“两房”股价再度飙升 美国房地产真复苏？

继上周五股价涨幅超过40%，美国房屋抵押贷款两大巨头房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)在经过三天的市场休整期之后再度高歌猛进。周二当日，房利美(FNMA)股价上涨37.37%，房地美(FMCC)上涨33.45%。

“两房”股价强劲背后

受益于美国房地产市场的强劲复苏，“两房”的年报、季报已出现明显好转，其股价近期也开始在场外电子柜台交易市场(OTCCB)大显身手，5月，更是出现井喷式的上涨。根据OTCBB数据显示，年初至今(截至周二收盘)，房利美股价从0.255美元上涨至4.08美元，累计上涨1500%；房地美股价已从0.263美元上涨至3.75美元，累计上涨1326%。

在2008年遭重创的“两房”一度濒临破产，两家公司股价出现坠崖式的下落。为挽救房地产市场，美国政府接管“两房”，并先后注资近1900亿美元对这两家抵押贷款融资巨头提供救助。在最新救助条款规定下，“两房”需要将盈利全部上缴美国财政部作为股息。从此，“两房”股价开始一蹶不振，并于2010年从纽交所暗淡退市，转到场外电子柜台交易市场交易。

不过，今年两家公司首季财报中的不俗表现似乎已经宣告其长达五年“噩运”的结束。投资者预计未来“两房”支付的股息能够超过政府1870亿美元的注资，从而摆脱政府控制。

“公司未来是否能再次以私营公司形式存在，普通股东权益能否恢复，完全取决于以后的法律。当前很多投资者认为随着房产的进一步复苏，政府退出是迟早的事，因而纷纷买入‘两房’股票。但是其中也不乏博弈的成分，因为法律方面的不确定性是无法预估的。”美国基金经理童红学对《第一财经日报》记者表示。

另有市场分析人士认为，“两房”目前的股价离在主板高位时的60多美元甚远，且由于电子柜台交易市场的性质，投资者以小基金与个人投资者为主，少见大的基金与机构投资者，真正介入博取风险收益的并不多。如果不能再融资，其投资并没有实际价值且风险仍较明显。

“当然，如果投资者抱着长线投资，而不是短线炒作的心态去持有‘两房’股票，或许也是一个不错的选择。”童红学称。

房价持续回暖

“两房”股价大翻身，同时也印证了美国房地产市场确实已触底反弹、加速回暖。房地产价格在五年前出现了泡沫式的崩溃导致整个美国金融体系瘫痪，而如今房价的稳步回升显示出房市的低谷期已经过去。

标普公司和凯斯-希勒(Case-Shiller)两位经济学家周二联合发布的美国3月大城市房价指数显示，20个大城市房价的同比增幅达10.9%，创下了2006年4月以来的新纪录。且此前全美房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示，89%的美国城市在今年第一季度独栋家庭房屋(single-familyhome)价格出现了上涨。

待售房屋的低库存、低利率以及逐渐增长的需求都对美国的房价构成支撑。而真正推动房价上涨的一个重要因素是消费者信心的恢复。房利美的一项最新调查显示，先前于两倍的美国人认为现在是一个很好的时间来出售房产，且大多数人相信房屋价格还会继续上升。

“因为库存的持续下降，积极的买家正在将注意力转向传统的房屋销售清单上去。”夏洛特地区房地产经纪人协会主席EricLocher表示，“4月最新的售房清单迎来了房价12%的上涨，卖家也会有所反应并展示更多的信心。我们相信这种现象将会继续下去。这是一个健康的市场的迹象。”

不过，国际评级机构惠誉则认为，近期美国一些城市的房价上涨步伐远远超出了基本面改善的速度，其涨势可能停滞或扭转。这些城市中的多数位于加利福尼亚州。过去一年，加州房价累计上涨了13%，该地区也是2008年经济危机的重灾区之一，其总体失业率至今仍居全美前茅。因而这些地区房价的快速上涨，不能不令人感到担忧。

此外，虽然近来房价持续上涨，但20个大城市综合(行情专区)房价指数与2006年的历史峰值相比，仍存在约28%的差距。而随着美国经济的持续回暖，一旦未来美联储减缓或退出QE，利率提升实际的结果可能会造成住宅房地产交易和住宅流动的总体下降，这对美国房地产行业来说或许不是什么好消息。