上海国五条细则温和 专家称会影响刚性需求

据中国青年报报道，3月31日，星期日，上海浦东房地产交易中心里人头攒动，一大早就有市民带着中介赶着过来交易过户。虽然没有《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“国五条”细则)刚出台后，曾出现的通宵排队的景象，但也算是“人满为患”。业务大厅里竖起了蛇形隔离栏，让前来办理手续的市民有序排队。

“很多人担心二手房交易征20%的个税，马上就要实行了”，一位房产中介这样告诉中国青年报记者。就在3月30日，上海市政府官方网站和上海市政府新闻办公室官方微博同时公布了沪版“国五条”细则。在所得税方面，明确了“对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征”，这让很多购房者担心4月1日将执行这一规定。

不过，就在3月31日上午9时17分，上海市税务局官方微博“上海税务”发布的一条微博让一些人放了心，这条微博回答了“沪版‘国五条’细则出台后，出售满五年的唯一住房要征税吗”的问题。“上海税务”表示，根据国家规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”也就是“满五年唯一自住房”免征个税，这和此前不少房地产专家和分析师的预测一致。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海细则与广东细则差不多，这是温和贯彻“国五条”精神的表现。上海的细则没有特别新鲜之处，之后其他城市可能也会像上海、广州一样。

“国五条”后交易中心人满为患

早上7点起床，洗漱、买早饭、路上吃早饭，急急忙忙地赶往公司，房产中介业务员小何的一天就这样开始。到了公司开始联系客户看房，如果交易谈不拢，就得继续翻着客户通讯录打电话。

3月11日上午9点多，小何前往上海市杨浦区房产交易中心帮客户办理审税时，离开始办理业务的8点半才过去半个小时，交易大厅内外已经挤得水泄不通。一小时后，保安就不让车辆入内了。

3月1日晚，国务院办公厅公布“国五条”细则，其中一条规定“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，在核实房屋原值后按转让所得的20%计征”，此文一出立即引发市场剧烈反应。

新政出台的一个月内，每天上午10点，杨浦区房产交易中心各类业务的窗口就排到了100多号。杨浦区房产交易中心的保安说，以前最忙碌时一天不过有400多号，如今“仅叫号系统中6开头的‘档案查询’，一天就高达600多号。”

据搜房网数据监控中心统计，“国五条”细则出台后，上海住宅成交面积自3月2日至3月24日起的三周内，共成交177.3万平米，已比1月的数字高出30多个百分点。截至中国青年报记者发稿时，3月的最后一周，上海新房成交量仍处于高位，日均成交面积达到了5.5万平方米，接近上周的两倍。

上海市各房产中介的个人住宅业务量也突飞猛进。上海汉宇地产董事总经理施宏叡在接受搜房网采访时称：2013年1月，汉宇地产上海二手房成交了2500套，但在3月，成交量预计将达到4000～4500套，同比去年将翻一倍。

今年年初，小何刚跳槽至一家位于虹口区的房产中介门店。“我们公司小，业务员也就60多名。”他说，“然而昨天整个公司有四五单交易，这算是近期少有的。”

通常来说，房产交易的流程是这样的：买家由中介介绍看房，买卖双方下定金、签订交易合同，审核卖家税款，7天后卖家交税，审核买家契税，15个工作日后过户，再20个工作日后拿房产证，最后要等7天才能交房，整个过程十分费时，其中还包括银行审批是否放贷。而据记者现场观察，大多数人都涌向了24～32号的审税窗口。一家中介公司的业务员向记者解释道，“客户担心要交20%所得税，所以都将交易提前了”，于是“都卡在审税这一关上”，甚至已经进入“审税”环节的买卖双方，都早早前来，在新政落地前把手续办妥。

面对房市交易人满为患的现象，小何觉得，这算是“购房需求的集中释放”。

中介眼里的调控

“我经历的两次新政，出台前都有集中交易的现象。”小何是广东人，刚毕业就来上海做房地产中介的工作，在这个行业已经干了3年。

2010年底，楼市经历了“限贷”的政策调控，2011年年初上海进行房产税试点，之后政府又出台了外地买房者仅能购买一套本地房产的“限购”措施。上海许多房地产中介门店关门歇业，甚至还有倒闭或是退出上海市场的，小何当时所在的房产中介也关掉了几家门店。“三四个月才有一桩单子成交，我们那时每个月只有保底工资。”

