广东国五条落地 调控房价关键在配套措施落实

首个地方版“国五条”落定广东。25日，根据广东省人民政府发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，将对广州、深圳实施限购，并合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。

对于备受关注的二手房20%交易所得税，广东省政府的规定是“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。”

业内普遍认为，“限购”“限价”、税收调节、增加保障房供给等政策“组合拳”都是狙击高房价的“杀手锏”，只要配套措施执行得力，就一定能够稳定房价预期，实现调控目标。

--广州、深圳将成为“双限”城市

25日晚间，广东版“国五条”细则正式出台，此时距离国务院规定的各地出台“国五条”实施细则大限还有6天时间。《通知》要求广州、深圳根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，其他地区将抓紧制订稳定房价的具体方案。

此外，对于房价过快上涨的地区，《通知》要求应及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定:广州、深圳、珠海、佛山市将继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。

“近段时间以来，广东的一线城市中广州、深圳住房价格涨势过快，以至政府必须尽快作出反应，出台限购、限价等政策'组合拳’稳定楼市。”广发证券房地产分析师沈爱卿说。

来自国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据显示，广州房价环比涨幅达到3.1%，与北京并列位居全国首位。而同期广州市国土房管局的数据显示，2013年前2个月，广州全市十区楼市均价首度突破1.6万元/平方米，达到16298元/平方米。广州中心越秀、海珠、天河三城区的住房均价则已超过3万元/平方米。

此前，广州的增城、从化并没有实行严格限购措施，根据国办发〔2013〕17号文中限购区域应覆盖城市全部行政区域的规定，意味着今后增城和从化将严格实行双限措施。

此外，《通知》还要求大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前广东全省各地市房地产数据信息要实现联网。房地产主管部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。

--相关配套措施备受关注

业内分析人士称，此次出台的调控细则是中央“国五条”在广东的具体落实，但具体配套政策还有待细化:

一是“国五条”中规定的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”但此次广东版“国五条”细则并未明确执行时间表。

对此，满堂红中国置业有限公司市场研究部高级经理周峰认为，有关部门以及各地市应尽快出台配套细则以及推行时间表，给买卖双方一个清晰的信号。

来自来满堂红广州公司的数据显示，截至3月25日，该公司在广州地区二手房的成交量超过1000宗，是2月份的近三倍。“正是政策实施时间不明确，才导致二手房交易出现短暂井喷，其实长期来看，是不利于房地产市场健康发展的。”周峰说。

二是如何核定房产的真实成交价格并杜绝“阴阳合同”?对持有年限在五年以上的个人唯一房产能否免税?

在广州市房管局交易登记中心，记者见到了满脸愁容的朱女士。她之前为了避税，在中介的操作下，把原本70万的房产成交价刻意做低到40万。如果有关部门严打“阴阳合同”，这意味着，按照目前的政策，朱女士出售房产应缴纳个人所得税将大幅提高。“为了减少损失，中介建议我赶紧在细则正式实施之前办完房产交易手续。”

广发证券房地产分析师沈爱卿说，只要房管、税务以及银行等部门通力合作，是完全可以有效打击“阴阳合同”的。记者了解到，从2012年10月份开始，广州已经实现了房管部门与商业银行按揭系统的信息对接，房管部门通过贷款人在银行的按揭数额，可以准确掌握贷款人房屋的真实价格。

三是广东版“国五条”如何推进差别化住房信贷政策。“国五条”要求金融机构进一步强化对借款人资格审查，预计今后借款人的征信记录、纳税证明都将作为资格审查的重要部分，严防向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

此外，“国五条”要求对房价上涨过快的城市，可适当提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。记者在广州采访时发现，尽管多家银行表示暂时维持二套住房贷款的首付比例不低于60%，房贷利率不低于基准利率的1.1倍，但已有一些股份制银行暂停了二套房贷审核，并明确二套房首付比例不得低于7成，未来二套房贷利率上调的可能性正在加大。“这意味着，金融市场已经根据房产调控的大方向发出了明确的信号。”某股份制银行个贷部负责人说。

--政策“组合拳”有望狙击高房价

采访中，多位业内分析人士向记者坦言，其实，不管是“国五条”还是广东版“国五条”细则，系列政策都是稳定房价的“组合拳”。这其中不仅包括“限购”“限价”、税收调节等措施，还涵盖了增加小户型商品住房供应、加快保障性安居工程建设等。

“近来公众关注的焦点都集中在对二手房征收20%个税这个一项政策上了，'国五条’并非只有这一条，而是一系列政策的组合。”专家认为。

记者了解到，此次广东版“国五条”提出要增加中小套型普通商品住房供应，建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

同时，加快保障性安居工程建设。2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。此外，还将加强房地产市场监管，严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区将提高商品房预售门槛，并在2013年底前全省地市实现住房信息联网。

“以上这些“组合拳”都是狙击高房价的'杀手锏’，只要执行得力，相信一定能够稳定房价预期，实现调控目标。”沈爱卿说。