香港楼市15年在走极端

过去15年，香港经历了楼市的大起大落，香港楼市周期论的说法在民间广受认同。但颇有江湖地位的中原地产创始人施永青日前在接受《第一财经日报》专访时却指出，香港楼市过去15年不是周期问题，而是政府进行了一场很大的实验。

由中原地产编制反映香港楼市走势的中原城市领先指数，1997年10月曾攀上102.93点高位，随后受亚洲金融危机影响，1997年12月下跌21.6%至80.71点。2003年SARS暴发期间，指数下跌至31.77点，反映香港楼价下跌近七成。

此后香港楼价逐渐回升，2008年国际金融危机后全球量化宽松刺激，大量资金涌港楼价迅猛上升，即便特区政府出台一系列收紧按揭和增加额外印花税等措施，楼价仍然只升不降。今年5月初，中原城市领先指数突破1997年的历史纪录和心理临界点，最新报104.6点，6月楼价再升8.2%。

房屋问题将是新特区政府必须解决的问题之一，香港特别行政区第4任行政长官梁振英上任翌日(7月2日)便在与市民的沟通中承认对于解决房屋问题“有些心急”。他在就职演讲中表示，将加建公屋、适当增加土地供应促进楼市稳定发展，以及制定长远房屋策略应对市场和社会对土地需求的变化。

香港一直被称为“寸土寸金、地少人多”，而这可能只是一个“谜思”。美林美银研究报告指出，香港实际上只有6.9%的土地供应给了住宅市场。1978年创立香港地产代理巨头中原地产并拓展至全国的施永青也指出，其实香港高达80%的土地都没有开发，多为农地，政府可以控制供应量。

毫无疑问，香港楼市发展即将进入新阶段。站在地产界人士角度分析，施永青仍对香港楼市感到乐观，特别是如今已有至少三成购房资金来自内地。他承认，在“自由行”刺激下，店铺价格“升得最离谱”，“一平方米超过100万港元的都有”。

第一财经日报：过去15年，香港楼市发展经历了哪几个阶段？对于香港楼市有周期的论点，你怎么看？

施永青：香港过去15年主要不是周期问题，而是政府作了一场很大的实验，在政策上有比较重大的改变。

总的来说这15年分为两阶段：第一个阶段是打压房价、帮市民置业改善居住环境，结果导致资产滞缓、经济失去动力；第二个阶段是为了扭转之前的局面，政府减少土地供应。

第一阶段是董建华担任特首时。那时香港楼价太高，香港人买不起房子，年轻人对前程没有希望，有很多怨气；同时营商环境受到破坏，店铺租金和酒店费用都高，国际公司也不想来香港。此外最大的问题是资源错配，社会资源都流去房地产了。

在这种背景下，当时特区政府想要通过增加供应、每年有85000个单位来打压房地产。这本来是一个良好的愿望，但却没有考虑到资产蒸发的负面效应。因为香港人几十年来都用土地、房子作为主要的财富储藏模式，房地产价格一跌，一生的努力就没有了，有些人还欠了一身的债，成了“负资产”。

我有一个朋友本来做小的进出口公司，他把自住房放到银行抵押后，才拿到银行的信用证进行担保付款。后来房价跌了，银行给他的信用也减低了，有生意也没法做，他只有开除秘书自己做，这样就造成了失业。

整个香港都有这种情况，经济规模受到信用限制，经济在走下坡路，社会由此停顿。房价降低，受惠的只是没买房子的一部分年轻人，只帮了一小群，打击了一大片。在内地，这个问题可能更严重，内地城市里拥有自住房子的人约占70%~80%，香港还只是50%。

第一届特区政府的实验使第二、第三届的政府从一个极端走向另外一个极端。另一个极端就是不敢推出土地，而是通过“勾地表”的形式，有开发商想要土地了，才去“勾”出来拍卖。这对稳定房地产起了很大的作用，但土地供应就没保障了，政府放弃了供应土地的责任，把权力交给了开发商，开发商都去买豪宅和市中心土地，这会导致土地供应和房屋供应出现断层。

2003~2004年，香港楼市开始好转，2005年明显复苏，此时政府应该增加土地供应，但他们没有这么做，造成以后三年土地供应不足。此后房价一直飙升，直至最近两年政府才开始增加土地供应，但已经来不及了。

日报：现在可能进入第三个阶段了，你怎么看香港楼市未来走势？

施永青：第二个阶段的问题，梁振英会去修正，包括增加土地供应，但这主要先是给公屋，所以私人楼价暂时不会下降。

我认为香港的楼价还会上升，香港楼房空置率只有4.3%，基本上没有空置，一般我们认为5%是自然空置率，低于5%是不合理偏低的。所以香港房地产资源的使用率是很高的，资源没有浪费，何谈泡沫？

另外，香港有房家庭60%已经供完贷款，是全资产，加息对他们没有影响，所以香港楼市是相对健康的，房价要掉下来不容易。加上现在利息又低，其他投资项目风险都比较大，还是房地产最有保障。