赵晓：中国楼市已进入下半场

今日的中国，房地产已经成了老百姓的最爱与最恨。用两句时髦的歌词来表达，就是“想说爱你不容易”，“为何对你难舍又难续？”。面对中国颠簸的房地产市场，是爱，还是恨，不管是政府，还是百姓，心中都是五味杂陈。

前几天，有人问我：“在现在形势下，有什么办法既能维持当前的房地产调控政策，又能盘活房地产市场，让房地产这个发动机再次成为中国经济复苏的引擎？”。我的答复是我还没有发现有这样的好办法，因为中国房地产已经正式进入下半场。

上半场：冒险家的乐园

从1998年中国住房制度改革到今天，房地产商和房地产投资者是中国最幸运和挣钱最多的一群人。地产商囤地就挣钱、投资者买房就获利、政府卖地就暴利，什么投资分析，什么宏观行情，想都不用想，扛着整麻袋钱放下就买，买完就走，走完就挣钱，真是一个搏傻的时代。与其他行业相比，过去的十几年，房地产踢了个漂亮的上半场，至少5:0。

但是，真不要以为上半场的漂亮成绩是源于我们高超的球技。其根本原因是得益于中国房地产调控的两个错误逻辑，一个是错误的调控目的逻辑，一个是错误的调控方式逻辑。

谈到房地产调控的目的逻辑，我们需要回顾一下中国房地产市场调控的基本历史。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格和经济可能过热的深切忧虑，房地产市场宏观调控便由此开始。随后，国家出台了一系列调控措施以抑制房地产投资过快。“国六条”、“国八条”、“新国十条”相继推出，限购、限价和限贷政策紧急出炉。而奇怪的是，房价走势却是越调越高，马不停蹄，一路飙涨。

从理论上讲，房地产调控的目的一要保增长二要保民生，毕竟我们一再强调住房不是投资品，而是民生消费品。但是，我们看到从2005年到现在，政府的房地产调控政策一直左右摇摆，经济过热就严厉调控，经济趋缓就把调控变成了救市。一个不争的事实是，房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航，控房价保民生顶多就是保增长下的附属品。简单的规律就是，CPI走高，房地产调控就严，房价上涨势头得到遏制，而经济一旦下行，房地产调控就放松，房价随之报复性反弹。经济过热时，我们担心楼市泡沫破裂，而一旦经济下滑，泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生，还是保增长？这就是错误的调控目的逻辑。

另一个是错误的调控方式逻辑。不管是促进房价的合理回归，还是防止房地产泡沫破裂，其实调控的根本对象就是一个，即“抑制投资投机性住房需求，保障消费性住房需求的有效供给”。要达到这个目的，手段有三个：一是严格控制投资投机性住房需求；二是多建保障性住房；三是多供应土地，鼓励房地产商多建房，增加有效供给。可是，我们是怎么做的呢？把老百姓的住房需求直接推向市场，从98年改革一开始，这一做法就有问题。保障性住房欠帐太多，不恶补些年肯定不行。

再看我们的调控方式。房价一上涨，我们就调银根、调地根，收紧信贷、提高房贷利率、抬高首付比例、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地产投资杠杆化，应该有短期的作用。但这也带来了两个严重的负面影响：一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者；二是本来要抑制需求，可这样的调控结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应，没有了资金，开发商拿什么盖房呢？这样的结果就是经过一段时间以后，供给会严重不足。一旦市场出现缺口，压抑的需求集中释放，房地产市场的供求关系就会逆转，新一轮房价暴涨就在所难免。

