楼市“刚需”蓄势抬头 博弈继续加深

北京中原市场研究部统计数据同样显示，上周全国主要城市成交数据再次突破6万套，这意味着，单周成交量连续第12周突破5万套，并且是年内第4个单周超过6万套的星期。

【八成城市楼市周成交量上升】

经过两年房地产政策的紧缩，2012年的楼市逐步回暖，而带来回暖的最主要动因就是已被压抑两年的刚性需求的集中释放。地方政府“频繁微调”、货币政策相对放松，担忧房价上涨的心理恐慌促使消费者刚需预期发生微妙变化。

虽然宏观调控仍未放松，但成交量上涨、楼盘价格的提升改变了购房者的预期。CRIC研究中心数据显示，第二季度中国购房者信心总体指数在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，达106.6点，创下自2010年二季度以来的新高。

不难发现，从今年二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。房价上涨预期很大程度上刺激了需求的入市。市场反弹的原因一方面是地方政府政策有松动迹象，另一方面，虽然不是针对房地产，但降息的确改变了部分购房者的预期。信贷的松动在一、二线城市表现得最明显，以致刚需提前入市。

近一年来，先后有近40个城市进行了楼市政策微调，内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、调整土地出让、房源解禁、买房奖励、税费优惠、提高公积金贷款额度以及购房补贴等。多数政策集中在提振刚需入市，也进一步加快购房者的入市力度。

如今我国住房需求量大是实际存在的客观现实。一方面是城镇化带来的新人口的刚性需求，另一方面，城市改善性需求量都在不断增长。房地产企业的高负债、高库存的局面难以改观，短期内楼市供求关系仍将供大于求。在未来政策持续高压、开发商资金紧张状况短期难解，以及保障房大量供给等因素对平抑楼市价格会起到关键性的作用。“刚需”再度抬头，买卖双方的博弈仍将加深。