长三角救市冲动暗涌

温州楼市调控政策“松绑”，或许只是长三角多个城市的代表。多地房地产成交低迷，经济不振，是地方政府酝酿救市冲动的主要原因。例如江苏盐城，以前有限价政策，据知情人士透露，“今年二季度已经取消了”。

中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，今年以来，二三线城市土地市场、商品房销售市场指数齐齐下滑，出现明显的供过于求趋势，加上房企纷纷回归一线城市，二三线城市前景堪忧，因此地方政府救市冲动暗涌。

温州并非个案

克尔瑞研究总监薛建雄认为，中国楼市已度过了爆发性成长期，进入优胜劣态的调整期。有些地方供应过剩，经济低迷需求不足，就需要政府推动；有些地方人口增长过快，需求过剩，就需要有一定的抑制。

以江苏常州为例，这座城市无论是商业地产还是住宅项目，都面临供大于求的状况，地产泡沫隐现已是不争的事实。

宋会雍分析，温州虽然在长三角地区颇具代表性，但也有其独特性。温州此前多年房价领涨全国，资金几乎都从实体经济转移到房地产，导致其成为全国房价上涨最快的城市之一。2010年调控出台之后，温州楼市遭遇严厉打击，地方政府限购也由于一刀切而矫枉过正，导致今天房价大跌的局面。但如果还是走振兴房地产的老路，温州的实体经济仍然很薄弱，资金总有掏空的一天，“只有重振实体经济，房地产才有救。”宋说。

宋会雍指出，二三线城市只有回归实体经济，才能缓解房地产市场下滑带来的地方财政压力。避免出现鄂尔多斯那样的“鬼城”、“空城”。

本报记者分析克尔瑞相关数据发现，江苏、浙江等地不少城市自2010年史上最严厉调控以来，呈现一番房地产销售的过山车景象。例如江苏无锡，2010年商品房销售1045.1万平方米，2011年下滑至653.9万平方米，商品房销售额从2010年811.45亿元下滑至2011年的569.97亿元；浙江衢州2010年商品房销售170.9万平方米，2011年大幅下滑至79.4万平方米，商品房销售额也从2010年的90.57亿元下滑至2011年的55.07亿元，近乎腰斩。除了2012年下半年有所回升，长三角大部分二三线城市下滑的态势延续至今。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，从整体上来看，无论是一线城市，还是二三线城市，7月的价格涨幅都得到了抑制，涨幅呈现明显缩小的状态。而温州对限购政策的一个微调，是试图挽救持续下行的房价的一个表现，也是当地政府试图通过房地产来刺激经济复苏的一个动作，“我们看到市场对限购松绑的反应也是非常灵敏的，立刻对当地的楼市起到一个刺激作用，若在限购松绑持续延续下去的情况下，温州房价或将止跌回稳”。

土地出让、住宅销售齐下滑

尽管以温州为代表的城市，试图以“向中央政策靠拢”为由调整此前一刀切的严厉政策，但长三角地区各地土地、住宅各项指标下滑趋势已无力回天。

由于房企拿地策略调整，二、三线城市土地市场与一线城市形成巨大反差。今年上半年，十家标杆房企的购地可建面积分布中，一线、二线发达及三四线城市分别占7%、22%、15%。标杆房企在三四线布局的比重，从2009年以来逐步加大，但在2012年这一趋势发生逆转，主要是由于三四线城市销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，同时一二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。

近期，一向深耕于三四线城市的恒大也重回一二线城市拿地。5月27日，恒大50.46亿在重庆北部新区购得4块居住用地。6月18日，恒大23亿在广州夺得一块二类居住用地，楼面地价高达24997元/平米，已经超过其2012年报显示的土地储备平均价格的37倍。7月3日，恒大首次进入北京，35.6亿获昌平区配建公租房用地，溢价率16.67%，楼面价6964元/平方米，购地可建面积51.1万平方米，配建公共租赁房面积26万平方米。

今年上半年，三、四线城市新房销售表现令人堪忧，不及去年月均水平，降幅为5.1%。中原地产高级研究经理刘渊分析，2013年上半年与去年下半年对比，长三角二、三线城市下降最多，达15.2%。而从今年上半年的成交走势来看，二、三线城市月成交量维持下行趋势。因此，虽然上半年主要城市总成交量处于历史同期高位，但占据全国成交主力的二三线城市略显颓势，后期需要密切关注。