张敬伟：暂停房贷和“小阳春”皆非楼市拐点

最新调查数据显示，32个城市中已有17个出现暂停房贷现象。多方人士表示，主要原因是中小银行上半年放贷过猛，透支信贷额度，导致下半年“囊中羞涩”，甚至“无款可放”，银行开始看空房地产后市。停贷、缓贷现象蔓延到二、三线城市，停贷的产品也扩展到首套房。

各地出现房贷暂停现象已不是新闻，第三季度以来，这样的事情不时就有报道。有20天放款的时间变成2个月，也有今年贷款要等到来年的，还有首套房利率8.5折以上的优惠不见踪影甚至利率上浮的。因而，出现房贷暂缓的现象，一点都不奇怪。至于银行嗅到了楼市后市风险而对房贷谨慎，也属于正常的风险预判。

看惯了中国楼市多年调控但价格依然高企，公众对于舆论场和业内人士的推演和预测早就脱敏，信舆论不如信开发商，大抵如是。因此，对于楼市的走向，公众尽管要耳听八方，但总要有自己的判断。既不要轻信所谓的专家预测，更不可跟着感觉走。事实是，若是刚需，何时买房都划算；若是投资，楼市风险如影随形。

虽然中国楼市充满着泡沫论，但今冬楼市走向依然呈现“小阳春”。据10月份的统计数据，在全国70个大中城市中，除温州外，其余城市前10月房价全部上涨。其中，21城市房价涨幅高于10%。

最近，公众希望中央出台更为严厉的楼市调控政策，但在三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的一系列改革措施中，唯独看不到对楼市“开刀”的条文。但是，这并不意味着中央对楼市的种种问题视而不见。刚刚启动的不动产统一登记和对小产权房的治理，凸显顶层设计和执行力齐头并进的系统性动作。

中国楼市独具国情，央地事权不对等的利益博弈，政绩考核的不科学等，都造成了楼市背后存在着权力托底的魅影。在房价成本里面，有相当部分是地价等造成的，而在楼市的利益逻辑里，除了开发商，一些地方政府也是受益者。中央的顶层设计，必须要靠各层级的执行才有效力。当中央调控政策要动某些地方政府的奶酪时，执行不力就成为楼市调控的软肋。

除了执行不力，还有各方利益纠缠的惯性所致。银行信贷投入了，地产商投入房子了，购房者要月供了，政府拉开了基础建设的大盘子，若让楼市“硬着陆”，不仅银行呆账难清，购房者也赔了房子又亏钱，城市建设也可能变成烂尾。总之，楼市调控用力过猛，休克疗法的后果就是危机来临之时。

中国楼市要的是渐进式调控，而非颠覆性急刹车。前几轮的楼市调控，已经遏制了楼市再次虚热泡沫化，同时丰富了楼市治理手段。值得一提的是，楼市调控目标，不在于遏制房价，而在于挤压非理性的泡沫，让楼市健康稳定发展，符合宏观经济和社会民生期冀。但现实是楼市的系统化问题和结构性矛盾，被“房价高”给盖住了。

10月份出现的全国楼市“小阳春”，其实是上一轮楼市调控后的市场自然释放。在现有的土地政策和政绩考核下，房价不会下降许多。但未来中国楼市，将是市场起决定作用，加上一揽子的深度改革举措，行政权力对土地的财政依赖和对楼市的政绩冲动将渐趋舒缓，未来房价趋稳缓降是可能的。

综上，暂时的银行停贷和冬季的楼市“小阳春”，都不能说明楼市到了所谓的拐点。