广东保障房发力：规模增长与机制创新并进

10月24日，广州迎来史上最大规模的一轮保障房分配，共有9700套保障房被分到困难户手中。

在这背后，是广东省近两年大规模的保障房建设进入竣工期，可向申请人提供大量的房源。广东省住建厅厅长房庆方今年7月在广东省十一届人大常委会第三十五次会议上预计，去年广东开工建设保障性住房33万套，基本建成11万套，今年预计大概也在10万套，两年将共建成约21万套。

在“十二五”开局之年的2011年，广东筹集建设保障房33万套，超过“十一五”期间的5年建设量。经过这番狂飙突进之后，广东的保障房建设今年进入一个平稳期。据省住建厅数据，今年全省保障房建设15万套左右。

但从资金投入比例来看，去年是179亿元财政投入对应33万套保障房，今年则是168亿元财政投入对应15万套，显示政府投资的力度大幅增加。

广东省保障房新开工总量中，约2/3集中在广州、深圳两地，四季度始进入保障房开工、竣工高峰期。两市住建、保障办人士均表示，全年开、竣工计划确定可以完成。

保障房规模扩张的同时，保障机制也在更新。广东省年初率先提出停建经适房，改为以公租房为主进行保障房的建设。

其中，最关键的制度安排是“去利益化”，在经适房逐渐退出后，公租房和安居型商品房等形态将实行封闭轮候，屏蔽利益增值空间。严格的准入与退出管理将纳入住房保障制度改革，广州已在越秀和番禺两区试点，成立了居民经济状况核对中心，引入第三方信用产品和服务，核查申请人的条件。

保障房“去利益化”试水

刘敏（化名）一家鸟枪换炮了。住在广州芳和花园分到的经适房里，她对现在的生活感到满意。

这样的生活已持续了一年多。刘敏2010年分到了芳和花园这套60平方米房子。每间房子包括厨房和卫生间，都有窗户，光亮通透。上下楼有电梯。小区的楼房虽有点密集，但绿地覆盖率达到40%，刘敏每天一早都能听到树梢上小鸟的叫声。

“比以前舒服多了。”刘敏说。现年35岁，在广告公司任职的刘敏，不久前才经历过失业，一家5口，夫妻俩加上两个孩子，还有婆婆，原来住在东山口一间不足40米的老房子里，那是当年公公单位分的房，无电梯，刘家住在7楼，对于老人来说，尤其不方便。

而现在的芳和花园是广州市保障房样板工程，位于荔湾区东漖街。小区距地铁一号线坑口站只有100米，有20多条公交线路经过，出行很便利。这里目前住着3988户经适房与1947户廉租房住户。

这只是广州庞大的保障房建设计划的一小部分。现在在白云区龙归城，广州在建规模最大的保障房小区塔吊林立，机器轰鸣。按照规划，这里将建成1.2万套保障房，其中超过六成是公租房。照目前进度，社区可于2013年底整体交付使用。

据了解，今年广州总体将分配10800套保障房，包括5718套廉租房和5082套存量经适房。在此之后，经适房将越来越少。未来的保障房将以公租房为主。

今年2月底，《广东省住房保障制度改革创新方案》出台明确，“建立以公租房为主的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。”除已批准立项的项目外，暂停新建经适房，将其供应对象也纳入公租房供应范围。

“新的制度设计旨在防止保障房的利益寻租”。深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，经适房、限价房可以出售，极易吸引不符合条件的申请人违规占用需要保障房人的名额，利用其增值空间赚取利润，导致“开着宝马申请保障房”的现象发生。

深圳保障房制度创新走在前列。陈蔼贫主导设计的《深圳市保障房纲要》于9月底在深圳市委常委会上通过。该纲要进一步提出推行内部流转机制，实行保障房的封闭轮候，严防保障房进入商品房市场。

“内部流转运作有三种方式，一种是在符合条件的被保障群体内进行流转；第二种是由政府回购；第三种可以向外部市场出售，但政府要参与高额分成。”陈蔼贫介绍说，深圳保障房主要有公租房和安居型商品房，实行内部流转，没有了利益增值空间，保障房申请者将趋向于其真实数量和需求。

另外一些人士则对公租房的需求表示担忧。“公租房数量过大也不合适，需求不一定真有那么多。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为。

对于这种担忧，广东省住房和城乡建设厅厅长房庆方曾在今年年初的一个公开场合回应说，广东保障房将建立申报登记“以需定建”，先规划后建设，以避免“无人问津”。具体地，要求公租房的面积在40平方米左右，鼓励建30平方米；其次是公租房的租金比市场租金要低一些，但是不能低太多。