而这个缺口往往就是地方政府自己偷偷挖的。我们看到，每次新一轮调控政策出台时，购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变，住房成交量开始下降，房地产开发商要么以促销去库存化，以尽快回笼资金，要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂着钱包，傻傻等待房价回落。地方政府则是马上放慢土地供应的节奏，抱着好女不愁嫁的心态在一旁偷偷观望。随着博弈进入胶着状态，有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张，经济增速也会由于缺乏房地产的有效支撑而出现缓慢回落。在这个博弈白热化的紧要关头，我们看到了什么呢？往往是各地方政府想方设法给调控悄悄开口子。缺口一打开，消费者的心理预期瞬间逆转，出于害怕再次踏空的心理，压抑许久的购房刚性需求在短时间内集中释放。开发商趁机提价，房价报复性发弹在所难免，调控成果也就瞬间土崩瓦解。2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，虽然每次博弈的时间长短不同，但无一能逃脱上面的规律。

试想一下，如果在博弈的白热化时期，政府加大土地供应会出现什么情况呢？如果在加大土地供应的基础上，再改“招拍挂”为“限房价竞地价”呢？如果限完房价，再要求配建一定量的保障性住房呢？只可惜这只是想象，这种情况在实际中从来没有出现过。实际情况往往是，博弈平衡打破后，房地产市场价量齐升，开发商又有了巨额资金，地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是，地王又诞生了，经济又回升了，政府也高兴了。可谁又想过，新的地王诞生为下一轮博弈会埋下什么样的糟糕伏笔呢？

调控目的和调控方式都错了，调控效果自然差强人意，颠簸的中国房地产市场就成了冒险家的乐园。

下半场：回归理性的时代

毋庸质疑，过去的十几年，出口和投资的“双剑合璧”为我们创造了世界上少有的经济高增长。尤其是建立在工业化和城市化基础之上的房地产迅猛发展为中国的经济腾飞做出了不可磨灭的巨大贡献。但是，中国经济对房地产的过度依赖同样导致了今天我们所看到的经济困局。

首先，房价的飙升直接造成了企业人力成本和土地成本的快速上升，蚕食了我国出口企业的国际竞争比较优势。试想一下，房价都3万一平方米了，你再给人家1000多块钱一个月，人家还能给你干活吗？其次，房价的飙升抽空了实体经济的资金，导致我们很多中小企业错失了产业升级的良机。前几年，房价上涨过快，炒房比做实业挣钱又快又轻松，很多中小企业干脆关门拿钱专职去炒房。现在炒房不行了，转身想再做实业却发现已失去了产业升级的机会。最后，高涨的房价是导致我们一直消费不振的罪魁祸首。“买一套房子就当一辈子房奴”，“一套房子摧毁一个中产家庭”，说得一点都不过分。

房地产经济是支柱产业勿庸置疑，但是这根柱子过于粗了，就会挤压其他实业，特别是消费业的生存空间。欣喜的是，我们已经开始认识到自己所犯的错误。今年以来，温总理已经八次特别强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。从7月底开始，国务院专项督查组赶赴16个省市调研楼市调控落实情况，这是近两个月来中央第十次释放调控不动摇信号。国务院的“从严调控”定调和督查组的切实行动既让我们看到了中央政府这次调控的决心，也让我们看到了突破房地产调控奇怪逻辑的趋势和必然。

对于当下地方政府与房地产市场的关系，有人用“臭鱼效应”进行了形象论述：房地产市场就是“臭鱼”，地方政府就是“猫”，除非把臭鱼从猫的身边拿走或者给猫罩上笼子，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃，显然很是困难。而现在的境况就是，中央政府已经开始着手打造这个笼子。这个笼子就是我们需要建立的房地产调控的长效性制度框架。这个框架包含四部分内容：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系；二是建立完善的房产税征收体系；三是改善收入分配结构，减少贫富差距；四是重建土地制度。

这也是大家所常说的房地产调控市场机制。但在这种市场机制还尚未建立之前，可以预见的是，目前执行的限购、限贷，以及差别化的信贷政策、税收政策短期内不可能取消。毕竟，时至今日，房地产市场如何发展已经不再是简单的经济问题，而更是政治、社会和民生问题。如果此次的房地产调控再次失败，必将严重吞噬政府公信力，没有人能够再输得起了！

