重点城市地价反弹库存依然严重

多份调研报告显示，随着楼市销售的回升，一些重点城市土地市场6月份的溢价率开始增大，土地价格有上涨苗头。

对于楼市调控而言，或许这是一个值得关注的信号。2009年中期开始，面粉（土地）价格一度贵过面包（房屋），随后面包价格飙升，引发外界关于地价推高房价的争论不断，同时也引发政府机构出手调控地价。

一份带有官方色彩的报告来自于国土部下属智囊机构中国土地勘测规划院，其在近日发布的“2012年6月地价月度调查分析简报”（下称“简报”）显示，受降息、信贷政策放松、楼市成交量回暖等多重因素的影响，住宅地价改变持续下降态势,市场预期升温。

该简报调查的范围包括北京、上海、广州和深圳4个一线城市，以及天津、重庆、厦门、南京、杭州、成都等14个热点城市。

与5月份相比，一线城市住宅地价停止了持续下降的步伐，总体平稳的走势中出现了上涨苗头。

“广州、上海和深圳住宅地价走势总体平稳，其中上海和深圳的走势为稳中趋涨。广州市居住用房6月份成交量及平均价格都达到近期新高，对住宅用地价格起到稳定作用。北京住宅地价出现上涨苗头。”该简报称。

除上述四个一线城市，热点城市住宅地价走势也发生明显变化。与5月份相比，上涨和走势平稳的城市数量明显增加，下降的城市数量大幅减少。

简报认为，6月份，三年来首次降息发出较强的“保增长”政策信号，加之信贷政策的放松，开发商备受鼓舞，买卖双方心理出现变化。在此背景下，热点城市住宅地价改变下降态势，走势呈现稳中上涨。

而非官方机构——中国指数研究院（下称“中指院”）新近发布的“中国300城市土地市场交易情报（2012年1~6月）”（下称“情报”）也显示，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年的新高。

情报显示，1~6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点。

中指院认为，由于北京、成都、上海等城市在6月推出城区热点地块，知名房企纷纷出手竞争，使得这些城市溢价率在6月飙升。但目前开发商资金链紧张的情况并没有明显改善，对土地竞标普遍持谨慎态度，住宅用地市场仍未走出低谷。

不过，土地价格反弹已经逐渐成为现实。“上半年全国土地成交价格走势较平稳，但总体均价仍低于去年同期水平，但6月同比小幅上涨。6月，全国300个城市成交楼面均价为877元/平方米，环比上涨17%，同比上涨8%。”中指院情报称。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，一些重点城市近来频出小地王，影响了市场预期，少数企业以高单价低总价获得少数地王地块，用非常少的资金影响了市场预期。部分区域市场因为地王的出现、叠加政策的微调，已经出现了恐慌入市现象。

但他也强调，当前土地市场未全面回暖，目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块，此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化，虽有部分溢价率比较高，但都为一些小地块，住宅类的地王目前并未出现，市场应避免过分解读最近的土地市场个别的高溢价。

“土地市场可能出现两个极端，小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的影响继续降温。目前来看大部分企业依然处于去除库存的状态，难以全面购买土地。”张大伟称。