8000亿地铁投资如何赢利 深圳探索“地铁+物业”

地铁建设投资大潮再次来袭。

9月5日，发改委集中批准了25条地铁、城市轨道交通、城际铁路项目。而根据发改委批复的项目报告数据统计，这25个项目中总投资超过8000亿；9月6日，发改委再次批复20个项目，其中包括13个公路建设项目，总里程超过2000公里。

“地方政府拉动投资的想法可以理解，只是他们关于地铁项目的盈利模式模糊，他们没有完全想清楚如何盈利。”9月6日，北京交通大学经济管理学院教授赵坚表示，目前国内没有一家地铁项目盈利，都处于亏损状态。

在赵坚看来，2008年启动的“4万亿”投资，也曾拉动了各大城市的地铁建设大潮。地铁建设每公里5亿资金的巨大成本，让地方政府财政无法承担，而政府为建设地铁、公路等基建项目的城投公司，如今已经债台高筑，部分地方政府城投公司已经开始因无法按时还贷而违约，“能否都从银行贷到建设投资款，在现在的局面下，这是个未知数。”

“深圳是第一个吃螃蟹者。如果深圳地铁模式探索成功，这或许是中国地方政府建设运营地铁一个成功的范本。”深圳地铁集团内部高管向本报记者表示，现在深圳开始率先向香港学习，开始尝试开发地铁周边的土地，探索“地铁+物业”联营模式。

模糊的盈利模式

发改委批复的25个轨交、地铁、城际铁路项目中，仅江苏省沿江城市群城际轨交网、内蒙古呼包鄂地区城际铁路规划两个区域城际铁路规划项目2个项目没有披露具体的金额，其他23个项目披露总投资约8000亿元。

这些项目中，有12个项目资金来源颇为一致。苏州、宁波、成都等8个城市的项目出资均为“当地财政承担”，其项目资本金均为30%左右，其余为银行贷款；建设周期一般为4年左右。

赵坚表示，低迷的经济形势，地方政府力图通过基础设施建设，拉动当地水泥、钢筋等行业的发展，从而拉动整个区域的经济；而更重要的是，修建地铁有利于造新城，地价上涨，拉动整个区域经济的发展。

地铁建设，犹如一个巨大的杠杆，可以撬动巨量资金。从每公里造价来看，地铁成本是5亿元，轻轨成本2亿元，有轨电车2000万。

而实际上，地铁亏损是公开秘密。北京地铁每年亏损额达10亿；深圳地铁2007年至2009年累计亏损9.9亿元，唯有依靠政府补贴，深圳地铁集团才能实现财务报表上的盈利。“北上广深”一线城市的地铁运营都在亏本，国内二、三线城市由于人流不够，更难以承担地铁高额的成本。

赵坚表示，一直以来，由于地铁由政府主导建设运营，而成立的公司也均为国有企业。地铁亏损，最后都是政府补贴来埋单。

“而现在，债台高筑的地方政府的融资平台，不一定能从银行贷到款。”赵坚表示，2008年启动的“4万亿”投资大潮后，部分地方政府的融资平台公司失去了银行的信任，融资平台公司违约无法偿还利息的情况随时可能出现。而按照地方政府公

布的报告方案，资金来源均较为单一，也并未特别指明今后新的盈利模式。

而值得一提的是，杭州地铁集团有限公司(下称“杭铁”)成功吸纳香港铁路有限公司(下称“港铁”)参与建设运营管理。杭州地铁一号线特许经营批复公告显示，杭州地铁一号线特殊经营为25年。特许经营期满后，港铁无偿将全部设施完好的移交杭州市政府。

杭州地铁一号线工程分为A、B两部分。其中，A部分包括土建工程等，总投资137.9亿；B部分为除A部分以外的车辆、信号等机电设备，总投资82.9亿元。

港铁与杭铁分别透过各自的全资子公司成立杭港地铁有限责任公司，负责杭州地铁一号线B段的投资、建设和经营。杭铁方出资23.154亿元，占51%，港铁方出资22.246亿元，占49%，其余27.5亿将通过银行贷款解决。

深圳地铁欲兼做房产

而在所有获批的项目中，深圳地铁7号线、11号线轨道交通获批报告显得尤为特殊。报告显示，资金来源为“轨道交通上盖以及沿线土地开发，在土地收益不能满足时由财政资金投入”。

9月6日，深圳地铁集团有限公司内部高管向本报记者介绍称，7号线和11线轨道交通总共需求投资资金588亿，而加上另外三条即将开建的轨道交通，总投资将达到1000亿。

“我们在借鉴香港、日本地铁运营的做法。”上述高管介绍称，这是一种商业模式的探讨，在开发地铁前，开发地铁周围的地产，并运营地铁沿线相关物业，以此获取的收入弥补地铁的亏损。

而备受各界推崇的香港地铁，核心就在于“地铁+物业”的经营模式，即地铁的建设与地下商业开发紧密联系形成共赢，同时地铁沿线的地产开发、物业开发支撑了地铁的营运。城市综合开发研究人士刘鲁鱼认为，香港地铁成功模式，是香港地铁公司与政府密切合作、共同规划的结果。

香港地铁公司，创立于1975年，成立之初香港政府出资321亿港币100%控股，而一直到2000年上市还持有77%的股份。但香港政府不干涉地铁公司的经营，完全市场化，香港政府与地铁公司共同开发地铁沿线房地产，而最后香港地铁成为香港最大的房地产公司之一。

上述深圳地铁集团内部高管表示，目前这是一个很大的创想，包括地铁下面的地下商场，沿线的地块开发，这是一个巨大的工程，也需要巨大的资金，这需要进一步向社会融资，共同开发，“具体的最终开发方案，还在进一步细化研究中，现在不方便透露”。

而中部地区规划了12条地铁线长沙，也在跃跃欲试香港“地铁+物业”运营模式。9月6日，长沙市住建委主任、长沙市轨道交通集团公司党委书记陈鲁青透露，由长沙轨道交通集团公司整体规划实施地铁物业，统筹利用和经营好各类地铁资源，所有地铁物业出让和运营收入均用于专项地铁建设。

而在赵坚看来，“地铁+物业”联营的香港模式，在内地有一定挑战。在内地，地铁规划有建设部门管，地铁用地以及沿线用地归属国土部门管理，而地铁运营由交通运输部门管理。而国内的土地市场公开出让制度，阻碍了地铁投资主体以相对低廉的价格获取地铁上盖物业及周边土地。