国土部调研：工矿存量地农地或有条件入市

12月初，本报独家获悉，国土部正在北京、上海等多地调研，酝酿新的土地供应政策，其中工矿企业存量用地入市和农村集体用地局部有条件入市情况，被重点调研。

“此次调研分量很大，调研组带头不乏有国土部司级领导。土地供应双轨制方向、土地招拍挂制度的完善等被重点关注。”一位参加调研座谈的国土部知情人士介绍。

“国土部调研组也来过工商联，想了解能否形成政府供地和市场供地双轨制”，全国工商业联合会房地产商会名誉会长聂梅生告诉本报。

聂认为，就市场供地途径看，农地入市是一个方向，预计农村生产用地之外的集体建设用地入市或将有新突破，形成集体和国有建设土地供应的双轨制。

另一位接近国土部的知情人士介绍，原有的承包地也拟出台相关措施，鼓励进入流通领域，避免撂荒，但前提是不改变集体用地性质的内部流转。

该人士同时介绍，市场供地轨道还可能在工矿企业存量用地上突破，“存量工矿企业用地或有条件突破用地限制，升级为住宅及商业用地地块”。

工矿存量地或可入市

上述接近国土部的知情人士介绍，“盘活工矿企业的存量闲置用地，使其进入流通领域，以缓解当前的供需矛盾”，是国土部调研组关注重点之一。

从不久前结束的国土部座谈会反馈信息看，上述参会人士介绍，倾向模式是建立市场化供地渠道，一部分工业用地经整理后，转为其他用地，比如改建成办公楼或者住宅。

各地工业用地供地规模庞大，国土部数据显示，我国工矿用地供应率一般占到国有建设用地供应量的40%-50%，而欧美市场经济国家工业用地只占20%到30%。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文称，每年大约40%左右土地出让给工业企业用地，同时，工业用地价格仅相当于商服及住宅用地七分之一不到。

上海良玉投资有限公司总经理郭玉良介绍，政府垄断建设用地供给后，主要通过两个渠道供应，商业经营用地以“招拍挂”方式出让；非经营性用地，如工业、仓储、交通、教育等用地，则协议出让。

“虽然国家协议出让规定不低于基准地价的70%，并于2007年制定统一的工业用地出让最低指标，但是定价权掌握在地方政府手里，为了招商引资，争抢项目，工矿用地定价非常低，不乏零地价。”郭说。

“工业用地使用年限是50年，而大部分产业生命周期短于50年。制造业不景气背景，会有大量的工厂倒闭或闲置。”郭称。

实际上，郭称，部分工矿企业也积极和政府沟通，试图盘活企业闲置存量用地，进行商业开发等，而按规定，这些土地的用途一般不得随意变性。

上述接近国土部的知情人士介绍，在住宅、商服用地和工业用地的“剪刀差”下，部分企业私下变更土地性质的违规行为较为常见。

农地或有条件入市

聂梅生告诉本报，另据调研组反馈信息，农地入市或将有新突破。

“我国现行的土地政策是农民集体用地先被征用，转为国有用地后，才能入市”。聂指出，但形成集体和国有建设土地供应的双轨制体系，是从十六大以来就明晰的土地制度改革的一大方向。

“我国在这个方向上准备了很久，浙江、重庆、成都、北京进行了试点”，聂表示。

“就国土部调研情况看，倾向方向是，在不触碰18亿亩耕地红线的前提下，使农民逐步成为集体用地的交易主体，先释放农村闲置宅基地进入建设用地。”

聂表示，农民转化为市民后，把农村闲置的宅基地作为资产流转。这一方面增加土地供给，降低房价，另一方面，也为农民提供在城镇居民生活的资金基础。

聂亦强调，并非所有闲置农地都能进入市场，只是布局在中心城区附近、产业较为集中区域的集体建设用地，在经过整理之后进入流通领域，而距离较偏远的农村仍有可能采用征地制度。

中国农业大学土地管理系主任朱道林也认为，农地入市一定是局部的，“一旦大量入市，地方财源大规模缩减，在没有建立相应配套机制，尤其失地农民的后期保障未到位的情况下，并不利于农村统筹发展”。

聂则介绍，即便集体建设用地入市后，也不一定会获得全部收益，可能会通过税收调节，使部分土地收益成为地方财政收入，从而弥补地方财政损失。

上述接近国土部的知情人士称，在上述两项改革前，短期内完善土地供应结构和方式的概率更大。

该知情人士称，土地供应制度的完善，体现在结构上，包括提高养老、高新技术产业的供地规模等。

从区位上看，各地的土地市场在区域上冷热不均，在土地市场不景气背景下，各地常集中推位置优越地块刺激市场。

“未来很可能鼓励地方政府推地时，也多考虑郊区县的地块。”上述人士称。此外，地方政府供地常有时间差异，年初供地积极性小，年底大量推地，对此也很可能会设定规则，平衡推进。

此外，还将改革完善招拍挂制度。中国土地学会副理事长黄小虎称，今后减少土地划拨及协议出让，更多地转为土地有偿使用应该是一个方向。

近年来，随着地王频出、地价飙升，业界对现行土地招拍挂制度助推地价上涨多有诟病。对此，国土部自2010年开始就开启了土地招拍挂的改革完善，其中，摈弃“价高者得”是基本方向。

据了解，北京是土地招拍挂改革试点的城市之一。上述接近国土部的知情人士介绍，通过两年试运行，北京版的土地招拍挂方案，比如尝试大量采用综合评标方式出让土地，减少土地价格在评标指标中所占比例、“降房价、竞地价”、“降房价、竞政策性住房面积”等。该人士介绍，未来土地招拍挂改革，有望借鉴北京模式。