完善房地产市场机制

2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，形成健康的房地产市场机制。

第一，建立公正的房地产土地出让制度。加大城市土地供给，保障城市人口增加所需要的住房建设用地；加大城市土地供给，保障城市人口增加所需要的住房建设用地；改革土地出让方式，在坚持“招拍挂”制度的前提下，遵循“效率优先、兼顾公平”的原则，不应片面地强调“价高者得”的标准，应当明确对企业资质要求、土地用途、规划方案及有关配套指标的公示要求，合理确定标底价格，甚至是零底价起拍，以防地方政府人为抬高地价；改革土地出让金制度，将土地出让金与房产税进行合并，实行逐年征收的方式。在房产开发期间，土地出让的租金向开发商收取，在房产使用期间，土地出让租金向房屋产权者收取。这样，也有利于开发商在房屋建成后将尽可能快的进行销售而不是捂盘惜售。要进一步加大土地“招拍挂”过程中的公开化力度，确保公平公正。对于违反投标承诺，未按约开发土地的行为，应当加大处罚力度，通过收取违约金、收回土地以及取消竞标资格等手段进行规范。

第二，建立健康的房地产税收体制。借鉴发达国家经验基础上结合我国当前实际，建立健康的房地产税收体制，按照“宽税基、少税种、低税率”的原则，简化税种，消除不合理收费，加强持有环节税收征收，降低流转税税负水平，以消除繁杂和不合理税收推动不合理的房价。具体按照简化税种，扩大征税范围的原则，将房产税、城镇土地使用税、城市房地产税及土地闲置费合并为房地产税，由房地产所有者和使用人缴纳，按年征收，分期上缴，这样更为合理，也更有利于降低住房价格。对于一些庞杂的收费项目，不合理的进行清除，合理的将其合并归类到税收系统，如市政公用设施建设费计入房地产税的征收，通过税收收入补偿公用设施的建设、维护成本，杜绝提高房价的不合理收费。房地产转让以所得税为主，取消营业税、土地增值税，对房产增值部分实行随持有房产年限的增加而税率递减的交易环节所得税政策，这样既抑制投机和过度投资，又不伤害正常的二手房交易，还能使房价更为理性。

另外，对于多套住房按照扣除一定的人均占有面积后实施阶梯税收，这样可以防止一部分富裕阶层占有多套住房的行为，增加市场的存量房供给，促进房价的合理回归。这种税收实际在我国当前人多地少的情况下对占有社会资源过多的行为的一种调节也是极为合理的。

第三，建立合理的房地产投融资体制。当前为了促使在房价的博弈过程中开发商能够主动降价，就必须对当前的房地产业去杠杆化，借助金融杠杆，提高开发商自有资金比例及贷款利率。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，房地产企业还透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。去杠杆化会使得开发商加快对住房的销售回笼，减少捂盘惜售，哄抬房价的行为。同时，尽量鼓励开发商直接集资，比如发行债券、募集资金等，实现风险自担。对于购房者的贷款应该仅限于首套，严禁用银行贷款进行住房投资活动。

第四，形成合理的社会收入分配制度。合理的收入分配制度能够阻碍当前我国出现的一些家庭拥有多套住房，把房产当作主要投资品从而推动房价的行为。同时，降低中小企业的税负和降低对中低收入者的个税水平，提高最低工资标准，以增加中低收入者的收入。另外，尽快开征遗产税和赠与税，我国当前的贫富差距对遗产税和赠与税的开征提出了迫切要求，而我国的信息技术发展也为开征提供了可能。这两个税种的作用在于阻碍财产在代际或个体之间的转移，以消除资源禀赋的改变和随之而来的财富集中。而这种财富集中程度的降低对于房价的合理形成具有一定作用。