于是，在前不久召开的2012博鳌房地产论坛上，任志强开始抱怨房地产被“抛弃”。这其实是一种“怨妇”心态。房价上涨的时候，开发商都是自由派，主张政府不要干预，都拼命批评政府。房地产下跌的时候，都变成凯恩斯派，都喊要救市。现在的现实是，房地产市场既不会被“抛弃”，更不会被“捧着”。

那要问，房地产下半场还有的踢吗？答案是肯定的。再踢个5:0肯定是不行了，但踢个2:0或者2:1还是很有希望的。其一，我国的城市化和工业化进程还远未完成，我们还处在城市固定资产大规模形成时期。没有大规模和高质量的固定资产作为产业支撑，产业升级、再工业化就无从谈起，我们也就无法在21世纪跻身世界经济强国，而这一切都离不开房地产的持续发展。其二，随着城市化和工业化的继续推进，未来10年，我国至少还有2亿农民进程，加上目前处于“漂浮”状态的2亿流动人口，只要解决好了城乡二元户籍问题，未来房地产市场的潜力还非常大。可以肯定的是，中国的房地产已正式进入下半场，且再也不会有下一个黄金十年了。不是没的踢，是我们房地产投资需要调整心态，回归理性，这才是根本。

今后的房地产投资策略

在谈今后的房地产投资策略之前，我们必须先明确今后房价的基本走势：

第一，从中长期来看，中国房价的绝对值肯定还要上涨，而相对价格会下降。考虑到CPI和人均收入的持续上涨因素，以及土地的稀缺性，不管是大城市还是中小城市，每平米的房价绝对值肯定还会持续上涨。也就是说，现在1万一平的房子，3年后或5年后，肯定要高于这个价格。而相对价格，指的是房价与收入的比值，中国目前的这一比值畸高，未来会下降。比方说，目前你一个月挣5000元，1万一平的房价，两个月收入才能购买一平米，你会觉得很贵。而未来你一个月挣3万元，1.5万一平的房价，一个月收入可以买2平米的房子，虽然房价绝对值涨了，但你可能反而不觉得贵。中央一再要求促进房价合理回归，其实并不是要房价下调，而是要促进房价的相对价格合理下调。

第二，今后的房价走势应该会比较温和，大跌大涨的行情应该不会再出现了。这跟未来中国房地产调控的基本政策有关。从趋势看，我国市场经济制度肯定是越来越成熟，制度性和市场性的调控措施会逐步取代行政性调控手段，开发商和购房者的心态也会逐渐趋于理性。

在以上两个基本认识的基础上，我们就可以确定我们的投资策略了：

第一，如果是基于自住性需求，该出手时就出手，任何时候都是购房的合适时候，因为从长远来看，房价肯定是上涨的，而短期的最低点谁也无法准确知道在哪里。

第二，如果是投资，住宅性房产短期的投资盈利空间可能有限，投资期限最好能超过5年。因为按照现在的二手房政策，5年内交易的房产，要交营业税、个人所得税、契税，综合税率超过总房价的10%。而从国外经验和未来趋势来看，这一税率只会上升，不会下降。从这个意义上来说，目前投资商业地产，如商铺、写字楼，可能是更好的选择。

第三，见房就买，买了就赚的时代已经结束，房产投资决策之前一定要慎重，只有资金流而没有人流支撑的房地产市场，崩盘是迟早的事。我们要充分认识到，房价只涨不跌的神话只是神话而已。目前的温州、鄂尔多斯房地产市场就是血淋淋的教训。

第四，从地区选择来看，一二线城市的投资空间已经非常有限，最好投资三四线，甚至五线城市。中国未来城市化加速趋势是不可逆转的，但这种城市化绝对不是人口继续涌入“北上广”这类一线城市，中小城市，特别是中西部地区的中小城市才是中国未来城市化的重点。而且，这类地区的房价目前还没有真正启动，也没有相应的限购措施，是中长期房产投资区域的最佳选择。