叶檀：房价上有顶下有底 区间波动是王道

截止到3月29日，今年累计32个城市出台调控政策。

   调控的范围，主要位于环渤海、长江中游、长三角经济圈等地，也蔓延到了江西赣州等中小城市。

   调控的手法，包括提高隐性税收。如厦门发布新政，你要买180平米以下的“非豪宅”，对不起，请连续缴纳3年以上个税，或者缴纳社保。

   当地欢迎有钱的能买得起超级大房子的外地人，对连三年社保都缴不上的无业、中低收入群体关上了大门。话说回来，哪个城市不是这样“嫌贫爱富”呢？户口、户照都是抵挡中产以下群体的。

   另一个调控手法就是去杠杆，你买二套房，可以啊，认房又认贷，首付七成买房呗。如此一来，中国房地产根基被夯实，如果多数人买房首付七成，房地产即使跌到七成以下，也有人捏着一把房子不出手。

   最后两种办法是禁止交易，买房两年不准交易，相当于股市里的不准短线交易。提高假离婚风险，北京离婚一年之内买房按二套房处理。

   最后两种办法，是增加投机者的风险的。买房两年不能交易，利用杠杆的短期投机者风险就大了，谁知道两年之后市场怎么样？

   北京离婚买房的人面临双重风险，要获得优惠信贷，就不得不离婚一年以上。投资品最大的对手就是时间，一年的时间，保不齐政策会变，保不齐房价大跌，保不齐弄假成真，说不定央行取消优惠、连续加息。我能想到的最愚蠢的事，就是和你离婚买房。

   接下来，房价将进入稳定期，上有顶下有底，跟股市一个样。政策收紧，并不等于房价下跌，未来两年房地产市场依然保持稳定。

   第一个原因，资源仍然集中在热门城市，三大城市群中的热门城市是安全垫最厚的城市。资源集中、经济领先、财富聚集不变，炒房的热土也不会变。

   以北京学区房为例，为遏制疯狂的学区房炒作，今年北京幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。买学区房的人很害怕，没有优秀教育资源加持，一夜之间，某些学区房就会恢复大杂院老旧平房的真身。

   但优质教育资源极端匮乏，名校在京外办分校的做法被叫停，两三年内还将在城六区新增25所优质校。北京城区的教育资源增加，托起了北京的整体房价。

   房价稳定是给已经脑羞成怒的政策制订部门一个面子，房价不稳，政策不停。但热门城市的资源溢价，长期来看足以对冲紧缩的政策。

   其次，目前房地产是千城千策，防止热的过热，冷的过冷，总体数据保持稳定。

   热门城市收紧房贷的同时，库存量高的三四线城市反而会放宽。官媒《经济参考报》3月29日发文指出，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。

   而对多数三四线城市而言，房地产市场库存量居高不下，去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，继续加大对居民合理购房的支持力度。我国城镇化还将持续较长时间，中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。

   估计库存消化量在一年以上的城市，房贷政策收得再紧也有限。

   最后也是最关键的是，货币政策再稳健，奈何基数太大，负债过高，购房投资是应对货币不值钱的无奈之举。

   货币主导者发出了警告，在3月海南博鳌论坛上，央行行长周小川明确表示，经过多年的量化宽松后，我们已经到达了这次周期的尾部，货币政策不再是宽松的了。

   比美联储更激进，中国央行今年已经两次隐性加息了，只不过大多数人并不当回事。我要收紧货币了——嘿嘿，你收你的币，我买我的房。

   根本原因是货币基数太大，即使以11%的增速，7年后广义货币翻番也将达到310万亿左右。如果现在吃个普通盒饭得要20块钱，辉山乳业一家企业就有百亿借款无法偿还，未来农村土地变成资产还得释放几十万亿人民币，怎么让人相信房价会跌？

   我早说过，最好的情况就是房地产价格稳定。货币购买力下降、民间存款增加，房价总体涨幅低于民间财富涨幅，就相当于下跌。通过几十年的时间，给房地产为座火山盖上盖子，以免有朝一日喷发玉日俱焚。