开发贷尚未全面收紧 大降价暴露现金流压力

金融机构往往对市场环境的变化较为敏感。兴业银行对房贷业务的调整，最容易引发信贷政策收紧的联想。由于银行是房地产业重要的资金来源之一，若房地产开发贷款、按揭贷款等被中断，无异于对房地产业“釜底抽薪”。

在对兴业银行调整房贷业务的解读中，多数业内人士分析认为，此次调整的心理影响要大于实质意义。瑞银证券的报告表示，上述银行目前仅暂停房地产夹层融资业务和房地产供应链金融业务，开发贷、住房按揭贷款并未受到影响。由于销售回款和开发贷仍是开发商最主要的资金来源，因此上述调整对大部分开发商的资金链影响有限。

据国家统计局数据，2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，同比增长26.5%，增速比2012年提高13.8个百分点。“大部分企业都不缺钱。”北京某上市房企负责人向中国证券报记者表示。

除兴业银行外，目前尚未发现有其他银行收紧房地产开发贷的消息。多数机构的分析认为，包括银行信贷在内，房地产融资环境不会骤然收紧。其理由在于，增加供应是未来的楼市政策着力点，而供应主要体现在两个方面——土地供应和信贷供应。

一位接近国土部的专家向中国证券报记者表示，市场主导配置资源是未来政策的主流方向。除非宏观经济环境发生大的变化，否则信贷政策不会有实质性调整。他表示，个别银行对信贷风险进行评估和管控，并不意味着整体行业也采取同样的办法。

事实上，从去年下半年开始，房地产业的融资环境一直在放松。除IPO开闸之外，从去年年底开始，万科、恒大、越秀地产等一些房地产企业又陆续进驻银行业，进一步夯实了其资金基础。此外，REITs等房地产融资渠道开闸预期强烈，并可能在近期真正获得松绑。

上述专家表示，以抑制需求为目的、行政色彩浓厚的限购手段虽引发不少争议，但按照主管部门的定调，在市场供应真正补位之前，这些手段无退出的可能。因此，如果此时收紧开发贷等信贷政策，势必会影响市场供应的增加，同时也使多年限购的努力变成“无用功”。

大降价暴露现金流压力

24日，中国证券报记者来到声称降价6000元/平方米的天鸿香榭里售楼处，刚下车就被该楼盘销售人员围住发放广告传单，并询问是否买房。

记者在售楼处看到，此前被砸坏的沙盘四周已经拉起警戒线，售楼处的保安严阵以待，前来维权的老业主们则被挡在“会客区”，沙盘展示区依然有闻讯赶来的看房者。

老业主们穿着统一印制的白色T恤衫，胸前印着“香榭里：欺诈销售，我要退房”，背面则是“远离天鸿，远离辐射”。其中一位业主称，他们主要是担心楼盘附近的高压线辐射，之前购房时销售人员称，高压线会从地下经过，但现在已经从楼盘附近穿越而过，因此他们要求退房。

“在春节前就对高压线的问题提出抗议，开发商一直避而不见，我们并非因为楼盘降价才过来的。”一位不愿意透露姓名的老业主称。

19日，浙江天鸿突然宣布降价。记者从宣传单上看到了印有“桥西板块惊现一夜破底，11800元/平方米起价，直降6000元/平方米”的广告语。潘女士是这次维权的老业主之一，19日潘女士以19300元/平方米的单价购买了该楼盘一套房子，但几个小时后该楼盘就宣布降价，总价“贬值”50万元。

有业主质疑，从策划到执行，包括户外广告、传单印刷等程序，至少需要一周时间，开发商明明准备要降价，却仍用各种手段诱惑业主签合同。

记者还了解到，该楼盘由浙江天鸿房地产开发有限公司开发，与北京天鸿并没有关系，是浙江省绍兴市新昌县一家开发资质为三级的开发商，该企业的实际控制人为董事长梁鸿眉。

杭州地产界知情人士透露，梁鸿眉最初大约在1999年做个人电脑业务，是某知名品牌电脑的浙江总代理。2001年回到新昌县城，成立新昌天鸿。先后在新昌、海盐两县城，共开发四个楼盘。

2009年，浙江天鸿房地产以6.4亿元，经过67轮竞拍，最后溢价70%拿下杭州市拱墅区祥符东单元R21-13地块，楼面地价为6581元/平方米，在当年刷新同地段的价格记录，以高姿态首次进入杭州市场。

知情人士透露，浙江天鸿此番楼盘大降价，背后或暴露出现金流压力。民生证券研究院副院长管清友(微博)认为，区域供给过高，竞争激烈以及开发商资金链紧张是楼盘降价的本质原因。

由于国家政策调控，很多中小地产开发商目前都已举步维艰，作为一家中小开发商，银行基本关闭其再融资的大门。

除浙江天鸿之外，德信地产也遭遇类似情况。

几乎同时，杭州德信·北海公园宣布清盘，将均价调整至15800元/平方米。而据透明售房网显示，北海公园最近的成交均价在19446元/平方米。今年德信地产在杭州斩获两幅地块，在支付部分土地款时资金略显紧张，无奈选择销售较好的楼盘以清盘的方式实现资金快速回笼。

