美楼市已走过“最差时期”

在经历了2007年-2009年的直线下滑和2009年-2011年的低位盘整后，今年以来美国房地产市场呈现出触底趋稳的态势。对于仍面临诸多不确定性的美国经济来说，这无疑是一剂“定心丸”。

最新数据显示，截至今年6月底美国成屋销售年率为437万套，接近2010年第二季度以来最高水平，此前的4、5月份曾一度达到462万套；新屋销量年率为35万套，较2010年底32.6万套和2011年底的33.9万套稳步回升，此前5月份的修正值38.2万套曾创下32个月新高。

在房屋销量回暖的同时，市场最为关注的房价指标也呈现出触底回升的迹象。房地美美国房价指数在第二季度上涨4.8%，创下八年来最大季度增幅；6月份全国房价指数增长1%，为2006年11月以来最大增幅。在截至6月的过去12个月中，美国34个州以及哥伦比亚特区都实现了房价上涨，创下2007年4月以来最好表现。尤为值得注意的是，与2010年受到首次购房者减税举措提振而带来的量价齐升状况不同，此次房价上涨得到的政府帮助有限。

此外从关键的空置率指标来看，目前美国房地产市场供需已趋近平衡。今年第二季度美国待租房屋空置率降至8.6%，为2002年第二季度以来最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，为2006年第二季度以来最低水平。

就此来看，美国房地产市场最差的时期已经过去。作为美国居民家庭资产负债表中的核心配置资产，房地产的表现直接影响家庭的财富规模和消费能力，从而对经济增长产生影响。此外随着房价止跌回升，房屋价值低于抵押贷款总额的房屋数量有望下降，止赎案例会减少，金融机构的房地产贷款和衍生品价值可望回升，银行放贷意愿也会增强，这将从另一方面对经济起到推动作用。由此可见，房地产市场对美国经济而言无异于一个“稳定器”，房地产市场的企稳将为美国经济复苏服下“定心丸”。

不过需要注意的是，楼市复苏很大程度上会受到更广泛经济环境的影响。眼下围绕在欧债危机和美国财政问题上的不确定性令美国经济面临着下行风险，而全美失业率仍居于8%以上，薪资增长疲弱，消费信心低迷，这都意味着有购买或投资新房意愿的潜在家庭数目可能下降。不止如此，全美仍然存在数以百万计的止赎房产，“影子库存”继续给市场带来压力。除非美国就业市场显著回暖，房产税大幅削减，从根本上有效刺激购房需求，否则房地产市场很可能在底部继续徘徊，难以实现迅速的强劲复苏。

目前美国的城市化率和房屋自有率都已达到较高的水平，因而房地产的“黄金时代”未来将难以再现。据全美住宅建筑商协会的数据，截至2012年第二季度美国固定住宅投资总值为3600亿美元，房地产市场相关服务总值为1.676万亿美元，二者合计占美国国内生产总值（GDP）的比例为15%，显著低于17%-18%的历史平均水平。可见美国房地产市场对经济的贡献占比已较经济衰退前有所下降。在可预见的未来，缓步前行的房地产市场将很难给经济带来更多正面贡献，不大可能成为拉动美国经济复苏的引擎。