舟山欲放松限购 折射地方与中央博弈

八九月间，三四线城市楼市传闻不断。近期浙江舟山传出消息，当地的住房限购政策可能将被放松，更多的个人或家庭或将被赋予购房资格。此前安徽芜湖、浙江温州等地都有松动限购政策的“小动作”出现。

楼市低迷，地方政府压力大被认为是放松限购的重要原因，但住建部留给地方政府的政策余地非常有限，舟山新政能否实现还是未知数。业内人士认为，楼市调控仍在等待一揽子长效机制，房产税的第二轮试点或将指出方向。

舟山“踩线”？

据称舟山楼市政策松动与财政收入下滑不无关系。

9月16日，浙江舟山传出消息，房产限购政策有望放松。据媒体报道，政策调整之后，只要在2013年1月1日之后没有购房的家庭或个人，都可以再购买一套住房。

截至目前，舟山的房地产“新政”还没有正式下发文件。但据称舟山市住房保障和房产管理局已有负责人员对外证实了此事。9月17日，又有舟山房管部门负责人出面解释，称楼市新政处在“前期调研”阶段，一时众说纷纭。

《中国经营报》记者9月16日就此事致电舟山市住房保障和房产管理局，但相关负责人向记者表示“不清楚情况”。

记者就此事致电舟山当地9月15日开盘的一处楼盘售楼处咨询，销售人员称：“只要2013年没买过房子，之前就算在舟山有房产，现在也可以买。正式文件要过一段时间才会下来。”

销售人员同时向记者表示，虽然限购政策有所放松，但贷款政策仍然不变。在舟山如果已有房产，办第二套和第三套房产的贷款可能会遇到困难，如果是第三套房，很可能“贷不下来”。

舟山的限购政策始于2010年10月13日，舟山市政府办公厅下发《关于进一步加强我市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，“限购令”从发布之日起，舟山开始实行住房限购政策，本市及市外户籍一户只能新购一套住房。

除了限购之外，舟山还在当时同时出台了三套房贷暂停、实施差别化住房公积金信贷政策、差别化税收政策等一系列措施，打出楼市调控“组合拳”。

截至目前，除放松限购政策外，舟山还没有传出其他政策变动。数据显示，舟山7月财政总收入下滑了19.2%。有分析认为，楼市政策的松动传言与财政收入下滑不无关系。

地方“小动作”不断

在中央调控楼市的大气候下，三四线城市地方政府表现出“不适感”，与国内城镇化趋势不无关系。

在传出舟山放松限购政策前不久，安徽芜湖也对楼市推出刺激政策，但相对温和。

8月的芜湖楼市“新政”提出，本科学历买房可免契税和2万安家补贴、高校毕业生可申请保障房及租房补贴。

这是芜湖住房和城乡建设委员会等六部门联合发布的一项针对大学生人群的楼市新政。一位熟悉芜湖当地市场的业内人士告诉记者，芜湖出台这项政策，与当地的财政压力不无关系，此举有“保增长”的意味。

向来民营经济最为发达的浙江温州更是提前放松了住宅限购政策。8月初，温州宣布，2011年3月14日后已购买一套住宅的个人或家庭，还可以再购买一套住宅，名下没有房产的个人或家庭可以连续购买两套房产。

此前的温州版限购令要求，2011年3月14日后购买房屋的家庭，不管名下有几套房，也无论买后是否卖掉，都不能再购买房屋。如今温州是全国为数不多的房价明显下跌的城市，楼市库存也一直居高不下。

显然，在中央调控楼市的大气候下，三四线城市地方政府表现出更强烈的“不适感”，而这与国内城镇化趋势不无关系。

“劳动人口从中西部流动到东部。他们中的很多人不会在江苏、浙江等省的中小城市停留，而是一路跑到上海。”8月中旬，中国改革基金会国际经济研究所所长樊纲在上海一个房地产论坛上评论认为，城镇化将对国内房地产行业格局产生影响。

南京一位港资参股的房地产开发商告诉记者，业内观察认为，受中国“城镇化”大趋势的影响，人口有不断向一二线城市流动的趋势，因而北上广深等地的房地产增长将持续下去。而在三四线城市，如果当地经济缺乏其他发展动力，劳动人口不断流出的过程中，地方政府将面临很大压力，仍然会设法刺激房地产。

9月，上海易居房地产研究院发布《2013年1~8月份全国房地产市场报告》显示，8月份国房景气指数小幅回落；房地产投资增速创2013年来新低，新开工面积增速放缓；商品房销售高位继续调整，价格增幅持续收窄；房企资金同比增幅回落显着。

中央与地方博弈

短期来看，在房地产的态度上中央与地方还将存在博弈。

与地方不断设法松动楼市调控政策的做法相背离的是，房产税范围扩大呼声再起。多方消息显示，房产税或将很快启动第二批试点，杭州是传闻中出现频率最高的城市。此前，房产税政策只在上海、重庆试点，但对房价影响甚微。

一位上海房地产咨询业内人士评论认为，地方政府微调楼市政策，首先因为中国幅员辽阔，巨量的市场不能采取“一刀切”的政策。在北上广深等一线城市，楼市的症结在于供应问题，而二三线城市面临的问题有所不同，因而会出现差异化政策。

在多位业内人士看来，总的来说，无论是房产税还是限购政策，中央政府对地方政府采取的是逐步放权的态度，调控的大方向是中央政府将政策制定权逐步让渡到地方，由地方政府处理。

但短期来看，在房地产的态度上中央与地方还将存在博弈。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，舟山新政被叫停的可能性很大。“因为就目前传出的信息看，舟山的变动力度过大，违背了住建部‘本地户籍两套，外地户籍一套’的限购基本要求，踩了政策红线。”

在杨红旭看来，住建部对政策底线短期内没有放松的可能。由于目前三四线城市楼市普遍低迷，没有哪一个城市更有理由得到特殊政策，一旦有了先例，其他城市或将效仿。

事实上，在楼市政策的制定上，中央留给地方的余地非常有限。在以往限购政策执行中，地方只有审核力度的控制权，比如对“假离婚”“补社保”的审核等。

值得指出的是，限购等“猛药”执行至今，虽各方都在呼吁楼市调控的“长效机制”，但至今仍然没有明朗。业内人士预测，在长效机制部署到位之前，限购政策就很难被取消。

上海一位民营房地产开发商告诉记者，从限购、房产税到2013年的“国五条”，对开发商打击最大的当属限购，直接抑制了相当大一部分需求。而房产税在执行上存在困难，影响微乎其微。

正因如此，杨红旭认为，楼市调控需要的长效机制必将是一揽子方案。“从国外的经验看，房产税将发挥更加重要的作用。房产税一旦推行，地方政府会损失土地出让金、承受经济增速的短期下滑，但就长远看，房产税将会成为地方税收的重要组成部分，利大于弊。”