房庆方解释说，这样设计，是要迫使承租人一旦有能力的时候，会因为住得不舒服而主动退出去买房，能够使公共资源周转起来。

在深圳，对保障房的轮候和退出制度作了更为详细的规定。在租住者达到一定收入水平和年限时，就要退出公租房，让给另外有需求的人。

房庆方强调，申请保障房的居民，最多轮候5年即可分到房源。

盘活城中村、农民房

按照省政府规划，“十二五”期间，广东要建100万套保障性住房。

“考虑到建设成本和保障房的面积标准是变化的，对于资金投入，并没有框死政府要投多少，但政府是有保底的。”广东省财政厅厅长曾志权曾如是说。

据曾志权介绍，2011年全省完成总投资267个亿，各级政府通过财政预算安排拿了179亿。今年财政计划安排168亿，比去年少11个亿，但今年建15万套，去年是33万套，因此今年财政投入的比重是增加的。

“全国各地保障房建设面临的最大问题是资金短缺。”广州寒桐咨询机构总经理韩世同说，保障房主要的资金来源之一是土地出让金收益，而今年各地尤其是一线城市的土地出让金大幅下滑。

以广州为例，受楼市调控政策影响，今年1月至8月，广州市本级土地出让金收入107.4亿元，仅完成年度预算的34.2%，同比下降21.8%。

为解决资金问题，今年2月初，广州市住房保障办已与国家开发银行广东省分行签订了110亿元贷款合同，用于公共租赁房和廉租住房项目。

广州还鼓励民资自建公租房。广州东建实业集团负责建设的东建公司菠萝山保障性住房项目，在8月31日开工建设，总数为6493套；而另一单位自建保障房项目穗和公司人和保障房项目，也已开工建设，总数为4150套。

“不管怎么样，我们会从其他方面来补足保障房的投入资金。”广州市财政局有关人士透露，在新增财力的安排上，财政局建议保障房建设资金增加11.8亿元。

深圳的办法则是盘活存量土地和存量住房，节约建设资金。在深圳市场上，可以激活使用的住宅有两种——存量商品房和城中村住房，其中住宅面积超过1.7亿平方米。

“盘活的存量住房主要用于公租房。”陈蔼贫告诉本报记者，将城中村、农民房等程序性违章建筑纳入公租房范围，由政府填补公租房租金与市价的差额，经过测算，每年用于补差的费用为17.8亿元左右，相对于建设新的保障房每年耗资逾百亿元，节约资源相当可观。

两年建成21万套

2012年广东开工建设保障性住房的目标任务是15.15万套，竣工保障性住房是3.3万套。

根据广东省住建厅数据，截至7月底，广东已新开工保障性安居工程87627套，完成年度总目标任务的60.2%；竣工保障性住房27729套，占总任务的84.0%。

继去年超额完成8.5万套的保障房建设任务后，广州今年再开启新建4.5万套保障房的大幕。广州市住房保障办相关负责人透露，广州市本级在建的保障房项目有20个，面积达到520万平方米。

截至8月31日，广州保障房（不包含货币补贴）已开工20046套，开工率过半。前9月，广州竣工的保障房总数为3701套。对此，广州住保办相关人士解释说，这是因为广州今年的保障房项目几乎全部为新选址筹建，开工集中在10月份，从全年来看，完成计划没有问题。

深圳这边，今年有约3.8万套保障房计划开工。截至10月1日，累计新开工保障性住房达37247套，完成率98%。截至9月20日，保障性安居工程项目已竣工包括龙悦居三期等5个项目约5800套，其他3个项目年底可全部实现竣工1万套目标。

据房庆方在最近的政府会议上介绍，广东去年实际开工建设的是33万套，基本建成11万套，今年预计也在10万套左右，加起来大概是21万套左右可以投入使用。

按照广东省的设想，到“十二五”期末，全省保障性住房覆盖面将达到20%左右，对低收入人群、“夹心层”、以及外来务工人群均有所保障。

目前广州和深圳两地均已完成对在册低收入人口的覆盖，下一个目标是解决对中等收入家庭即“夹心层”和外地户籍人口的覆盖。

“深圳已率先将‘夹心层’人群纳入保障范围，用安居型商品房形式加以保障。”陈蔼贫对本报记者说。而在广州，满足一定条件的外地户籍人士亦可申请公租房。