叶檀：虚拟泡沫毁灭经济转型机会

温州企业尝到了苦果，因为经济下行而转移到虚拟经济领域，现在深套其中。这些企业忘了一件事，实体经济是虚拟经济的根本。皮之不存，毛将焉附？实体经济被摧毁，所有的资产泡沫都将是昙花一现。

目前正在虚拟经济中大搅泡沫的资金，将蹈温州与鄂尔多斯的覆辙。

正常的市场是东部地区经济发展、成本上升，溢出到成本较低的中西部地区，从一线城市转移到三、四线城市。但房地产泡沫，逆转正常的溢出方向，提前毁灭了实体经济。商业地产泡沫的表现最明显，购买商业地产用于转手，售价与租金上升，投资回报率下降到警戒线水平。

中国的商业物业发展超过了中国消费发展水平。截至2011年年底，中国开业购物中心达到2795家，其中三线城市达544家，而2003年之前，三线城市购物中心开业量仅为42家，2004年全国的购物中心仅877家。预计到2015年中国购物中心数量将超过4000家。目前中国人均所拥有的购物中心超过了实际需要。

3%到5%的投资回报率，是商业地产泡沫的征兆。如果大部分商业物业投资回报率低于3%，那我们就静等泡沫破裂吧。业内人士告知，目前商业地产投资回报率普遍较低，3%不少，5%算好。值得关注的是，这两年商业物业价格与租金大涨，是较好的年景。但好年景回报率都不高，值得密切关注。

天津、沈阳、重庆等地，写字楼、商铺以及大型综合购物中心的租金都出现明显上涨，空置率不断降低。以写字楼租金论，戴德梁行研究部发布的《全球写字楼租务开支调查报告》显示，截至2011年年底，在全球49个国家或地区共124个商业区的租务开支中，香港继续成为全球写字楼租务开支最昂贵的市场，北京及上海（静安区）今年租务开支在亚太区十大行列，北京年度租务开支增长高达38%，在环球各商业区中录得最大的按年升幅。二线城市核心区商业地产项目的租金普遍呈上升态势。其中，沈阳甲级写字楼整体平均租金已涨至每月每平方米156.86元，同比涨幅超过15%；整体空置率下降至13.72%。预测未来二线城市商业地产将在未来3年继续上涨态势，且甲级写字楼平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。

消费乏力阴影上升。无论是租还是售，超过企业与商家的承受力时，售价与租金的上升将成为击鼓传花的游戏。

消费上升乏力影响到商业地产。今年上半年，万达集团董事长王健林坦言，“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢；二是客单价下降。无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比都在下降；三是商家减少开店。过去超市、时尚品牌开店是来者不拒，给多少店开多少店，但今年商家的开店计划大幅度减少。”

今年上半年，零售业净利润下滑，硝烟处处的电商价格大战是在试探商业底线，在产能过剩的情况下，企业的最后一滴利润将被挤干。如中国连锁零售企业成本大涨，2011年该协会统计的177家连锁零售企业人工费用上涨26%，租金成本上升10%，而2011~2015年又将是门店租赁到期的高峰时期，以苏宁、国美为首的企业，出路就是减少网下传统店，将传统店作为体验店，加大网上店竞争力度。

商业情况不妙。国内主流零售企业上半年的净利润增幅下降，滑坡最大的是人人乐商业，降幅高达137.37%。中国连锁经营协会对百强企业的调查显示，去年，国内连锁零售企业人工费用上涨26%，零售企业的租金成本涨幅也达到了10%，而且未来5年，零售业将迎来门店租赁到期的高峰，这是一场残酷的削骨战，商业地产的收益大幅上升，几乎处于临界点。目前可能有纸面富贵，未来将无法兑现。

今年上半年，我国快消品销量上升，而高端消费品销量下降。根据罗兰贝格的研究报告，家庭月收入7000元是消费活跃度的分水岭：低于该水平消费者受收入约束大，更偏向理性消费；高于该水平者更偏向感性消费。根据国家统计局的统计，2011年，我国城镇居民人均总收入是23979元人民币，每月约2000元。另据今年4月，联合国国际劳工组织对全球72个国家和地区的人均月收入统计，这些国家和地区的人均月收入是1480美元、约合人民币9327元。中国员工的月平均工资为656美元、约合人民币4134元，位列所调查76个国家的第57位。我国的城镇收入水平中位数决定了大部分人的消费较为理性，不会因为更多的商场就增加消费。

高昂的虚拟经济摧毁了创业的基石，使三、四线城市房价一步到位，难以形成制造业的梯度转移，这是巨大的风险，通过虚拟经济，我们一次性获得了本该属于未来的财富，未来怎么办？