杨国英：小产权房“存量处理”政策也应明确

此次两部委出手治理小产权房，主要侧重于小产权房的“在建和在售”，也就是说，要加大对小产权房的“增量控制”。

11月22日，国土资源部和住房城乡建设部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（简称“通知”），“通知”表态将“坚决遏制在建、在售小产权房行为”。

其实，回顾近年来针对小产权房的治理，类似的“通知”并不鲜见——在经过早期的迟疑不决之后，相关职能部门在2009年后，几乎年年下发严查小产权房的通知。

当然，与以往通知相比，此次两部委出手治理小产权房，主要侧重于小产权房的“在建和在售”，也就是说，要加大对小产权房的“增量控制”。

对于屡禁不止的小产权房，坚决叫停在建在售固然重要，但是，如果不明确出台针对已建已售存量小产权房的政策，那么，此次两部委联合发布的“通知”，极可能会重蹈以往之覆辙，在短期有效控制小产权房增量后，新一轮小产权房建设高潮将再度兴起。

仅仅“控制增量”之所以难解小产权房屡禁不止的乱象，其根源在于，市场已对小产权房“建成售出”形成“事实默认”的预期，而在这种惯性认知下，开发和投资小产权房不可能终止，而只会演变为相关部门与小产权房开发（以及投资）群体之间“躲猫猫”的游戏。

明确存量小产权房的处理政策，其实并不特别复杂，关键在于厘清小产权房的不同利益群体，并“具体问题具体分析”分别出台针对性的政策。比如：针对农民自建型（或扩建型）小产权房，因其具有自住和租售兼有的特征，故而不宜一刀切进行拆除，而应以少量罚款、辅以“不能售只能租”进行处理；而针对开发商与村集体联建性质的小产权房，因其牟取暴利的特征明显，所以，如果是建成未售或建成少售的小产权房小区，原则上必须予以坚决拆除，而对于已建成、并已大批入住的小产权房小区，则必须根据当下具体区域的土地价格，足额补足土地出让金（以及相关规费）差额，以做到同一区域小产权房与商品房开发和投资群体的公平。

此外，明确存量小产权房的处理政策，还应结合具体的时点，必须以国家和地方明令出台禁止小产权房开发和投资的时点为准。比如，2009年6月国土资源部曾发布“坚决查处‘小产权房’等违法行为”的通知，那么，在这一时点之前开发和投资小产权房的，原则上应予以保留，而在这一时点之后开发和投资小产权房的，原则上则应予以坚决拆除，部分已售出并已大批入住的小产权房小区，则应足额补足土地出让金（以及相关规费）差额。当然，近年来部分城市针对小产权房亦曾出台过不同的政策，对此，则应对照国家政策出台的时点和宽严，以“只前不后、宽严适度”为准治理存量小产权房。

只有明确存量处理政策，才能从根源上堵住增量，否则小产权房开发和投资群体“生米煮成熟饭”的侥幸心理永远不会消失；只有尽快形成存量处置和增量处置并举的系统政策，小产权房持续不止的乱象才能得到根本控制，亦才能给健康的市场化楼市调控去除制度性羁绊。