楼市调控长效机制呼之欲出 专家预测将减少行政干预

10月29日下午，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

细心的业内人士在接受媒体采访时说，他发现新华社的报道中，没有提及房价。在今年的博鳌房地产论坛上，住建部专家也曾表示，房地产调控的长效机制将在十八届三中全会中出台。

习近平的讲话，无疑为未来楼市调控的长效机制奠定方向。有专家认为，未来房地产市场将减少行政机制，在保证供需的前提下，归政府管的，就会完全有个托底；归市场的，就会完全交给市场调节。

现行房地产体制面临改革/

1998年下半年，我国推进住房分配货币化改革，促进了房地产市场的发展，同时也带来了房价上涨过快等问题。2003年~2013年十年间，我国先后多次对房地产市场进行调控。虽然取得了一定成效，但效果并不理想。

从历次出台的调控政策来看，在调控着力点方面，既有增加供给，也有抑制需求，注重促进供需平衡。在调控手段方面，既有行政干预（如限价、限购、大幅度增加保障性住房建设），也有经济手段（如首付比例、利率等差别化信贷政策，营业税、土地增值税、个人所得税、契税等税收政策）。同时，还加强市场管理（如商品房明码标价、预售资金监管、住房信息系统建设等）。可以说，调控范围比较广、手段相当齐全。然而，为何调控效果不尽如人意？

房地产业内人士严跃进告诉《每日经济新闻(微博)》记者，可能因为采取的有些措施针对性不强。

对于房地产调控长效机制，全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济新闻》采访时表示，长效机制涉及两个层面，一是市场问题，要求平稳和健康；二是关于住房的问题，要求“人有所居”，这两个层面互相关联，又是不同的角度。

顾云昌进一步指出，未来的房地产调控长效机制会进一步改革，不同消费者、不同的收入家庭，有不同的供应政策和供应体系。此外，困扰房地产发展的体制问题，比如土地政策、财税政策、金融政策等也需长效机制来解决，特别是大家关注的土地问题，这对房价起了关键性的作用。目前来说，房地产的税务制度比较乱，涉及房地产的开发、流通和保有三个环节。其中保有环节还没有税收，而流通环节税负过高，导致了市场的不活跃；开发环节税多、乱，导致了税负过重。过去的税务体制是适合计划经济环境下的，是以公有住房为主体的住房制度，现在是以私有住房为主体，税费要改过来。金融方面，融资渠道比较单一、狭窄。房地产金融体系改革，有助于整个房地产的健康平稳发展，长效机制无非是住房方面和房地产市场方面。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，房地产长效调控机制，更多的是采用市场化调控手段，运用信贷政策、税收政策和土地供应政策等三个措施的手段去调控。

限购令暂不会退出/

亚豪机构市场研究总监郭毅对《每日经济新闻》记者表示，习近平的讲话说明，未来中央会加强住房保障，商品房部分逐步转向市场自行调节，减少行政手段干预。

陈晟预测，未来更多会依靠长效的市场机制，减少行政机制，在不影响供需的情况下，归政府管的，就会完全有个托底，归市场的，就会完全归市场。针对商品房的，会有一个正常的市场调节的环境和机制。

但是，限价、限贷措施并不会因此马上退出。多位专家表示，由于涉及多方利益，房地产调控长效机制建立是一个渐进的过程。相应地，以“限购令”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。

顾云昌认为，长效机制建立起来之后，限价限购就会取消，但是长效机制还没建立，所以限价限购的取消还要一个过程。不同的城市，情况不一样，288个大城市，只有50个限购，最晚取消的应该是北京、上海这样的大城市。所以，一是长效机制将逐步建立，购房限制规则会退出，二是根据不同市场的发展情况来逐步取消。此外，房产税肯定要实施，但现在主要还是试点阶段，上海、重庆虽然有一定的效果，但不是很理想，而房产税的方案力度很大，大众或接受不了，这样就有一个缓慢的过程，逐步增加试点。试点成功了，再全面展开。

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池也表示，限购政策会根据不同的城市采取差异化政策，对于人口吸引力不大的城市，供求相对平衡或供过于求的城市，不需要采取限购政策。

陈晟也认为，等市场达到了相对平稳的状态，限购这种非市场化的手段会逐步退出的，前提是要有供需基本平衡的状态。

赵秀池也同意这个观点。她认为，对于一线城市、热点城市限购令应该还会继续，因为目前房价上涨的原因还是供不应求所致，所以通过限购手段，限制投资性和投机性需求非常有必要。不过，其中一部分城市可能会退出。