物流园空置率60% 国务院禁以物流中心名义圈地

近日，国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》(下称《方案》)。

方案在提出要支持流通企业建现代物流中心，发展统一配送的同时，也称要禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。

方案指出，鼓励各地以租赁方式供应流通业用地，并依法支持使用农村集体建设用地发展流通业。

针对上述“方案”，国土部顾问杨重光表示，一方面有利于加强园区企业盘活存量用地的积极性；另一方面，按照此前的规定，工业仓储用地多以协议方式出让，此次方案鼓励以租赁方式供地，再通过设定有效的租赁期限，可以有效的减少“圈地”和土地闲置情况。

本报记者亦了解到，国土部亦在研究存量工矿用地的退出机制，探讨实行工业用地出让的弹性年期和租赁制等。

在杨重光看来，虽然“方案”只限于流通业，但是“该规定”的落地亦可以作为国土部未来推广盘活存量工矿用地的有益尝试。

物流园平均空置率为60%

北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，物流园区对上下游产业有极大的促进作用。

相关研究显示，物流费用占GDP的比例每降低1个百分点，就可带来4000多亿元的经济效益，对降低制造业成本、进而拉低物价水平有重要意义。

在此背景下，国务院出台了一系列诸如鼓励民间资本进入物流行业，物流仓储用地、城镇土地使用税减半等鼓励性的政策，在此背景下，全国掀起了物流园区的建设热潮，物流园区数量急剧提升。

据不完全统计，目前全国至少有20多个省市和30多个中心城市政府制订了区域性物流发展规划和政策，并将开发物流园区作为发展物流的品牌。

截至2011年7月，挂名为物流园区、物流基地的园区共有4218个，也就是说，平均每个地级市有12.6个物流类园区。

值得一提的是，在建设园区的旗帜下，中国物流与采购联合会会长何黎明表示，在物流业的发展过程中，不乏有部分地区借建设物流园区之机出现“圈地”现象。

根据国家发改委和中国物流与采购联合会此前联合做的调研，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖。也有企业打物流旗帜，行商贸经营实质等，与此同时，我国物流园区的平均空置率约60%。

中投顾问高级研究员高博轩称，造成物流园区空置率高的原因主要有三个：一是许多地方政府盲目跟风；二是园区缺乏明确的目标定位；三是园区规划缺乏全局考虑。

盘活工矿供地的有益尝试

本报记者获悉，包括物流仓储用地在内的工业用地闲置情况并不少见，亦被国土部关注，早在去年国土部副部长牵头的调研组已经在去年开始调研、盘活工业用地的方式。

“推进工业用地出让的弹性年期和租赁制，探索存量工业用地的退出机制”更在2013年国土部年度会议上被重点强调。

“物流仓储用地，作为工业用地的一种类型，”杨重光称，此次国务院办公厅发布的文件有关禁止“圈地”、盘活存量用地的要求，一旦后续一一落地，对于盘活存量的工业用地，也具备借鉴意义。

根据“方案”，鼓励利用旧厂房、闲置仓库等建设符合规划的流通设施，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，经批准可采取协议方式供应。

杨重光表示，上述“原划拨土地使用权转让或租赁的，经批准可采取协议方式供应”，可以激活企业盘活存量用地的积极性，使得园区用地有效退出。

与此同时，通知亦明确，鼓励各地以租赁方式供应流通业用地。

“相比协议出让获取的土地，租赁期间的地块很难给银行抵押贷款，而且可以有效的防止浪费，”上海良玉投资有限公司总经理郭玉良表示，很多地方政府为了获取更多的土地出让金，供地时就按照最高时限供地。

“按要求，工业用地使用权出让最高年限为50年。各地在设定工业用地出让年限时，往往就高不就低，常以50年为出让期限，这样既可增加地方政府‘土地财政’收益，又可使企业达到利用土地作为投资产品实现保值的目的。”郭玉良向本报记者介绍，但过长的出让年限容易导致工业用地低效利用、闲置不用或自行转让等现象，而实现弹性的租赁制，也可以确保后续的退出。

值得一提的是，方案亦明确，可以依法支撑使用农村集体建设用地发展流通业。

浙江大学教授杨遴杰表示，城市化过程中用地需求逐渐凸显，诸如仓储物流、保障房、养老等都开始把“手”伸进农村，如果不对农村建设用地的流转进行规范，或将出现损害农民利益的情况。