小何每月的收入是这样算的，中介行业基层业务员的工资，是由底薪与佣金的提成构成。小何说：“一般业务员(底薪)只有1500元左右，当然高低也要看业务量，业务能力强的有3000～4000元的底薪。”

真正拉开差距的是佣金提成。“如果业务能力强的话，可以月收入6万～7万元。”他给记者举了个例子，以一套房产400万元的成交金额计算，中介行业收取交易价格2%的佣金，也就是8万元。至于业务员的提成，是在8万元的基础上，按10%～35%的比例抽取。这样算下来，约在1万元上下。如果三四个月做成一笔，那么公司收到佣金前，业务员每月只有1500元左右的底薪保障。

到了2011年，调控地产的“国八条”出台，规定第二套房首付比例不低于6成。“市场不景气”，小何苦笑着说，“我们当时只好一手房和二手房一道做。”

然而市场在经过了一段观望期之后，交易量逐渐恢复，“由于采取了‘限购’政策，投资客基本上很少了。”小何说，通常从上一年年底开始至春节前，房市较为冷清，有时会出现一笔都没成交的情况。年后，会有一波交易的小高潮，之后年中又恢复常态，每个业务员“一个月平均下来成交一笔”。

2012年开始，各地公积金政策出现松动。据国家统计局数据，去年下半年起，70个大中城市房价已经连续9个月出现环比上涨了，今年2月份，二手住宅价格环比综合指数为100.59，即二手住宅价格比1月份上涨0.59%，涨幅继续扩大。

专家认为会影响“刚性需求”

小何在内的多位中介业务员认为，现在买房的多是“刚需”及置换性需求。在2011年各地出台“限购”措施后，“市场上就很少有投资购房的了”。

在小何看来，20%的个人所得税短期内会不可避免地抬升房价。“现在是卖方市场，供小于需，所以房东可以捂售，将税费成本转嫁到客户手上”，卖家通过抬高售价减少损失。

复旦大学房地产研究中心副主任、经济系副教授尹晨说，在目前一线城市中心城区，满足刚性需求的主要是二手房市场。这一市场是需求大于供给的卖方市场。在实施新政后，可以预期的是卖房者的到手价“不会发生变化”，所有增加的税费将全部或大部分转移由买方承担。

尹晨认为，“国五条”的出发点与以往的政策一样，仍然是抑制需求，尤其是投资和投机的需求。然而预期效果可以区别对待，像在北上广深等一线城市以及已经实施了严格限购和限贷政策的城市，受影响更多的是自住型和改善型的“刚性需求”。

复旦大学管理学院副教授陈杰的看法是，中国大城市的楼市，自住型“刚需”已是购房主力。“今年3月1日，上海银监局发布了《2012年上海房地产信贷数据披露》公告，2012年上海首套房贷款余额占个人住房贷款余额的比例为87%，比年初上升4.5个百分点”，“表明去年上海市商业银行的住房按揭贷款主要以解决刚性需求为主”。

陈杰认为，近年来房价飙升归根结底是供需不平衡，投资投机性需求长期被过度放大。在上海北京这样的一线城市，一旦真正开征20%的个人所得税，很有可能推高二手房价格。汉宇地产市场研究部经理付伟近日接受搜房网采访时，也同样预期房价会进一步上涨。

尹伯成认为，由于此前市场已经有一定预期，因此沪版“国五条”细则对上海市场不会影响太大，“没有大家之前猜测的那么严格。”

金丰&佑威房地产研究中心董事总经理黄志坚表示，沪版“国五条”细则如果可以严格执行，在中长期可以起到平抑房价的作用。他认为，上海“国五条”细则中关于适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率的政策，对于新房市场是利空的，这使得部分购买第二套房的需求被挤出新房市场，但是从另一方面看，减少了需求，可以在一定程度上缓解目前楼市供不应求的局面。

“解决目前楼市的问题，根本上需要从供应上做文章，虽然目前政策压制了一部分购房需求，但根本上需要加大楼市供应，尤其是刚需楼盘的供应。”黄志坚表示，“优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目开发贷款需求，这可以在中长期上起到加大刚需供应的作用。”

记者注意到，沪版“国五条”细则中提出“要增加普通商品住房用地供应”，同时“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求”。