高库存或倒逼持续降价

2013年是杭州土地市场的供应爆发年，一轮土地供应高峰过后，必然意味着新一轮楼盘供应高峰的到来，尤其是在如今开发商的开发周期越来越快的情况下，2014年预计是新楼盘集中供应年。

截至目前，杭州透明售房网统计显示，杭州市区（包含萧山、余杭）可售房源总量已达119600万套，接近12万套，创历史库存新高。

业内人士称，杭州楼市的许多板块都类似需要泄洪的水库，目前更多是源源不断注入的新房源，许多板块面临房子越卖越多的窘境。

在这样的背景下，从去年开始，板块内的楼盘相继采取低价入市的价格策略。2013年8月，德信·晓宸和万科·北宸之光分别以17900元/平方米和14800元/平方米的折后均价先后开盘，在“日光”的同时引爆盛夏淡季楼市。

透明售房市场研究院院长丁建刚认为，面对11万套以上的巨大库存量和巨大的潜在供应量，以及从去年11月以来市场骤然降温的压力，这次降价完全是在意料之中。

丁建刚称，在极小的范围内有6个楼盘在售，再加上余杭区的两个知名开发商的大盘，共有8个楼盘在售。而且还有几个楼盘正等待开盘，近距离的贴身肉搏在所难免。

“前些年，温州购房者占杭州楼市近两成的购买力。自从温州爆发民间借贷危机后，杭州楼市的购买力大打折扣，库存也与日俱增，开发商只能通过降价来吸引客户。”杭州当地一位知名地产人士说。

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，从2013年开始，杭州楼市因存量大、竞争激烈，很多开发商正转变思路，开始求快、求量，这种状况在2014年还会加剧，价格战也在所难免。

2013年，外地开发商纷纷进入杭州拿下高价地块。从去年夏天开始，在长达半年多的时间里，尽管地产界已经出现风险提示，“宁可踏空，也不要激进”。但去年杭州土地市场外地开发商的大举进军，导致杭州土地市场持续升温。

当地一家开发商表示，很多地块拍出近乎荒唐的价格，一些冒进的开发商因此只能吞下自己种下的苦果。“从目前的市场形势判断，杭州有10个以上的项目必亏无疑。”这位开发商预计，这可能是部分外地开发商进入杭州必须要付的学费。

自杭州打响楼市降价“第一枪”后，业内人士认为，未来将有越来越多的城市加入降价行列。据中国指数研究院统计，今年1月，在全国100个典型城市中，有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。

“2014年房价出现调整的可能性越来越大，尤其是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。”中原地产市场研究总监张大伟认为，最近市场传出的杭州、常州、天津等城市项目价格出现调整，都预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。在资金面趋紧的情况下，库存严重的城市最近可能再次出现降价行为。

大范围降价言之尚早

2014年以来，刚经历了丰收年的房地产市场十分不平静。年初，大量三四线城市房屋过剩的现象被媒体集中曝光。随后，香港楼市又曝出楼盘降价现象，联想到李嘉诚将资金撤离内地楼市的举动，以及王石(微博)对今年楼市“非常不妙”的表态，房地产市场正弥漫在一股悲观情绪中。

近期杭州、常州部分项目降价，以及兴业银行停贷风波，被看做是第二波调整的迹象。在连续两波利空消息袭来后，业界越来越担心，这些零星的降价会否演变成全行业的大规模调整？

中金公司发布的报告对过去十年历次大范围降价进行了梳理。报告称，过去十年间，行业层面的大范围降价共发生过三次：第一次在2005年，以上海、杭州被定点调控拉开帷幕，这次降价导致6个月内中原上海二手房价指数下调13%；第二次是2008年初，万科率先喊出打折降价的口号；第三次在2011年5、6月份，降价肇始于北京通州的部分项目，虽有蔓延，但行业的整体降幅并不大。

上述报告表示，过去三次大范围降价的时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金压力而调整价格。相比之下，当前并不具备房价大规模调整的条件。

该机构认为，这次杭州出现的价格调整，背景虽有市场利率上升的因素，但在大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控的，开发商资金面也并非极端紧张。因此，本次降价实属区域市场供应端出现问题的结果，短期难以扩散。这种观点也是各家机构的主流观点。

事实上，除温州等个别城市外，当前大部分热点城市的房价仍处在上涨通道中，一线城市甚至具备强劲的上涨动力。就在杭州出现“打砸售楼处”前一天的2月20日，位于北京丰台区西局村的一宗地块入市交易，抛开配建部分，商品房土地的楼面价格超过5万元/平方米，再现“面粉贵过面包”的局面。同时，位于北京东南五环外的万科公园里项目，拟开盘价格将超过3万元/平方米，房价维持在较高水平。

华远地产董事长任志强(微博)表示，仅1月购地的成倍支出和天价，也证明尚不存在行业缺钱的问题，更不可能出现需求一日消失的现象。他还强调，去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，但并未改变预售远大于竣工的比例关系。当前市场仍处于供不应求的局面。