推出楼市“长效机制”宜早不宜迟

18日，国家统计局发布的10月70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，房价仍然在涨。

不仅是10月份，若把时间往前推三个月，在更大范围内探讨房价走势，会发现更为真实的情况。仍然用国家统计局70大中城市数据，今年7、8、9、10四个月的住宅价格走势大致为：环比上，价格下降城市个数分别是4、2、2、2，上涨城市个数分别是62、66、65、65，最高涨幅分别是2.2、1.7、1.9、1.3。同比上，价格下降城市个数分别是1、1、1、1，上涨城市个数分别是69、69、69、69，最高涨幅分别是18.3、19.3、20.6、21.4。

可以直观地看出，四个月的主要数据中，只有环比最高涨幅略微下降，其余数据全是上涨或持平，且同比数据显示出逐月上涨趋势。

也就是说，今年以来房价走势延续了前几年的风景：边调控，边上涨。虽然一线城市措施愈加严厉，但房价走势不管不顾。虽然这几个月上涨幅度较小，但由于基数很大，“边际效应”也较大——小幅度对应的财富却不小。

结论显然是，这几年的楼市调控效果不大，甚至没有效果。更为严重的是，由于这种生硬的调控手段形成的是一个“超稳定市场结构”，只是暂时压抑了旺盛的需求，一旦一处失守，就会全盘崩塌。

也正是有人看出了其中的危险，提出了“长效机制”。实际上，在用长效机制来替代眼下的调控方式上，整个社会已形成共识。现在的问题是长效机制何时推出。笔者认为，宜早不宜迟。很多现实因素需要长效机制尽快推出。

一、由于在目前调控方式下房价上涨的内在逻辑没有改变，若不及早改变调控方式，任压抑的需求“地火”涌动，未来楼市迎接的应该不会是皆大欢喜的结果，从这个意义上说，长效机制的出台实际上是在和时间赛跑。

二、房地产虚火不降，将会贻误当下的调结构大局，换句话说，楼市调控是结构调整的前提。一方面它会影响产业结构调整。由于房地产较好的防通胀能力，加大了房屋需求，进而加剧房价非理性上涨，在利益最大化考量下，资金纷纷从其他实体经济转到房地产行业，同时由于房地产业属于资金密集型行业，在信贷资金投向上对实体经济产生挤出效应，形成实体经济空心化和房地产业虚拟化。另外，由于房地产的产业链较长，其泡沫化也带动钢铁、水泥等产业泡沫化。房地产业健康发展，是解决上游行业产能过剩的关键。另一方面它会影响需求结构调整。房地产业不仅把实体经济资金抽走，还把购房者个人财产抽走，严重破坏了我国经济从投资拉动到消费拉动的转型。

三、房地产虚火不降，会扰乱正在谋划的新型城镇化进程。房地产业成为产业新贵，并享受十几年的盛宴，很大程度上跟当初城镇化误入歧途有关。如果房地产问题不解决，被人诟病的“土地城镇化”仍然会大行其道，人的城镇化将难以落实。

四、更严重的是，房地产业若有个三长两短，不仅大量社会财富化为乌有，且会殃及其“连体兄弟”金融市场，然后传导至整个经济，后果可想而知。

至于长效机制的内容，一段时间以来坊间传闻颇多。三中全会提出市场在资源配置中起决定性作用，楼市调控显然不能例外。因此，市场原则和法治精神应是长效机制所遵循的。上周末与公众见面的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”、“合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”等。联系到最近高层讲话，从中可以拼接出长效机制大致轮廓：房地产税、房屋信息联网、加大供给和压缩需求。

既然方向明确，有关调控当局就应当加快落实，尽快出台。退一步说，如果长效机制不能短期建成，其形成过程应适当透明，给市场一个较为清晰的预期。