深圳市16年3月～17年3月新房成交走势图”可见月成交量从去年3月份的峰值4461套急降至今年3月份803套，同比减少82.0%。好在4月份刚需客入市踊跃加上“不限购不限贷”的公寓开始大量铺货，深圳一手住宅成交量“触底反弹”，以1977套，环比上涨146.2%月成交套数成功翘尾。

   这是继2016年10月后，截至到2017年4月，深圳房价环比“七连跌”。从深圳房价环比指标看，比第一次下调幅度小，说明深圳房价依然是非常抗跌的。一方面是深圳房价自2014年12月首次上涨，截至到2016年9月，已经连续上涨21个月。另一方面是自2016年10月深圳房价首次下调，截止2017年4月，已连续7个月下调，预计到5月房价还会结构性下调。毫无疑问，政策可以暂时解决房价上涨过快问题，实现调控目标，却无法解决房价长期上涨的问题，因为解决不了供需矛盾、土地供应下降等一系列的问题。

   一组中国房价行情平台统计数据显示，的15个城市中，4月份房价涨幅最厉害的是重庆，跟3月份比涨了3.79%。有一个小常识得记住：在中国，任何一座大城市，都不要吹嘘自己的房价低，房价控制得很好，十年前广州的官员这么说过，一年前有不少人帮重庆这么说过。只要是大城市，除非用朝鲜般的手段，不然，房价就不可能低。得正视。好了，说完了。还是来看4月份的房价情况吧——其实，不用太关心房价涨幅了，毕竟现在的房价是出于政府管制状态；我们要看均价线，然后对照一下自己的城市，在这15个城市中处在什么位置；最后再思考一下，为什么你的城市房价会比人家低，应该不应该。

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   2016年10月4日，深圳发布“深八条”，升级楼市调控力度，被称为“史上最严调控”。此后，深圳又出台有关公积金的新政，不断提升调控等级，接连出台的一系列政策。到2017年3月份，多地再次升级楼市政策，而深圳由于楼市表现相对平稳，并未加入新一轮调控，然而刚刚过去的4月深圳楼市数据，却隐含着变化。深房中协数据显示，深圳新房住宅均价已连续7个月下跌，但在4月份，深圳新房均价下跌幅度减小，仅为0.2%，同时，4月深圳一手住宅成交1977套，环比上涨146.2%，同比下跌15.5%；一手住宅成交面积190269平方米，环比上涨136.9%，同比减少24.7%。楼市温度悄然回升。

   深圳房子比人多吗？从所谓的套/户比例看，深圳的房子依然缺少，需要建更多的新建商品住宅房，才能够满足未来深圳更加庞大的人口增长与外来人口的增加。事实上这一组数据显示的“深圳目前有住房总量1041万套，按照平均每户2.59人测算，深圳现有住房可以容纳2800万人口，而深圳现在实际人口约为2000万人“是错误的。一方面是1041万套住房包括新建商品房、二手房、保障房、企事业房、公务员福利房、军管房等，不过房子的占有比例看，有钱的有条件的，一人占几十套或者几百套房，分配不合理。另一方面是深圳的人口已经超过2000万以上，2020年预计到达到2500万了，可是土地供应连续9年负增长。

   深圳缺房的缺口非常巨大，一组数据可以显示出来。2016年发布的《深圳住房保障发展规划(2016-2020)》展示了一份基于2013年的深圳住房调查：全市1035万套的住房总量中，商品房约128万套，政策性保障性住房约34万套，单位及个人自建住房约55万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650万套，工业区配套宿舍及其他168万套。这组数据显示，深圳住房结构中，商品房占比为12.4%，保障性住房更少，仅为3.3%。毫无疑问，深圳仍面临一定的住房供应缺口，尤其在保障性住房和人才住房上。虽然“十三五”期间，深圳市引进人才对住房的需求将高达51万套，但是供需矛盾十分突出。

   从2011年起，深圳土地市场的供应出现拐点：存量土地供应首超新增供应。此后的5年，新增土地供应占总供应量的比例逐年减少，深圳的土地供应越来越依赖存量土地。因此，光靠拍地是不够的，《若干措施》还提出要大力挖掘社会存量住房资源，例如鼓励利用自有存量用地建设人才住房，利用地铁、公交场站等公共设施上盖配建人才住房，并规定地铁站500米范围内新出让的招拍挂居住用地，其建设人才住房的比例应不少于总建筑面积的60%。根据2016年发布的《深圳市住房建设规划(2016-2020)》十三五期间，深圳市人才住房与保障性住房建设用地供应为5.03平方公里，其中新增用地仅为0.54平方公里，多渠道筹集存量住房折合用地2.69平方公里，剩余1.8平方公里为存量用地。

   一线城市中，商务公寓一直是住房供应的重要组成部分。根据深圳市国土局数据，2016年深圳商务公寓供应量约为76万平方米，算上其他用途转为公寓的项目，商务公寓供应量达到了110万平方米。由于不限购不限贷，商住项目因投资客大量涌入搅动房价而遭到北京、上海、广州等城市的“封杀”。全国严打“商改住”，深圳的商业用房却在政策上受到鼓励。2月4日，广东省曾出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励新建租赁住房，允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。需要明确的一点是，“商改住”后只能出租，不能销售，实际上是“商改租”。