北京新地王楼面价破4万

盛夏的北京燥热难耐，土地市场的成交热情也如天气一般急速升温。在7月10日举行的北京市海淀区万柳地区居住用地拍卖现场，中赫置地旗下的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司以26.3亿元的总价摘得该地块，其中回购房竞拍面积达到16400平方米。据业内人士测算，该地块的楼面地价已经突破4万元，约为4.15万元，成为北京新单价地王。

尽管新地王出炉，但地产业内人士仍指出，地王项目只是个别现象。由于开发商资金链回暖，对优质地块的需求增加，但对整体市场影响有限。

数百轮竞价难阻“抢拍”

7月10日的竞拍现场，早早就聚集了京城各家媒体。由于万柳地块位置稀缺，业内普遍预计该地块将诞生北京新的单价地王。此次土地竞拍也吸引了不少品牌开发商的参与，融创、中化方兴、赫华恒瑞、龙湖、万科、招商地产、懋源地产、九龙仓和中建联合体等开发商悉数到场。此前曾计划参与竞拍的保利地产则在10日突然发布公告称，目前正值房地产调控关键时期，考虑到万柳地块的情况，公司正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加该地块拍卖。

然而，保利地产的“临时”退出并没有减弱万柳地块竞争的激烈程度。在该地块以19.66亿元的起始价开拍后，融创、龙湖、赫华恒瑞、懋源地产等多家房企迅速将价格拉升，46轮竞价后，懋源地产举牌26.3亿元达到了该地块的价格上限。

由于万柳地块采取了限制价格上限后竞拍保障房的规则，因此在到达26.3亿元的价格上限后，各家房企开始竞拍政府回购房面积。由于回购面积以100平方米作为起始，竞拍区间为50平方米，因此各家房企的竞争愈发激烈，并陷入漫长的拉锯战。现场主持人甚至数次提醒各家开发商，应该在主持人念完“报价”后再举牌，不能“抢拍”。

1000平、3000平、5000平……随着竞拍面积不断提升，曾经在竞价阶段频频举牌的懋源地产开始沉寂，而龙湖则在5650平方米最后一次举牌后不再跟随。曾大手笔拿地的中化方兴也在不到7400平方米时放弃了继续竞拍。

随后的举牌完全成为融创与赫华恒瑞的正面交锋。两家房企互不相让，竞拍面积从8000平方米一路攀升。尤其当突破10000平大关时，更是引来现场一片惊呼。就连坐在竞买席第一排的开发商，都禁不住扭头观望两家房企的竞争场面。不过这点骚动并没有影响随后的竞拍，在突破10000平方米后，竞拍面积仍在不断举牌的过程中一路上扬。最终在经历320逾轮漫长举牌后，赫华恒瑞终于凭借16400平方米的回购房面积而将万柳地块揽入囊中。按照26.3亿元的成交总价计算，溢价率为40.94%。

单价4.15万创全国新高

根据业内人士测算，万柳地块最终楼面价格已经达到4.15万元/平方米，在住宅类地块的成交排名中，不仅仅位列北京首位，也属全国头名。

根据北京中原地产的测算，万柳地块总体量为7.77万平方米，剔除竞拍后1.64万平方米的政府1万元回购的保障房，商品房住宅部分的面积为61339平方米。正常超高端物业建设成本约5000元/平方米，政府回购部分应该以毛坯状态交付。就此计算，土地出让金为26.3亿元加上政府给予的保障房1.64亿中的土地部分(剔除一半建安费用)，该地块的楼面价格约为4.15万元。

“这个地块的位置和品质确实比较好，不过价位还是有点高了。”现场参与竞价的一位房企负责人在接受中国证券报(微博)记者采访时直言，“这个价位肯定有开发压力。我们在举牌的时候有心理价位，这个价位肯定超过了我们的心理预期，甚至有点不可理喻。”而中国证券报记者也注意到，该公司在竞拍回购房面积时只举牌到约3900平方米后便不再出手。

链家地产(微博)市场部陈雪表示，如果考虑到高达16400平方米的政府回购房，以及后期可能存在的各种建安、财务、管理成本，未来该地块开盘预售项目仅成本就可能接近6万元/平方米。“未来项目开盘价格要在8万元以上，而且还不考虑由于16400平方米回购房带来的机会收益损失。”陈雪坦言。

统计显示，目前万柳区域的二手房均价已经接近6万元，地块附近的碧水云天、万泉新新家园等小区均价已经超过5万元，万城华府等项目售价则已经超过8万。张大伟表示，万柳区域是成熟的高档社区集中区域，已经有多年新增住宅供应匮乏，特别是2008年以后该区域基本没有期房住宅供应。因此该地块的出让对万柳区域市场的影响将比较大。

胜出者看淡楼市复苏

对于此次高价拿地，万柳地块新东家中赫置地CEO孙鹏发表声明称，中赫在竞标之前，已作过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。

孙鹏认为，万柳地块的价格并不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例而已。总体而言，目前房地产宏观调控政策持续发挥作用，并且已经取得了成效，地王的出现不代表房地产市场真正出现复苏迹象，不具有普遍意义。

孙鹏介绍，万柳地块是该区域仅存的能供开发的纯居住地块，今后土地市场不会再有此类地块推出，所以该地块吸引众多大型房企激烈竞标，并且成为北京今年的“地王”并不意外。通过激烈竞标成功获得该地块，说明中赫置地对该项目具有独到的理解和认识，有能力和信心将此地块打造成为中赫置地高端住宅项目的又一力作。

资料显示，中赫置地成立于2005年，是中赫集团旗下的全资子公司。公司专注于重点城市重点区域的高端地产项目开发和管理。中赫置地投资开发的代表项目包括北京市朝阳区“北纬40°”宜居精品住宅项目、海淀区“钓鱼台七号院”都市高端住宅项目、河北省唐山市商业核心新地标“新华贸”商业项目等。根据中原地产统计，目前北纬40°项目已基本售罄；钓鱼台七号院则是北京最高价格的项目，总销售27.92亿元，目前售价为16万元/平方米。

“万柳地块出让的价格并不代表整体土地市场情况，主要还是因为房地产企业资金面缓解后，对优质地块的需求增加。”张大伟表示，对目前北京五环外住宅市场已经占据80%成交的郊区化现状而言，万柳地块的直接影响不会太大。

陈雪也认为，目前市场正处于政策敏感期，政府对于楼市调控的决心并未发生转变，对央企高价拿地的控制更加严格。不过，未来政府推出优质地块的积极性明显增强，预计下半年整体土地市场在量质齐升的促进下，房企拿地的信心将有所回升。