上海首例合作建房启动是一场试验 还是新模式成型

4年后，购房者朱冠铭和开发商钱生辉终于产生了交集，他们与其他20多个购房者一起，在2013年2月拍下了上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块(下称“临港地块”).

这成了上海首例合作建房。在历经近十年的摸索后，钱生辉回到了他合作建房的起点城市，并且他认为找到了合作建房可以标准化的模式——上海临港新城合作建房模式。

上海市政府发展研究中心特聘研究员杨崇艺对《第一财经日报》说：“上海临港新城合作建房的模式，可以撇掉大部分的开发及资金的利润，拉低房价近30%。”

钱生辉对本报说：“我把自己定位为‘未来开发商’，将开发商的暴利撇掉，期待在更多地方，与更多购房者一起合作建房。”上海临港新城合作建房项目的开始，不是钱生辉十年合作建房摸索路的终结，而是他合作建房的真正启动，“我要路演，我要标准化推广合作建房。”

期盼与执着

2009年10月，33岁的朱冠铭在徐家汇的街头，拿到了钱生辉公司发出的小传单。传单上面介绍的江苏太仓一处小区“丽晶上海新城”(下称“丽晶”)，号称合作建房，以比市场更低的价格销售。

朱冠铭原是一个技术工程师，曾三次创业。他对本报记者说：“合作建房，看起来是新鲜事物，号称总房价可以更低，当初看到的时候蛮愿意做些了解。”朱冠铭找了个周末，专门跑去太仓，比较周边的房价，“丽晶”每平方米的确便宜了不少，而且房型设计叫朱冠铭怦然心动——房间都朝南，据说拥有房型专利。

“丽晶”是钱生辉第一个真正启动的合作建房模式的项目。2003年，从北京市民于凌罡开始，个人合作建房如同一阵风潮在中国房地产(行情专区)市场刮过，钱生辉也在其中。2006年，钱生辉首先在上海浦东杨高南路找到了一块地，那是其他开发商已经拍下的一块地。按照当时谈判的情况，钱生辉真正可以实现合作建房的建筑面积是1.5万多平方米。钱生辉觉得太小了，最后放弃开发。2008年，他在浦东三林地区又找了一块地，最后因为历史遗留问题地块被搁置。在钱生辉之外，全国诸多合作建房也鲜有成功的案例。

经历几轮商谈之后，朱冠铭放弃了购买“丽晶”，“一开始他们(开发商股东)说每平方米3200元，之后又说3300元、3400元。价格不断在变化，他们之间有矛盾，以后可能有很多不确定性。”

但是，朱冠铭就此记住了“合作建房”。他登记成为钱生辉公司的会员，密切关注着钱生辉的新项目。“还好，终于等来了上海临港新城的项目。”朱冠铭说：“如果钱生辉还没有新项目，我就计划在市场上其他楼盘买房了。”他等不及了，因为家里的小孩今年两岁，马上要上幼儿园了，“而且，原来一直在观望房价是否下降，房价下降没希望了。”

2013年1月，当钱生辉告诉朱冠铭，希望与他还有其他更多购房者一起竞拍一块地的时候，朱冠铭很快就同意了。朱冠铭对本报称，钱生辉介绍的合作模式，打消了他在太仓项目上的诸多顾虑。

购房者走到开发最前端

“让购房者成为股东，类基金运作。”钱生辉如此最简单介绍上海临港新城合作建房模式。

2005年以来，屡屡有合作建房失败的案例。“失败的原因，不在于政府的禁止。”钱生辉说，“政府只是禁止个人集资建房，就是那种没有经济主体，缺乏专业人士牵头操盘的民间建房模式。”

回忆2008年上海三林地块的失败，钱生辉说：“当时有关部门与我进行了沟通，表示支持，希望我们独自拍地开发。”他说，“不管是上海，还是其他地方的政府部门，对于合作建房都是不反对的态度，只是希望寻找到更加合法合规的操作模式。太仓‘丽晶’的全面顺利销售，表明地方政府的不反对态度。”

“合作建房的运作模式一直在摸索中，包括太仓‘丽晶’模式其实还不是很成熟。”钱生辉说。丽晶项目上，钱生辉预先收取每个买房者5万元，正式预售后再收剩余房款，“但买房者并不是从一开始拿地就介入，在整个建造过程中也无法参与。个人购房者付得很少，缺乏对大股东的制约力，大股东还是有可能撕毁原来的定制购房协议，向购房者加价销售。”太仓“丽晶”，说是合作建房，仍然有点名不副实。

在临港地块开拍前的一个星期，钱生辉聚集了包括朱冠铭在内的近30个购房者。他们一起以3555元/平方米的价格拍下了地块。“地价、房价、房型什么的，我们都有了决定权。”朱冠铭说。朱冠铭他们当时对于拍地的心理价位上限是每平方米4000元。

类基金标准化运作

临港地块是以上海合筑房地产有限公司(下称“合筑公司”)的名义拍下来的。这次，钱生辉集合了20多名购房者，“每个人最低先付50万元，其余房款等正式预付后再支付。”这些钱已经进入专门的账户，由钱生辉、朱冠铭、倪建柏等四人共同监管。钱生辉是作为开发方代表，朱冠铭与其他三位都是购房者。“我们一起监督专款专用。”朱冠铭说。

钱生辉没有打算让这些购房者直接以自然人股东的方式进入合筑公司，“那么多股东，运作效率会很低的，而且不方便管理。”这两年他一直在关注基金的运作，他认为基金如今成熟了，引入基金的模式，能够让合作建房模式成熟化、标准化、制度化、公开化。

钱生辉寻找到了基金管理公司，因为他要将一个个买房者打包进一个基金，还要以基金的方式引进购房者以外的纯投资个人或者机构。“我们肯定优先考虑购房者的加入，而且购房者的资金门槛是纯投资人的一半。但是，如果全部让购房者出资不仅有难度，而且有风险。”与一般的基金介入房地产开发不同，不管是买房者还是纯投资人的基金，临港合作建房模式上都是“股权型”合作，也就是要与开发方利益共享，风险共担。“我们需要寻找成熟的购房者，也需要寻找合理的投资人。”

2012年开始，由于开发商在银行的贷款不断收紧，导致大量的社会资金通过各种“基金”形式涌入房地产开发市场。杨崇艺介绍说，一般的房地产“基金”，对于房地产开发方来讲，其实还是等于高利贷，一般利息是银行利率的两倍。

在买房者之外，钱生辉寻找那些愿意风险共担的纯投资人，“只有这样，才能挤压房价当中重复投资的成本。”在他看来，房价当中，地价与造价都是没办法影响的，只有开发商环节以及资本环节的利润可以减少。作为合作建房模式中的开发商，钱生辉强调自己只收取一定比例的管理费用，而通过聚合理性购房者以及纯投资人的基金，实现真正让利于购房者的合作建房。杨崇艺对本报估算：“大概能相对降低房价30%。”

关于楼市的大环境，朱冠铭与其余购房者也做过讨论，“我们觉得第一目的是自住，房价涨跌就不太有关系。”他对临港项目的模式很满意，“所有的过程都公开，所有的成本我们都可以参与。”

他很看好合作建房，以往合作建房有很多失败的案例，但是失败的原因主要在于个人操作问题，政府是不反对的。

杨崇艺表示，在现行政策法律下，合作建房完全能够以有限合伙基金的方式合法合规地进行运作，并且标准化推广。如果上海临港新城合作建房项目基金化运作成功，将成为全国首例基金化运作的合作建房案例。