地方土地收益两成要划拨农田水利致财政吃紧

各地从土地出让收益中计提用于农田水利建设的资金，将由中央财政按照20%的比例加以统筹，重点支持粮食主产区、中西部地区和革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区农田水利建设。这一计提新规经国务院批准，财政部、水利部7月10日公布。

“土地出让收入一直以来使用并不严格，管理也比较混乱，通过各项计提以及中央统筹，可以推动土地出让收入的使用更加合理。”中国指数研究院指数研究总监何田说。

地方拿出45%土地净收益

财政部去年会同水利部印发了《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》，要求各地从2011年7月1日起，按规定口径从土地出让收益中计提10%的农田水利建设资金，专项用于农田水利设施建设，重点向粮食主产区倾斜。

不过，土地出让收益分布和农田水利建设资金需求的结构性矛盾较为突出。2011年东部地区“招拍挂”和协议出让土地实现的土地出让收益3524亿元，占全国的68%，中西部地区耕地地区占全国的80.8%，低产田也面积较大，对农田水利建设的资金需求相对更大。初步统计，2011年全国从土地出让收益中计提的用于农田水利建设的资金为270亿元。

近年来，中央政府不断做出对地方土地出让收益支出的规定。比如从2004年1月1日起，各地计提不低于土地出让平均纯收益15%的部分用于农业土地开发；2008年1月1日起，地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；2011年1月1日起，从土地出让收益中计提10%的教育资金。

以计提的农田水利建设资金统计口径来看，计提的土地出让收益要在土地出让收入中减去一长串费用，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、破产或改制企业职工安置费支出、土地出让业务费、新增建设用地土地有偿使用费等。

上述几大计提项目，意味着地方政府要拿出45%的土地净收益。

“此前国土资源年鉴里提到，2003~2008年土地出让收益占土地出让总收入的30%~40%，2011年全国的土地出让金收入为3.15万亿元，以此推算，土地净收益应该是大约1万亿元。”何田对记者表示。

土地财政压力

不过，在目前调控态势下，“考虑到土地底价成交比较多，即使收益率保持不变，土地收益也在下降，地方政府压力会比较大，尤其是二三线城市。”何田说。

中国指数研究院发布的1~6月全国300城市土地出让金排行榜显示，今年上半年土地出让金收入明显降低，全国300城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期下降38%。

此前连续蝉联土地出让金冠军的上海，今年上半年共完成了184.20亿元土地出让金总额，同比下降62.77%。北京今年上半年的土地出让金为144.8亿元，同比下降55.7%。

与此同时，今年上半年，全国300个城市土地平均溢价率为5%，同比下降13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，同比减少15个百分点。

值得注意的是，7月10日，中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件，拿下北京万柳地块，这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

7月9日，恒大地产以13.22亿元夺得天河区珠江新城D4-B2商业地块，最终溢价8.3亿元，楼面价为32968元/平方米，成为广州单价地王。

不仅是地王再现江湖，中国指数研究院的报告显示，全国300个城市6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，成为住宅类用地溢价率最高的单月。

以上海为例，6月共成交20幅经营性用地，其中9幅地块出现溢价，最高溢价率达435.5%，平均溢价率41.85%，为年内最高。同时，6月上海经营性用地土地出让金57.15亿元，环比5月增加465.26%。

同策咨询研究中心总监张宏伟对本报记者表示，这些仍是个案行为，因为地方政府推出位置较好的地块导致土地市场看起来比较活跃。但实际上，短期成交量的回暖还不能真正传导到促使开发企业大规模拿地，整体房企的资金面还是表现为相对紧张，整个土地市场出现大幅溢价，地王现象的市场基本面不存在。

“相对于一线城市而言，二三线城市地方财政对土地出让收入的依赖度越来越高，这种依赖会逼迫政府在下半年大规模推地。”张宏伟说。

今年上半年，土地出让金排行榜前十中有四个城市出现了同比上涨，且涨幅较大，分别是重庆(20.6%)、南通(86.1%)、常州(87.98%)、济南(78.11%)，其中重庆以39.42亿元的总额位居榜首。“二三线城市上半年主要是以量取胜，推出地块较多，为保持总量，下半年还将延续这种策略。”何田说。

但一线城市就需要更换策略。根据2012年上海住房供地计划，上海计划供地1000公顷，较去年下跌16.7%。北京市国有建设用地供应计划显示，2012年北京土地计划出让共计5700公顷，同比去年减少了12.3%。何田表示，地方政府需要加强商业用地的开发、出让，一线城市可以推出一些位置较好的地块。