李佳鹏：楼市调控应加速去行政化

房地产市场调控思路正在发生根本性转变。从近期中央高层表态及十八届三中全会决定看，楼市调控应加速去行政化，取而代之的是以长效调控机制为主轴的市场化调控手段。

一直以来，有关政府在房地产市场调控中的“缺位”与“越位”质疑并存，理顺政府在房地产调控中的位置至关重要。近十年楼市调控实践充分表明，以行政手段为主导的房地产调控政策，往往难以顾全房地产市场的典型区域性特征，容易造成“一刀切”且缺乏长效性，实际效果也欠佳。目前正在显露出“副作用”，如停止高档住宅供地等意在遏制房价上涨的干预措施，使得多层次的市场化供应机制受到抑制，不仅没有缓解房价上涨，反而加剧了供求矛盾，造成了供应的实际紧缩和房价持续上涨的预期。

毋庸置疑，与行政调控手段相比，依靠法律、制度等手段约束，最大限度地发挥市场规律作用，要比行政主导的调控更为有效，也更有利于房地产市场的稳定和健康可持续发展。

事实上，从本届政府执政以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，尤其是对房地产市场的应对策略来看，去行政化的大体思路已然明了。尽管今年以来各地市场持续升温，热点城市再现量价齐升的局面，但中央层面并未出台新一轮全局性的调控新政，而是更多地将问题交给地方政府，交给市场自行调整，这与以往的调控路径明显不同。

就现实情况而言，当下正是在部分地区退出行政化调控手段的有利时机。与2007年那一轮全国房价普涨、城市间涨幅差距不大不同，目前市场上的分化特征十分明显，北上广深等一线城市大幅领涨、日光盘频现，而大部分三、四线城市则出现了滞销、房价上涨乏力的情况。正是在这样的大背景下，多地对楼市调控政策进行了微调，也就出现了温州等城市楼市调控出现放松的迹象。

这从一组数据中也可以得到印证，中国指数研究院调查显示，2010年至2012年，调查的61个三四线城市中60个供销比大于1，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势显著。在这种情况下，楼市调控方式应因地制宜地做出调整，采取“分而治之”的对策既现实又必要。

短期来看，去行政化不可能一蹴而就，而只能采取逐步落实的方案。因为在缺乏有效的、市场化替代政策情况下，不能贸然大规模放开限购，否则对市场有害而无益。尤其是在房价偏高的一线城市及热点二线城市，限购、限价等举措依然会在局部地区维持执行。

不过，随着三中全会决定的贯彻落实，多个经济领域的改革将步入快车道，有关房地产调控长效机制的出台也令人期待。可以预见，伴随着更多地采用税收、信贷等经济和法律的长效手段来调控楼市，行政手段势必将退居次席，甚至彻底退出历史舞台。坚持市场化改革方向，转变政府职能，通过科学、有效的宏观调控，才能充分激发市场活力，真正构建起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。