新国五条细则：财政税收政策成关键

各部委及地方政府已在备战新国五条相关的配套细则出台工作。

“国土部和住建部的政策只能称之为‘喊话’，不能对市场产生根本影响，今年最关键的是银监会的住房信贷政策和财政部主导的房产税扩围。”一家大型央企地产公司高管对本报记者说。

以限购、限贷为核心的调控政策在2012年中受货币宽松影响暗中放松之后，目前又出现收紧的迹象。中海外主席孔庆平对记者表示，楼市调控不会放松，今年会继续过去两年来的严厉限制性政策。房企应该学会在这样的政策环境和市场环境中生存。

多家房企高管人士对本报记者表示，在过去几轮调控中，影响市场成交和房价的主要因素是货币和房贷政策，也正是这一因素助长了去年的楼市回暖。

本报记者获悉，今年2月以来，不少中小商业银行已经开始压缩房贷业务。据媒体报道，平安银行总行下达通知，未来一年住房按揭贷款将暂停；部分城市的民生银行叫停了二套房按揭贷款业务，首套房贷款也只是跟有合作的房企对接。

还有不少银行取消房贷利率优惠。光大银行的个贷人员告诉记者，该行已经取消了首套房贷的优惠政策，执行基准利率，二套房贷仍执行1.1倍基准利率。兴业银行某支行个贷人士亦称，整个兴业银行的首套房贷都执行基准利率；浦发银行的个贷人员也表示，浦发银行首套房基本上执行的是基准利率，除非是贵宾客户才有可能向上级申请优惠政策。

接近平安银行的人士对记者表示，平安、民生、兴业等加起来在房贷市场的占比规模都很小，不足以影响个贷整体状况，目前市场上首套房贷款折扣仍以8.5折居多，二套房以首付6成、利率上浮10%为主。但随着调控加码的预期增强，以及二季度新增贷款放缓，可能会出现商业大行压缩房贷的情况。

世联地产、深圳中原地产等机构人士预计，严格实施差别化信贷，二套房信贷面临收紧可能性。首付7成、利率提高到1.3倍都可能成为一些银行的选择。

据上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]细致分析，以前的调控文件或官员表述中，多用“严格实施差别化的住房信贷和税收政策”，而这次新国五条只提“信贷”，没提“税收”，说明接下去房贷收紧的可能性很大。

广州市首先对新国五条做出反应。广州多家按揭公司和中介反映，已经收到房管局“补缴社保无法过户”的口头通知。有中介行人士表示，很多购房者都是个体业主，平日少有缴纳个人所得税和社保，此举将会影响房产交易量。

在北京，链家地产[微博]分析师张旭表示，2月份商品住宅市场表现低落，成交量和供应量都处在低位。主要是受到春节长假影响，也与新国五条后的预期变化有一定关系。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，二手房市场与1月份相比，已明显回落。随着市场预期的稳定，需求释放也将由去年年底的集中爆发，转向平稳释放。

深圳的压力也很大。目前，深圳在限购的各项流程上已加大监督力度。

新国五条对购房者的影响方面，据21世纪不动产市场分析师张磊介绍，从公司业务门店渠道获取的信息反映，目前65%左右的买房客户表示不受影响，仍然按计划买房，25%的客户说要先了解一下具体的政策内容，而决定暂时观望的客户只有10%左右。

杨红旭指出，当前市场大概处于上行通道的上半段近尾声或中场，而2013年整体则将处于上行通道的后半段。这就注定了市场“无形之手”的力量大于调控的“有形之手”，今年成交量和房价难抑；预计到2014年，房价上涨的动力将显著减退，房价下跌可能性增大。